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越秀地產現(xiàn)金流負22.36億港元 欲拋售物業(yè)
http://m.ssvihum.com 2011-12-05 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

  為此,卷入5000畝土地圈地風波的越秀地產,不得不擱淺“越秀新城”計劃。這不過是越秀地產的拿地故事之一。

  尤其是自2009年起加速圈地,越秀地產的土地儲備以幾何級倍數(shù)增長,開發(fā)量可想而知。根據(jù)2008年年報,截至2008年年末,越秀地產的土地儲備僅為354萬平方米,除了一幅香港地塊,其余的都在廣州。

  3年后,越秀地產的土地儲備一躍攀升至1087萬平方米。

  10月26日,越秀地產發(fā)布公告稱,已透過越秀地產擁有100%權益的附屬公司以公開掛牌方式,購入杭州市臨安的3幅土地,總價為3.96億元,收購價為2100元/平方米,是為“臨安地塊”第二期。此前的2010年12月7日,越秀地產以5.89億元購得浙江臨安5幅地塊。

  2011年9月5日,越秀地產斥資14.1億元購入廣州市蘿崗區(qū)科學城(7.07,-0.43,-5.73%)的一幅土地,收購價為人民幣6308元/平方米。3月22日,越秀地產斥資21.5億元購入遼寧省沈陽市東陵區(qū)南塔街的一幅土地,收購價為4085元/平方米。1月3日,越秀地產購入武漢市硚口區(qū)硚口路的一幅土地,斥資28.2億元,收購價為人民幣28.2億元,地價為5486元/平方米。

  截至11月28日,越秀地產已斥資67.76億元購置土地,遠遠超過預期。尤其值得注意的是,所收購4幅地塊的均價已達4494.75元/平方米,遠遠高于2010年所收購土地的2707元/平方米。

  “在目前的政策環(huán)境下,高價地使開發(fā)商處于比較被動的地位。”國信證券分析師方焱對時代周報記者如是表示。

  更讓人詬病的是,近兩年來,越秀地產在異地的銷售額寥寥無幾:江門星匯名庭、煙臺星匯鳳凰及沈陽越秀岄湖郡1-10月的銷售合同分別為3600萬元、2500萬元和1100萬元,銷售貢獻不過3%。與此前越秀地產計劃的“今年異地銷售貢獻率是10%-20%之間”,相差甚遠。

  前10月股價縮水四成

  越秀地產副總經(jīng)理朱晨日前表示,旗下“廣州國際金融中心”(IFC),現(xiàn)時整體出租率75%,寫字樓部分出租率已達50%,料年底可逾60%;寫字樓現(xiàn)時每月每平方米租金逾200元人民幣(下同),若寫字樓總樓面17.4萬平方米全數(shù)租出,年租金收入可逾4億元。

  即使在這樣的利好信息下,卻難掩越秀地產股價大幅下滑的頹勢。今年前10月,越秀地產股價縮水4成。

  更讓人費解的是,就在大批開發(fā)商迫于住宅市場頻遭調控高壓,轉戰(zhàn)商業(yè)地產之際,越秀地產卻是背道而馳。

  截至目前,越秀地產現(xiàn)時總收益中來自物業(yè)開發(fā)及商業(yè)物業(yè)的比例各占50%。然而,越秀地產董事長陸志峰于3月21日的年度業(yè)績會上就表示:“希望2015年前商業(yè)物業(yè)的收益占總銷售比重由現(xiàn)時50%降至約20%。”

  越秀地產相關人士對時代周報記者表示:“未來我們的主要工作是,培育數(shù)量不是很多,卻是核心優(yōu)質的投資物業(yè)。在過去3年,我們出售20多億元的非核心投資物業(yè)。這是根據(jù)我們公司的特點來出售的。我們的投資物業(yè)分布在廣州各個地方,比較零散而且回報不是特別高,所以我們將它定義為非核心投資物業(yè)。”

  雖然美名為通過出售“低效和零星”的物業(yè)來回籠資金,可實際上是越秀地產因為資金鏈緊張而不得已為之的事情。

  截至11月28日,越秀地產已斥資67.76億元購置土地。2010年,越秀地產則新增了346萬平方米的土地儲備,全年斥資近93億元。2009年,越秀地產新增建筑面積為138萬平方米,全年斥資近50億元。即便如此,根據(jù)越秀地產計劃,2011年資本開支125億元,當中預留60億元增購土儲,余下65億元則為工程支出。

  即使在大股東越秀集團的支持下,連續(xù)3年,在土儲上的投入已經(jīng)高達210億元,再加上龐大的工程支出款,無疑將使越秀地產的資金鏈日趨緊張。

  此前,為了緩解資金緊張的局面,6月29日,越秀地產與銀行訂立了一份10億港元的無抵押3年期貸款融資協(xié)議;6月16日,已與一間銀行訂立一份融資函件,獲得最高達5億港元之無抵押3年期貸款融資;5月26日和4月1日又分別獲得總額為8億港元的無抵押有期貸款融資簽訂協(xié)議和最高達4億港元的無抵押3年期貸款融資。4次融資貸款,僅融資27億港元。

  這對于龐大資金渴求的越秀地產來說,無異于杯水車薪。從其半年報可以看出,越秀地產的資金已經(jīng)是捉襟見肘。截至6月30日,越秀地產經(jīng)營活動之現(xiàn)金流入凈額卻為-22.36億港元,投資活動之現(xiàn)金流入凈額為-9.78億港元。

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來源:時代周報   責編:寄瑤