無獨有偶，9月28日，穆迪也下調(diào)了包括合生創(chuàng)展在內(nèi)的兩家內(nèi)地房地產(chǎn)公司的評級展望由穩(wěn)定下調(diào)至負面，稱中國房地產(chǎn)市場降溫以及兩家公司銷售不穩(wěn)定是下調(diào)至負面的主要原因。同時，穆迪給予合生創(chuàng)展企業(yè)家族評級為B1，優(yōu)先無抵押美元票據(jù)評級為B2。穆迪分析師JIMING ZOU表示，調(diào)級的原因主要是因為合生的銷售過度依賴一線城市，限購政策將極大影響房屋需求并限制公司銷售，銷售的下降將影響償債能力，利息保障倍數(shù)低于2-3倍，而這將降低公司的融資能力。穆迪表示，受制于宏觀調(diào)控，合生創(chuàng)展的銷售額將較去年同期有所下降，而公司計劃進入二三線城市以及商業(yè)地產(chǎn)的策略仍未見效。公司家族債B1的評級反應(yīng)了公司在激進的土地并購策略后面臨了較高的運營和財務(wù)風(fēng)險。

　　一周之內(nèi)，兩家國際權(quán)威機構(gòu)，對合生創(chuàng)展“痛下殺手”。人們不僅要問，合生創(chuàng)展究竟是怎么了?

　　調(diào)控之下，遭遇“錢緊”之痛

　　受制于中心城市項目遭遇限購，今年以來,合生創(chuàng)展在“限貸”、“限購”和銷售受阻的情況下,遭遇“錢緊”之痛。8月26日，合生創(chuàng)展公布了2011年半年度經(jīng)營業(yè)績;半年報顯示，截止今年六月底的中期業(yè)績，中期純利10億 ，倒退33%;合約銷售額53.25億人民幣，按年減少11.7%;平均售價每平方米14，714元，下跌22%。對此摩根大通認為，合生創(chuàng)展資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢，業(yè)務(wù)集中在一線城市，有政策風(fēng)險，加上經(jīng)營透明度低，企業(yè)管理欠佳，目標(biāo)價由8.5元削至5.4元，較2011/2012年平均資產(chǎn)凈值折讓70%。其股票維持 “減持”評級。

　　更令合生創(chuàng)展始料未及的是，盡管此輪房地產(chǎn)調(diào)控暫未涉及商業(yè)地產(chǎn)，但在銀行信貸資源收緊的情形下，購房者從商業(yè)銀行獲取貸款的時間，則相比以往要緩慢。某客戶經(jīng)理表示：“各家支行都有額度，目前額度用盡了，可以先申請，然后等到明年放貸”。 合生創(chuàng)展為解決資金難題，一方面將眼光瞄準(zhǔn)到二三線城市，另一方面在境外融資了3億美元，用于二三線城市項目擴張和高端產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型。但事與愿違，調(diào)控之下，資金回流緊張問題仍然難以解決。

　　為了“套現(xiàn)”，合生創(chuàng)展不得不在銷售上大做文章。他們一方面開展品牌項目低售優(yōu)惠活動，如上半年曾在位于北京望京區(qū)域的麒麟社推出“最高優(yōu)惠30萬”的活動;位于海淀區(qū)的珠江摩爾國際中心推出的100平米以上房源享受“1萬抵20萬”、100平米以下房源享受“1萬抵15萬”優(yōu)惠活動，等等。 另一方面進行打折促銷活動，如今年8月底在廣州海珠區(qū)開盤的“帝景國際”打出折扣促銷價，原定均價為2.8萬元/平方米左右，折后只有2.4萬元/平方米;9月24日，位于惠州大亞灣區(qū)的合生濱海城項目海景洋房高層開盤發(fā)售，定位高端樓盤的濱海城項目的均價只高出周邊普通房屋均價2000元左右，均價只有7200元/平方米。如此等等，其目的是加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)和銷售回籠的速度。

