2009年9月22日，綠城集團在蘇州一天之內(nèi)花費61億元連續(xù)拿下兩個“地王”。兩年后的現(xiàn)在，其中一個地塊剛剛開盤，且正在以成本價進行銷售；另一個地塊，到現(xiàn)在連開工的時間都還沒有確定，具體開盤時間更是遙遙無期。

　　2009年剛從2008年瀕臨破產(chǎn)的危機中緩過勁來的宋衛(wèi)平，當時顯然沒有料到兩年后的中國樓市會變得如此艱難。2009年，綠城的總銷售額已達到531.5億元，在內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)中排名第二，離萬科只有一步之遙。

　　千金散盡還復(fù)來。這一年，綠城耗資456億元激進拿地，占合同銷售額的88.8%。這一年的瘋狂舉動，現(xiàn)在開始反噬綠城。

　　最失敗的“拿地”

　　從現(xiàn)在的情況看，這可謂是綠城當年拿的最失敗的兩塊地。

　　“這塊地的加價幅度是100萬，但目前加價被人為地改為了1億。66號為蘇州中信投資，老總王戈親自帶隊，也在不停地加價。最終沒有勝過綠城。”這是2009年當天拍賣會上的一幕，這塊地的總價36億，樓面價達到28057元/平方米。

　　這一幕在隨后的15分鐘后再次上演，第二塊地再次被綠城奪得，杭州綠城以25億拍得蘇園土掛（2009）07號地塊，樓面單價達到20075元/平方米。

　　這是令所有媒體和業(yè)界震驚的一幕。許多人猜測，這是敗走上海長風(fēng)地塊的綠城集團在蘇州土地市場的發(fā)飆。當時，綠城集團執(zhí)行總經(jīng)理王虹斌和宋衛(wèi)平親臨現(xiàn)場，從拍賣當天的視頻來看，宋衛(wèi)平一直都泰然自若，綠城在當天拍賣會上，擊敗了包括招商、華潤、新鴻基等在內(nèi)的眾多知名開發(fā)商，這是綠城集團第一次進駐蘇州市場。

　　有消息人士向《第一財經(jīng)日報》透露，此前，這兩塊土地地方政府曾和某開發(fā)商談過，上述兩塊地中的一塊，政府會給予每平方米不菲的補貼，正是在這種背景下，綠城集團莽撞地闖了進去。《第一財經(jīng)日報》記者曾就此事向綠城的一位高層證實過，對方表示，聽說過這個消息，并沒有去向官方進行進一步的核實。

　　或許正是因為這個原因，蘇州的這場拍賣會，才吸引了這么多“有來頭”的開發(fā)商，也正是在毫不知情的情況下，綠城對蘇州的這兩塊地表現(xiàn)出了極大的興趣。

　　王虹斌在拍賣會結(jié)束后公開表示：61億元的總價還是在公司的預(yù)算范圍之內(nèi)的，公司看好蘇州在近五六年的綜合性城市發(fā)展過程中發(fā)展強度位居長三角城市的首位，因此，此番綠城一舉投資蘇州房產(chǎn)市場，是抱著極大的開發(fā)信心而來。

　　此外，王虹斌還表示，由于綠城已經(jīng)在中低密度房產(chǎn)開發(fā)中累積了充分經(jīng)驗，公司對于這兩宗地塊在未來一年的成功開發(fā)也是信心滿懷。

　　這個被認為可以一年內(nèi)成功開發(fā)的樓盤，足足過了兩年才開盤，記者在綠城蘇州御園的售樓處看到，“價格差不多在4萬/平方米，這幾乎是成本價在出售，裝修成本1萬元/平方米，建業(yè)成本5000元/平方米左右。”售樓處的一位負責(zé)人向記者透露，御園的樓面價達到2萬元/平方米，賣4萬元/平方米這個價格，加上財務(wù)成本、管理成本等，根本賺不到錢。

　　這個賺不到錢的樓盤，十分冷清，幾乎一個上午，都沒有看到看房的人，另一個樓面價達到28057元/平方米的地塊，現(xiàn)在還沒有開發(fā)。有消息稱，另一地塊為綠城玫瑰園項目，主要是做中式別墅，目前還沒有動工，具體開盤時間待定。

　　不斷退讓的“底線”

　　這或許是綠城當時和另一家開發(fā)商緊緊咬住不放的重要原因，不管綠城是否做了別人的“替罪羊”，這筆不該買的單，綠城還是要照買不誤。

　　“這一項目屬于上海分公司，并不屬于南京分公司。”有內(nèi)部人士向記者透露，綠城內(nèi)部管理有些混亂，不同的子公司之間爭奪資源十分厲害，當時正是長風(fēng)地塊失利的時候，上海公司十分想搶奪資源，在沒有做足功課的情況下，就遞交資料，表示蘇州市場十分值得開發(fā)。

　　讓綠城萬萬沒有想到的是，2010年遭遇史上最嚴厲的調(diào)控，蘇州市場和浙江市場存在巨大的差異化，這兩個61億的項目，讓綠城也吃足了苦頭。

　　不僅如此，因為管理上的混亂造成投資的不當，綠城已經(jīng)頻頻在降低其底線，繼杭州和阿里巴巴合作了三個“9.2折”的樓盤之后，在北方市場，綠城甚至出現(xiàn)了更低的折扣。

　　這是綠城在鄂爾多斯和當?shù)爻峭逗献鞯臉潜P，記者在鄂爾多斯調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，如果說明是城投的員工，一次性付款的話，折扣可以降到8折，這或許是綠城全國所有樓盤中，第一個打出8折的項目。

　　此前，一直堅守9.7折底線的綠城，在市場情況不好的情況下，一再退讓到9.2折，在鄂爾多斯出現(xiàn)的8折，會不會引發(fā)綠城大面積的降價？

　　這和宋衛(wèi)平此前對媒體宣傳的，降價或者賣項目的理念，不謀而合。

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