明年房市會慘過2008年

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局12月9日公布的數(shù)據(jù)，今年1—11月份，全國住宅銷售面積7.96億平方米，同比增長7.5%;全國住宅銷售額4.06萬億，同比增長13.7%。對此數(shù)據(jù)，譚華杰表示了質(zhì)疑。

　　他說，只要在工商局登記，主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的都屬于房地產(chǎn)企業(yè)，全國大概有8萬多家，每月要向統(tǒng)計局填表交月報，最終形成統(tǒng)計數(shù)據(jù)，是有水分的。在他看來，這8萬多家房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模素質(zhì)參差不齊，“統(tǒng)計局有些表上的項目我都得打電話詢問才弄懂，可想而知那些小企業(yè)自行填表的質(zhì)量”。

　　“所以，看統(tǒng)計局絕對量數(shù)據(jù)是沒有用的，要看同比數(shù)據(jù)。”譚華杰介紹，全國70個大中城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可行度較高，“一份合同對應(yīng)一個數(shù)據(jù)實現(xiàn)信息化，而不是開發(fā)商自行填寫”。但同樣存在問題，“有些城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)今年10月份才全部公布，沒有歷史可比性。”

　　因此，萬科采用全國14城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)作為研究對象。“這其中包括京滬廣深一線城市，也包括成都杭州等二線城市，以及無錫佛山等三線城市。都是有5年以上網(wǎng)簽數(shù)據(jù)作為歷史參照的”。

　　譚華杰說，研究這14個代表性城市的數(shù)據(jù)來看，“這些城市今年1—11月份住宅銷售面積81110平方米，住宅銷售額9305億，同比都在下降。9—11月三個月住宅銷售面積同比下降42%、49%、47%。下降幅度超過2008年同期。”

　　之前官方數(shù)據(jù)顯示，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，房價下行的概率已經(jīng)徒然上升。北京、上海、廣州、南京、杭州等多個城市的新房庫存量已經(jīng)接近甚至突破了2008年的最高歷史水平，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了去庫存化周期。

　　而譚華杰透露的14城市批售比和存貨也令人不安。

　　“14城市批售比(銷售面積/批準(zhǔn)銷售面積)0.45，接近2008年最低0.44的水平。三季度批準(zhǔn)銷售面積3579萬平方米，創(chuàng)下歷年單季度最高水平。批售比類似于去化率，大于1表明銷售順暢，現(xiàn)在說明這一半供應(yīng)沒賣出去。”

　　譚華杰進(jìn)一步分析說，“14城市批售比從8月份的0.7陡然降到0.45，說明當(dāng)時房價突然下降，持幣觀望情緒觀點到達(dá)頂點，新增供應(yīng)量持續(xù)超過成交量。最后5分鐘后悔比例大幅提升，排隊交錢時說上洗手間突然溜走一去不回。”

　　“而截至11月末，14城市存貨規(guī)模突破1億平方米，庫存消化接近15個月。接近08年12月底的歷史最低水平，當(dāng)時14城市存貨1億1500萬平方米，庫存消化需要17.2個月。春節(jié)房市低谷馬上到來，明年上半年庫存將很快突破08年歷史水平。”譚華杰說。

　　現(xiàn)階段房市不存在泡沫

　　雖然房市預(yù)期不佳，但譚華杰認(rèn)為，現(xiàn)階段房市不存在泡沫。

　　“泡沫分兩種，一種是透支性泡沫，突出表現(xiàn)在高杠桿財務(wù)，萬科11月購房者一次性付款比例34%，按揭貸款比例39%，均處于歷史最低水平。高杠桿購房者比例不高”，譚華杰說，另一種是供給性泡沫。

　　“但一二線城市土地供應(yīng)量長期來看是不足的，面粉不夠還擔(dān)心面包太多是沒道理的。”譚華杰警告說，“反而要擔(dān)心三線城市泡沫，比如鄂爾多斯，土地供應(yīng)量過多引發(fā)供給性泡沫。”

　　在他看來，一手房價格春節(jié)前將調(diào)整到位，“開發(fā)商不可能穿越成本價賣房。”但二手房還要跌，持房者可能會出現(xiàn)心理崩潰、急需用錢情況拋售，“明年二季度去看著買二手房，是最理想狀態(tài)。”

　　在譚華杰看來，明年土地市場機(jī)會大過房屋市場。“現(xiàn)在開發(fā)商降價賣房絕對不虧，可以在明年土地市場進(jìn)行抄底。土地流拍和底價成交現(xiàn)象會進(jìn)一步擴(kuò)大，土地市場進(jìn)入凍結(jié)狀態(tài)。”

　　譚華杰提供的數(shù)據(jù)顯示，三季度16個城市土地流拍率39%，也接近08年市場低谷期水平。他同時提醒投資者注意，08年12月底土地流拍率61%創(chuàng)下歷史最差，目前土地流拍率已經(jīng)被低估了。

　　“比起過去，現(xiàn)在地方政府出讓方市場化程度提高了�，F(xiàn)在準(zhǔn)備拍賣土地時，比以前都會多一個詢價環(huán)節(jié)。如果報名的不積極，直接就提前中止。比如今年廣州南站地塊拍賣前幾小時，兩次暫停拍賣，就是因為這原因。”

　　某些中型公司會有危險

　　展望明年房市，譚華杰認(rèn)為，小開發(fā)商只要進(jìn)入過冬模式，不會有生存危機(jī)，反而是一些風(fēng)格激進(jìn)的中型開發(fā)商也有危險，“會遇到大問題”。

　　“媒體喜歡講小開發(fā)商的破產(chǎn)故事，可以理解，媒體需要故事就像開發(fā)商需要資金一樣。但真實的現(xiàn)實往往比故事乏味。”譚華杰說，房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模的并購不會發(fā)生，小開發(fā)商不會出問題，“他們最多炒掉所有工人，只留老板娘收錢，直接讓代理公司業(yè)務(wù)房幫他賣房，賣一套就能活幾個月。”

　　在譚華杰看來，沒有一家開發(fā)商有反周期操作能力，“所有的融資渠道都被掐死，沒錢就是全行業(yè)都缺錢。”

　　但譚華杰說萬科不會去期盼限購松動，“我們沒有任何特殊渠道獲得限購政策松動的消息，也不會做努力獲取此類政策變動消息。歷史經(jīng)驗告訴我們，通過渠道獲取政策消息最后基本都是謠言。我們寧愿階段性踏空也不愿意階段套牢。”

　　他最后意味深長的提醒，“出問題的只會是哪些風(fēng)格激進(jìn)的中性房地產(chǎn)公司，比如09年下半年買地過多的開發(fā)商，可能會遇到大問題。大家可以關(guān)注一下。”

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