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紅商網訊：2013年，在股市低迷、金市震蕩的情況下，住宅投資在地王不斷高企的情況下也變得泡沫不斷放大。而與此同時，愈加富裕的上層階層在面對國內投資渠道較窄的情況下，把投資焦點轉向了“可出租、可出售、可經營”的在售商鋪產品上。日前，由北京商報主辦的“尋找城市商業(yè)價值新中心”在龍湖匯舉辦，與會專家深度解讀了時下商業(yè)地產投資前景，以及提出了“用政府定的利率、負債的形式去完成”的中國式商業(yè)地產投資新理論。
中國式的投資
縱觀今年前8個月的樓市，不僅住宅市場的風生水起，其商業(yè)地產市場的趕超之勢顯得尤為明顯。根據(jù)搜房網的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月北京商業(yè)地產累計成交總面積為226萬平方米，同比去年上漲45.1%，累計新增供給面積為147萬平方米，成交均價約為2.3萬元/平方米。
在譽翔安地產合伙人王珂眼中，商業(yè)地產接棒住宅成為中國地產投資新熱潮的趨勢正在形成。他進一步表示稱，在限購的影響下，住宅市場的投資基本上已經消失，這主要在于支撐住宅投資的金融杠桿正在逐步消失。
“在過去的十年中我們看到，低首付、低利率的金融杠桿成為了撬動住宅市場投資的先天條件。在十年前普遍房價只有五六千元時，你可以只付兩成首付，然后用4%的浮動利率撬動一個年增長20%的市場，到現(xiàn)在自有資金的回報率能達到25倍以上。然而隨著限購政策的出臺，二套房首付60%，利率上浮10%，三套房就需全款，這就說明你能利用銀行的錢再去賺錢的機會正在失去。”王珂表示。
而反觀商業(yè)地產領域，多年來一直是首付50%，這對于擁有兩套住宅以上的富裕階層而言，還可以利用金融杠桿去投資前景更為長遠的商業(yè)地產項目。
“這個時候你的投資基本上可以用一句話來描述，即選擇一個有增長能力的資產，用政府定的利率、負債的形式去完成。”王珂表示。
商業(yè)地產的價值
《2013胡潤百富報告》結果顯示，“千萬富豪中，大約16萬人投資房地產，調控之下房地產仍是富豪們的投資首選”。
“造成房地產投資熱的主要原因就是人們的投資渠道比較窄，又沒有充分的市場化，包括對外投資的渠道都是關門的。以前買房可能是我們的惟一選擇，第二選擇就是股票，現(xiàn)在股票市場不景氣，沒有形成良性的循環(huán)，還是一潭死水。在短時間經濟相對比較困難的情況下，市場有一個良性的監(jiān)管機制發(fā)展，目前來看可能性不大。”新沃資本董事長朱燦認為。
在限購政策不斷打壓住宅投資的情況下，商業(yè)地產的投資價值開始顯現(xiàn)。
北京龍湖高級營銷經理寧可也認為，“相比于住宅，商鋪本身的自救性非常大，住宅買了十年二十年以內可以脫手，但是接手的人風險就非常大了，主要是金融杠桿的原因。付50%買一個住宅，不如支付50%買一個商鋪，即使這個商鋪在很偏僻的地方，一開始可能不是很好，但是只要一些品牌商進來，低租金經營五年，再賣也會翻幾倍，因為人氣已經起來了，這是任何一個業(yè)態(tài)都不能比的”。
“對于一個真正需要投資的人，如果把房地產投資看成是馬拉松一樣的長跑，最后的勝利一定是商業(yè)類型的物業(yè)，因為它的價值和時間的增長是成正比的，比如在香港的銅鑼灣地區(qū)，30年前買住宅的人，買的是銅鑼灣的一個海景，有非常好的視野和地段，你沒有覺得銅鑼灣的商業(yè)有多大的期望值，但是30年后兩者的價值就不一樣了。住宅隨著年限而價值在下降，而商業(yè)地產卻隨著人氣的聚集而變得升值。”21世紀不動產商業(yè)地產總經理蔡宇翔表示。
南城商業(yè)崛起
相比于簡單的地段理論就可以指導的住宅地產，商業(yè)地產的投資更多的是看重其成長性。
蔡宇翔回憶說，“十年前有很多的朋友問我南城怎么樣，我說想都別想。當時提到南城就覺得是很低端的、收入低的，且管理混亂，沒有任何的投資回報。但是十年后的今天，南城的商業(yè)地產投資正在發(fā)生翻天覆地的變化”。
去年，凱德地產23億元接手保利春天里商業(yè)地產項目，今年底宜家在大興的家居中心開業(yè)，2014年底整個宜家購物中心將整體開業(yè)。 共2頁 [1] [2] 下一頁 亞洲商業(yè)地產投資飆升 新增投資青睞日本 揭露中國商業(yè)地產“無節(jié)操”的奢侈品潛規(guī)則 同質化嚴重、電商沖擊 4大懸念解密昆明商業(yè)地產 當當跟進B2C“商業(yè)地產”暗戰(zhàn) 入庫規(guī)則擬定完成 澳洲墨爾本商業(yè)地產大熱 吸引亞洲投資者搶購 搜索更多: 商業(yè)地產 |