　　在目前的形勢下，走高端產(chǎn)品線路的合生創(chuàng)展，出現(xiàn)業(yè)績下滑的態(tài)勢，似乎是在劫難逃的。對此，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認為：“資金回流緊張將導(dǎo)致企業(yè)不得不選擇新的融資渠道。如果資金鏈持續(xù)緊張，企業(yè)可能將繼續(xù)進行債務(wù)融資，以保證項目開發(fā)。鑒于當(dāng)前的資金規(guī)模，合生創(chuàng)展轉(zhuǎn)型需要把握尺度，切勿為了規(guī)避樓市政策而急于整體轉(zhuǎn)型，需要著重考慮自身資金狀況以及項目優(yōu)勢。”

　　迫于調(diào)整，轉(zhuǎn)型高端地產(chǎn)

　　2010年9月29日,被業(yè)內(nèi)人士被冠以“新政”的新“國五條”出臺后，眾多開發(fā)商感到了來自于新政策方面的壓力。特別是傳統(tǒng)住宅的大型開發(fā)商，在住宅市場前景難料之時，紛紛開始布局“轉(zhuǎn)型”。合生創(chuàng)展也不例外，一方面，他們清楚地意識到政府此輪政策調(diào)控的決心與力度;另一方面;出于對自身企業(yè)發(fā)展的判斷，在進軍高端地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，著力完善從住宅到商業(yè)的“全系地產(chǎn)”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。即從簡單地開發(fā)普通住宅向產(chǎn)品、環(huán)境、配套、物業(yè)、教育、社區(qū)文化、社區(qū)互動、綠色環(huán)保、增值服務(wù)和公益慈善十個方面進行全方位拓展。就象合生創(chuàng)展總裁薛虎所說的那樣，“以往的企業(yè)發(fā)展更多體現(xiàn)的是資源屬性，以土地、資金等資源的高度集中來取得發(fā)展，但隨著行業(yè)的不斷發(fā)展和宏觀經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型要求，開發(fā)商未來將越發(fā)需要以經(jīng)營能力和獨特模式為核心競爭力。”并說：“由于城市核心區(qū)土地越來越稀缺，加上地方政府逐漸成熟和位勢改變，以往通行的大規(guī)模造城已經(jīng)失去了存在的可能性，單純依靠規(guī)模開發(fā)已經(jīng)不再是房地產(chǎn)企業(yè)的長久生存之道。”從而，在兩方面的壓力下，合生創(chuàng)展開始了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　轉(zhuǎn)型高端地產(chǎn),對合生創(chuàng)展來說，是在做好住宅和商業(yè)地產(chǎn)的核心板塊的同時，著力打造國際級酒店和自營部分的酒店地產(chǎn)、高爾夫與旅游地產(chǎn)、體現(xiàn)全新生活理念和提升個人藝術(shù)修養(yǎng)的文化地產(chǎn)、政企合作平臺下的產(chǎn)業(yè)園開發(fā)以及面向未來的養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)務(wù)板塊。例如在北京的合生霄云路8號，就是其轉(zhuǎn)型高品質(zhì)地產(chǎn)的代表之作。

　　按照國外地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗，商業(yè)地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)之后的更高級發(fā)展階段，也是更可靠的避風(fēng)港和更穩(wěn)定的利潤源。但在國內(nèi)針對住宅嚴厲調(diào)控的情況下，商業(yè)地產(chǎn)同樣存在著風(fēng)險。有行業(yè)專家指出，今年以來，由于各大開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)投資升溫，部分城市出現(xiàn)量價齊升而租金回報率下降的局面，價格泡沫隱現(xiàn)。同時，隨著貨幣信貸的持續(xù)收緊，進入商業(yè)地產(chǎn)的資金也開始出現(xiàn)外流的趨勢;一旦資金退出，商業(yè)地產(chǎn)信貸將面臨較大風(fēng)險。特別是當(dāng)供大于求出現(xiàn)嚴重背離時，就會有大量的商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，使開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)斷裂，進而引起各種連鎖反應(yīng)。合生創(chuàng)展的轉(zhuǎn)型和因此產(chǎn)生的風(fēng)險，正如薛虎在接受媒體采訪時曾表示的：“目前業(yè)務(wù)模式調(diào)整已經(jīng)基本定型，這段時期是合生創(chuàng)展蓄勢的過程，轉(zhuǎn)型一定會付出一些代價。”

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