長楹天街5公里范圍內(nèi)有近60萬的常住人口，項目進駐了超過130家知名餐飲品牌。
在最近兩年“滿城盡是購物中心”的大擴張里，新京報記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然新開業(yè)購物中心普遍獲得較好的“初跑成績”，但也面臨著租金收益較低、電商沖擊、商家同質(zhì)化等重重挑戰(zhàn)。
趨勢 商業(yè)郊區(qū)化
“新商場的郊區(qū)化趨勢越來越明顯。”第一太平戴維斯研究咨詢部經(jīng)理董月說，2014年北京共有8個購物中心開業(yè)，12月開業(yè)的5個新項目中有4個在郊區(qū)。2015年將有11個新項目入市，新商場郊區(qū)化成為最大趨勢。
業(yè)內(nèi)人士表示，新商場郊區(qū)化一方面填補了郊區(qū)商業(yè)發(fā)展的空白，另一方面也面臨招商困難的局面。一些品牌擔心缺少客群而不愿意進駐新商場，而商場則以優(yōu)惠的租金和補貼來吸引租戶，這使得商場的開業(yè)情況較好，但也為后期運營帶來更大的壓力。
仲量聯(lián)行北京及華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，新商場的招租情況都較好，比如通州的萬達廣場、大興西紅門的薈聚都以近乎滿租的簽約率開業(yè)，朝陽常營的長楹天街在開業(yè)時也取得了85%的簽約率。
同質(zhì)化競爭中，最引人關(guān)注的就是距離薈聚購物中心步行距離15分鐘的鴻坤廣場。鴻坤廣場購物中心負責人表示，項目業(yè)態(tài)中32%為餐飲、20%是超市、18%是兒童業(yè)態(tài)，其余30%為娛樂和購物，以周邊社區(qū)型消費為主。據(jù)悉，鴻坤為這個購物中心已投資超過12億元。
挑戰(zhàn) 運營、自持資金壓力
張瑩表示，新開業(yè)的商場都會有人氣，但是否會曇花一現(xiàn)，還得看未來兩年內(nèi)的客流量和運營數(shù)據(jù)。
北京另一家代理行的商業(yè)高管也表示，購物中心最大的挑戰(zhàn)還在運營，管理層的商業(yè)品位、管控能力缺一不可，如位于東三環(huán)的富力village新開業(yè)時也十分火爆，但隨后難聚客戶，商戶陸續(xù)關(guān)閉;而位于西二環(huán)的金融街購物中心，初期定位明確，由于管理層的換血，業(yè)態(tài)幾番調(diào)整，目前也陷入困局。
對開發(fā)商來說，最大的挑戰(zhàn)還在于自持商業(yè)物業(yè)帶來的資金壓力。“養(yǎng)商期可能是2-3年達到收支平衡。有些開發(fā)商很樂觀，但實際運作會非常難，而且要盈利估計要5年以上。”董月說，自持商業(yè)對開發(fā)商的資金鏈條形成了巨大的挑戰(zhàn)。
“坦白說，很多開發(fā)商其實沒有運營大型零售商業(yè)的成功經(jīng)驗，比如我們認為有的房企成功操作了社區(qū)型商業(yè)，但還沒有區(qū)域購物中心的經(jīng)驗。”高力國際研究部中國區(qū)主管及董事謝靖宇直言，開業(yè)熱鬧僅是一時，未來能否聚集人流才是關(guān)鍵。
通州萬達
通州“巨無霸” 填配套空白
去年11月29日，北京通州萬達廣場正式開業(yè)。本周二下午，記者前往探訪。該購物中心地上5層、10萬平方米，地下3層、12萬平方米，萬達集團將智能科技融入到該項目中。在地下停車場，配備有智能停車系統(tǒng)，可以預約車位、尋車導航、手機付停車費，甚至還設(shè)有Tesla汽車專用充電樁。而一進入商場，通過輸入手機號碼獲得驗證碼，可以免費使用商場wifi并成為會員，然后可以從手機獲得商場內(nèi)的打折、優(yōu)惠信息，還可遠程吃飯“排號”，邊逛街邊等位，等到快到號時會提醒前往就餐。
通州萬達廣場頂部是全玻璃透光設(shè)計，商鋪一層一層地呈圓環(huán)式上升。而作為全國萬達廣場中的A級示范店，通州萬達廣場包括萬達百貨、萬達寶貝王、大玩家、大歌星、永輝超市、萬達影城六大主力店，餐飲、兒童、游樂園等體驗式業(yè)態(tài)成為助力。家住通州的王先生說：“這個廣場吃、喝、玩、樂、購都有，最近周末常和家人在這兒逛。”
雖然記者走訪當天是非周末，但商場內(nèi)也是人來人往。永輝超市內(nèi)聚集了采購的居民，老年人居多。而在萬達寶貝王、大玩家，則多是年輕的家長帶著孩子玩耍。
此前，通州一直被稱作“睡城”，缺乏生活氛圍，原因之一就是商業(yè)配套比較匱乏。在通州萬達廣場對面的國泰百貨于2009年開業(yè)，是通州較大的購物中心，但存在以百貨為主、業(yè)態(tài)需要更新?lián)Q代的問題。
中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，通州目前常住人口達到200萬，但之前都是小規(guī)模的商業(yè)項目，通州萬達的出現(xiàn)填補了通州商業(yè)缺乏的空白，所以一開業(yè)就很火爆，吸引了以家庭消費為主的客群。
長楹天街
地鐵上蓋 餐飲集結(jié)
位于朝陽區(qū)常營大社區(qū)的龍湖長楹天街，去年12月20日正式開幕。該購物中心商業(yè)面積達22萬平方米，是地鐵上蓋商業(yè)項目。龍湖長楹天街招商總監(jiān)朱誠表示，天街購物中心的目標客群一部分是年輕時尚人群，一部分滿足家庭生活所需，所以業(yè)態(tài)選擇也以中高端商業(yè)品牌組合為主。
據(jù)悉，長楹天街購物中心以永輝Bravo超市、全明星滑冰俱樂部、百盛百貨、盧米埃IMAX影城作為主力店，300多家各類品牌的專賣店與之形成有效業(yè)態(tài)互補。比如，百盛百貨常營店3.5萬平方米，將打造不同以往的主題百貨。兒童天地、流行家居館、教育培訓等則為消費者提供一站式的生活服務(wù)。記者走訪時發(fā)現(xiàn)，兒童樂園的人氣較旺。
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