紅商網(wǎng)訊：去年10月，太平洋百貨因無力續(xù)約高額租金而撤出北京，隨著租金不斷高漲，將有越來越多的商業(yè)企業(yè)選擇走還是留。
京城商業(yè)正在陷入租金暴漲危機(jī)。DTZ戴德梁行日前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，今年一季度北京整體租金水平達(dá)到歷史最高值。租金漲勢(shì)洶洶，生存成本不斷飆升，京城商業(yè)企業(yè)正面臨十字路口，關(guān)閉、外遷，還是業(yè)態(tài)升級(jí)，成為橫亙?cè)谏虡I(yè)企業(yè)面前的嚴(yán)峻問題。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一場(chǎng)由漲租帶來的京城商業(yè)格局變革正在悄然發(fā)生……
租金暴漲逾四成
零售企業(yè)無奈撤出中心區(qū)
同樣是每月幾十萬元的成交額，某戶外品牌店店長(zhǎng)黃先生卻感到“生意越來越難做”了。黃先生的店位于北京市二環(huán)內(nèi)某大型購(gòu)物中心內(nèi)，核心商圈加上交通便利，黃先生的小店每月成交額都能達(dá)到三四十萬元。但讓黃先生一籌莫展的是，隨著商場(chǎng)客流的日益增加，店鋪?zhàn)饨鹨苍诜^地上漲。
“現(xiàn)在的租金水平和2010年初我剛剛進(jìn)入時(shí)相比，已經(jīng)上漲了40%多，今年春節(jié)后，商場(chǎng)還將扣點(diǎn)提高了1%。本來以為這對(duì)我的影響不會(huì)很大，但現(xiàn)在看來，今年2月和3月我已經(jīng)多交了6000多元，相當(dāng)于多雇了一個(gè)導(dǎo)購(gòu)。”黃先生透露，由于無力承受高租金，個(gè)別服裝店和運(yùn)動(dòng)品牌店已經(jīng)撤出，但商場(chǎng)卻認(rèn)為這只是市場(chǎng)的“優(yōu)勝劣汰”。
有業(yè)內(nèi)人士透露，部分核心商圈物業(yè)主將肯德基店面扣點(diǎn)從8%上升至10%，相當(dāng)于“變相漲租”。按保守?cái)?shù)字估計(jì)，肯德基單店日銷售額約為30萬元，則每月將多交18萬元扣點(diǎn)。
北京某購(gòu)物中心內(nèi)部人士認(rèn)為，商戶的承租能力和經(jīng)營(yíng)能力是掛鉤的。“購(gòu)物中心經(jīng)過培育期，客流已經(jīng)顯著提升，現(xiàn)在很多商戶希望入駐，競(jìng)爭(zhēng)激烈，租金肯定要上漲。”該人士表示，經(jīng)營(yíng)能力不佳的商戶，顧客的消費(fèi)體驗(yàn)普遍不好，對(duì)購(gòu)物中心的發(fā)展也是一種阻礙。
DTZ戴德梁行近日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2012年一季度，全市購(gòu)物中心租金保持穩(wěn)中有升，部分核心區(qū)高端項(xiàng)目依舊一鋪難求。報(bào)告中提到，東方廣場(chǎng)依舊保持全市最高租金水平，首層租金范圍保持在每月每平方米2600-3500元（約合日租金86.7-116.7元），而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2010年三季度，東方廣場(chǎng)首層租金范圍是每月每平方米550-2400元（約合日租金18.3-80元）。
分析人士透露，從今年起，北京多家商超還將迎來租約到期時(shí)限，而租金的大幅上漲，很可能會(huì)引發(fā)承租能力較低業(yè)態(tài)的大規(guī)模關(guān)閉，首當(dāng)其沖的是進(jìn)入中國(guó)較早的大型超市賣場(chǎng)，太平洋百貨的“杯具”或?qū)⒃谌袠I(yè)上演。記者了解到，較早進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的某外資零售巨頭，其位于三元橋商圈內(nèi)的大賣場(chǎng)正面臨著租約到期的尷尬，該店從1995年開出至今已有17年，按照一般商超企業(yè)最長(zhǎng)租約20年計(jì)算，該店租期僅余3年。有業(yè)內(nèi)人士透露，該店目前已在與物業(yè)方交涉后續(xù)問題。
IBMG國(guó)際商業(yè)管理集團(tuán)公司董事長(zhǎng)李生在接受記者采訪時(shí)表示，該店如果簽下新租約，租金價(jià)格至少會(huì)上漲50%。“超市大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)的承租能力有限，不一定能夠承擔(dān)那么高的租金水平，有可能會(huì)直接撤出三元橋商圈。”李生認(rèn)為，今后幾年，京城核心商圈的零售賣場(chǎng)將迎來“關(guān)閉潮”或者“外遷潮”。將核心地區(qū)的低端業(yè)態(tài)“清退”后，一些承租能力較高的業(yè)態(tài)模式將大規(guī)模入駐，完成核心商圈的業(yè)態(tài)升級(jí)。
