但據(jù)房99置業(yè)網(wǎng)監(jiān)測(cè)顯示，西安目前在售的商鋪銷售速度卻難言華麗，庫(kù)存量居高不下，究其原因，面積大、總價(jià)高、投資回報(bào)率低等因素嚴(yán)重阻礙著商鋪銷售的腳步，變現(xiàn)難更讓投資者進(jìn)退兩難。

　　攔路虎之一：面積過(guò)大 總量過(guò)高

　　據(jù)放99置業(yè)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，位于鐘樓、小寨等優(yōu)等地段的黃金旺鋪近期也出現(xiàn)了銷售乏力的狀況，有的甚至在近三個(gè)月內(nèi)商業(yè)部分交上了“白卷”，溯其根源，動(dòng)輒上千萬(wàn)的總價(jià)將不少投資客拒之門外，小寨金莎數(shù)萬(wàn)平米報(bào)價(jià)近20個(gè)億，一般人是難以接受的。高新某樓盤住宅已經(jīng)賣完一年，商鋪還有一大半，一個(gè)明顯的問(wèn)題就是起價(jià)3000萬(wàn)。正如業(yè)內(nèi)人士所言，商業(yè)地產(chǎn)分割面積大，總價(jià)高，使其購(gòu)買群體被進(jìn)一步縮小，一般客戶根本“啃不動(dòng)”。

　　攔路虎之二：投資回報(bào)率低

　　投資客購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)最大的動(dòng)力來(lái)自回報(bào)率，然而如今，很多商業(yè)項(xiàng)目由于后期運(yùn)營(yíng)不善導(dǎo)致投資回報(bào)率偏低已成為一種普遍現(xiàn)象，這也意味著投資風(fēng)險(xiǎn)在增加。一位地產(chǎn)研究人士表示，3%的回報(bào)率基本是底線，如果觸及這個(gè)底線，投資的風(fēng)險(xiǎn)就已經(jīng)出現(xiàn)了。“很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)就是簡(jiǎn)單的一賣了之，缺乏明確和可行的回報(bào)運(yùn)營(yíng)模式，一些運(yùn)營(yíng)不佳的項(xiàng)目回報(bào)率可能只有3%-5%，要收回成本可能得20-25年，如果貸款買鋪，則很不劃算。高風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有對(duì)應(yīng)的高投資回報(bào)率，很多購(gòu)房者都不會(huì)將其作為投資的一個(gè)渠道。” 專業(yè)人士表示。

　　攔路虎之三：變現(xiàn)難 收益慢

　　據(jù)了解，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，有個(gè)“一三五”法則，即一年開發(fā)期、三年培育期、五年成長(zhǎng)期。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，商業(yè)物業(yè)獲利空間在于長(zhǎng)期持有的租金收益以及5—10年經(jīng)營(yíng)成熟后的增長(zhǎng)空間。重要的是，商業(yè)項(xiàng)目需要長(zhǎng)期的“養(yǎng)護(hù)”和持有，才能將其價(jià)值逐漸釋放。這必然將一些希望短、平、快見效的投資者擋于門外。

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