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人和商業(yè)的“地下冒險(xiǎn)”：“失手”漢正街 http://m.ssvihum.com 2012-08-08 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

　　紅商網(wǎng)訊：8月6日，緊鄰漢正街的武漢地一大道項(xiàng)目，作為一個(gè)地下商城，眾多商戶身著冬裝，守著稀稀落落的生意。此時(shí)，地面溫度已超35℃。

　　這是號(hào)稱地下空間開發(fā)第一股的人和商業(yè)控股有限公司（簡稱“人和商業(yè)”，01387.HK）的武漢項(xiàng)目所在地，其正希望借助對(duì)“天下第一街”漢正街升級(jí)改造分流，搶食中小商戶蛋糕。

　　不過，事與愿違。開業(yè)近2年，項(xiàng)目商戶們輪番退租，業(yè)主們“返租”無望，而項(xiàng)目管理層更是幾經(jīng)“換血”。

　　前不久，人和商業(yè)的新班子著手改造商鋪，項(xiàng)目名變?yōu)?ldquo;武漢·新天地地下風(fēng)情購物街”。“但其商業(yè)模式先天性缺失，前期投入不足。” 武漢謀城商業(yè)地產(chǎn)策劃營銷代理公司總經(jīng)理熊江陵認(rèn)為，這種“整柜臺(tái)”的方式，改造估計(jì)難出成效。

　　在武漢，人和商業(yè)的“失手效應(yīng)”還在放大。幾年前，人和商業(yè)就公開宣稱，其將在漢口的西北湖附近，再造一個(gè)地下商場，但截至目前，并無后續(xù)進(jìn)展。在全國，它在成都、濰坊和杭州等地項(xiàng)目也陸續(xù)傳出經(jīng)營不善的消息。

　　近半商戶關(guān)門

　　武漢地一大道，總建筑面積21097平方米，其以中山大道為縱向上主干道，友誼南路、多福路、利濟(jì)南路三條通道與中山大道橫向交叉連接，呈“E”字形地下排列。

　　8月4日周六中午，做服裝生意的劉先生掀開長衣長褲的一角，露出秋褲和毛褲說，商場的換氣設(shè)備、空調(diào)等硬件不太過關(guān)，十分陰冷潮濕，為防風(fēng)濕，只能早穿夏裝，來商鋪后穿上厚衣服。

　　更讓商戶郁悶的是，每日低成交額帶來的虧損。

　　“每月租金每平方米200元，加上水電和物業(yè)費(fèi)每月每平方米15元，我租的這個(gè)十幾平方米的商鋪，每月成本至少需要4000多元，但目前每天都基本無生意，虧了不少。”劉先生打算，幾個(gè)月到期后即便是被免租金，也不打算繼續(xù)經(jīng)營。

　　而沿著商場行走，只見諸多門店已關(guān)閉，門上貼滿招租的A4打印紙。記者了解到，截至今年升級(jí)改造前，仍有近半店面關(guān)門待租，諸多商戶每天營業(yè)時(shí)間只有幾個(gè)小時(shí)。

　　2009年，人和商業(yè)以建全國最大單建式人防工程的名義，與武漢市硚口區(qū)政府簽訂改造協(xié)議，根據(jù)當(dāng)時(shí)資料顯示，地下人防工程平時(shí)將用于商貿(mào)用途，將增加多條地下過街通道，緩解地面交通壓力，同時(shí)將發(fā)揮地下商業(yè)和倉儲(chǔ)作用，提升漢正街商貿(mào)功能。

　　“漢正街的‘神話’在武漢人人都知道，一間十平米的小鋪老板可能都是千萬富翁，而前幾年漢正街陸續(xù)搬遷后，不少商戶轉(zhuǎn)移到附近幾條商業(yè)街，地一大道的定位也是要吸引這樣一些商戶，但為何生意一直不好？”劉先生感到十分不解。

　　商業(yè)模式先天不足？

　　在全國，還有20-30個(gè)城市也有一個(gè)被命名為“地一大道”的項(xiàng)目。

　　公開資料顯示，這些項(xiàng)目都由人和商業(yè)打造。這家在港交所上市的哈爾濱企業(yè)，主營業(yè)務(wù)為地下商業(yè)的開發(fā)，其利用人防工程成功打造出哈爾濱地下商業(yè)項(xiàng)目哈爾濱地一大道·人和商城后，嘗到地下空間開發(fā)的甜頭，陸續(xù)在其他城市復(fù)制“哈爾濱模式”。2008年10月，公司在港交所上市。

　　地下空間開發(fā)，對(duì)人和商業(yè)來說，具有極強(qiáng)的低成本擴(kuò)張的誘惑力。

　　“人和商業(yè)通過租賃各個(gè)城市的人防工程的長期經(jīng)營權(quán)，將其開發(fā)為地下商場，對(duì)外出售或出租商鋪，部分項(xiàng)目通過包租模式對(duì)商鋪進(jìn)行整體運(yùn)營。”一地產(chǎn)人士指出，地下空間沒有土地使用權(quán)，不需要繳納土地出讓費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)，其開發(fā)成本至少要比同體量的地上項(xiàng)目低一半。

　　但這種商業(yè)模式，隱藏著極大的弊端。“其更多依靠城市中心地帶或成熟地塊的本身存在的溢價(jià)空間，但在項(xiàng)目本身的規(guī)劃、硬件、運(yùn)營等方面的投入不多。”熊江陵認(rèn)為，武漢項(xiàng)目的初期定位只是漢正街的延伸，在其地上尚有10萬平方米體量未飽和的前提下，地下項(xiàng)目人氣難以滿足。

　　有商戶指出，初期開業(yè)時(shí)，基本全部滿租，十分火爆，租金價(jià)格一度高達(dá)每月每平米300元，但其招商時(shí)業(yè)態(tài)雜亂，開發(fā)商又不持有物業(yè)，硬件設(shè)施不足，許多商戶來了后大都虧損，一年期滿后，大部分商戶退租。

　　事實(shí)上，為盤活武漢項(xiàng)目，人和商業(yè)的操盤部門已幾番更替。“但管理層還是公司內(nèi)部的人轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，其從本地挖來的操盤手又沒有決定權(quán) 。”熊江陵認(rèn)為，人才的弊端也加劇了項(xiàng)目的人氣不足。

　　在公司總部，這種人事的動(dòng)蕩也已陸續(xù)顯現(xiàn)。公司公告顯示，今年以來，公司已有3位董事辭職。

　　人和的“冒險(xiǎn)”

　　對(duì)業(yè)內(nèi)來說，人和商業(yè)的嘗試還被視為“膽大一族”。

　　一商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)代理機(jī)構(gòu)人士稱，地下空間開發(fā)在國內(nèi)尚屬起步階段，在開發(fā)過程中，易出現(xiàn)諸多無法預(yù)料的情況，如層高不夠、改造成本過高等問題。

　　“消費(fèi)者還未形成‘往下走’的消費(fèi)習(xí)慣。”熊江陵也指出，地下商場若要成功開發(fā)，大都需依賴地鐵沿線布局的地段，或極具特色的主題吸引人流，因此，國內(nèi)當(dāng)前成功的項(xiàng)目也很少，涉足地下空間開發(fā)的企業(yè)也不多。

　　不僅如此，商業(yè)具有極強(qiáng)的區(qū)域性，開發(fā)難度更大的地下空間的區(qū)域性更強(qiáng)，這意味著人和的哈爾濱模式復(fù)制到其他城市成功的難度也較大。

　　人和商業(yè)的“冒險(xiǎn)激進(jìn)”還給公司留下資金鏈吃緊的“隱患”。

　　“過去幾年，人和商業(yè)的擴(kuò)張速度十分激進(jìn)。”公司年報(bào)顯示，2010年，公司運(yùn)營面積增至73.2萬平方米，同比增幅超出一倍以上，2011年，這一數(shù)據(jù)更新為139萬平方米。去年年底，公司已在全國15個(gè)主要城市，運(yùn)營22個(gè)商場。

　　激進(jìn)的后果是，資金開始遭遇大考。

　　“地下商場還只有經(jīng)營權(quán)沒有使用權(quán)，開發(fā)商無法通過抵押方式從銀行獲批貸款，只能依靠資本市場發(fā)行債券或其他方式融資。”上述地產(chǎn)人士指出，而目前，人和商業(yè)作為主營業(yè)務(wù)之一的租金收益在總體營收中僅有16%左右，大部分靠物業(yè)出售回籠資金。若無新項(xiàng)目建成，融資壓力就會(huì)加劇。

　　瑞銀發(fā)布報(bào)告指出，今年上半年，公司并無新增項(xiàng)目，資金壓力下，預(yù)計(jì)全年竣工面積料為32.1萬平方米，僅為管理層目標(biāo)的63%。

　　7月4日，標(biāo)準(zhǔn)普爾二度將人和商業(yè)的長期企業(yè)信用評(píng)級(jí)從B下調(diào)至B-，繼續(xù)展望為負(fù)面。此前的3月，標(biāo)普剛將其評(píng)級(jí)由B+下調(diào)至B。

　　針對(duì)資金鏈繃緊的說法，記者聯(lián)系人和商業(yè)總部人士，但截至發(fā)稿前，尚未得到回復(fù)。

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