生存成本飆升
社區(qū)商業(yè)進(jìn)不起社區(qū)
與在核心商圈的大企業(yè)一樣，政府大力提倡的社區(qū)商業(yè)也面臨同樣的問題。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小型發(fā)廊、洗染店、便民浴池、小型餐飲店、便利店等一部分社區(qū)商業(yè)典型業(yè)態(tài)已被高昂的租金嚇退。位于東四環(huán)百子灣社區(qū)的“沿海·賽洛城”是一處中高檔住宅小區(qū)，雖然該住宅項(xiàng)目出售情況尚佳，但其配套商業(yè)街及底商空置率卻已超過30%。有物業(yè)方表示，賽洛城商鋪的平均日租價(jià)格約為3-5元/平方米。
一位欲經(jīng)營(yíng)琴行的商戶算了一筆賬，如果租賃賽洛城內(nèi)的商鋪開設(shè)琴行和培訓(xùn)班，按照物業(yè)方給出的日租金4元/平方米計(jì)算，琴行一定會(huì)虧損；如果日租金水平降至3元/平方米，可以做到收支基本平衡；該商戶透露，對(duì)于琴行來說，2元/平方米以下的日租金水平才會(huì)盈利，然而附近沒有一家商鋪愿意降低身價(jià)以此價(jià)格出租，該商戶的開店計(jì)劃也只能就此落空。
記者調(diào)查了解到，不少物業(yè)方雖然有大量閑置商鋪待租，但租金價(jià)格卻一律“免談”，這也引起了不少尋租商戶的不解。有商戶以賽洛城內(nèi)某200平方米的商鋪為例算了一筆賬，該商鋪目前日租金為2.5元/平方米，處于空置狀態(tài)已經(jīng)超過一年。但若將日租金降至1.5元/平方米出租，一年租金約為11萬元。“我認(rèn)為租出去總比空置要好，不僅可以回籠一部分資金，還能聚攏人氣，等人氣有所提升后，再進(jìn)行調(diào)整也比一直空著賠得少。”
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商鋪的空置其實(shí)是一種商業(yè)資源浪費(fèi)。“商業(yè)項(xiàng)目建成后，產(chǎn)權(quán)一般只有40-50年，因此拿地成本和建設(shè)成本是應(yīng)該平攤到每一天的，空置一天就相當(dāng)于賠本一天。”一位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。
在中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)主任郭增利看來，這主要是源于零售商眼中的商鋪?zhàn)饨鹚脚c物業(yè)方的心理預(yù)期沒能達(dá)成一致。商鋪與住宅不同，業(yè)主看重的并不是立即回籠資金，而是追求戰(zhàn)略性回報(bào)。由于商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)方對(duì)長(zhǎng)期租金上漲勢(shì)頭十分看好，因此寧愿閑置一段時(shí)間，也不愿意簽署短期合同，獲得與其預(yù)期完全不相符的租金回報(bào)。
而某商鋪業(yè)主告訴記者，商家預(yù)期收入的計(jì)算公式是：以虛擬掛牌價(jià)為基數(shù)乘以市場(chǎng)利率。“如果租金低于預(yù)期收入，那么即使把商鋪出租出去，最后仍舊虧本。這樣的買賣，商家肯定不會(huì)做。”
或者外遷或者升級(jí)
京城商業(yè)面臨重組
面對(duì)高漲租金，無論是核心商圈內(nèi)的超市大賣場(chǎng)、百貨店還是社區(qū)周邊的小型“夫妻店”，正處于“走還是留”的十字路口，這也將引發(fā)北京商業(yè)格局的重組和變革。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，百貨店、超市大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)毛利率水平較低，目前平均在20%以下，承租能力較低，二者之中又以超市大賣場(chǎng)更為明顯。
“在國(guó)外，大賣場(chǎng)一般都是在郊區(qū)，租金水平較低的位置。這樣的業(yè)態(tài)本身就不應(yīng)該出現(xiàn)在核心商圈內(nèi)。”北京昭邑零售商業(yè)咨詢首席分析師劉暉認(rèn)為，超市大賣場(chǎng)、小型百貨店業(yè)態(tài)，因承租能力有限，并不適合核心商圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，應(yīng)盡量外遷，將優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資源讓位給承租能力更高的業(yè)態(tài)。與此同時(shí)，大興、房山、通州、順義等郊區(qū)商業(yè)發(fā)展速度卻越來越快。下月，位于大興區(qū)的綠地繽紛城即將整體開業(yè)，房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)的芭蕾雨奧特萊斯也已經(jīng)完工，有消息稱該項(xiàng)目將于5月開業(yè)。
此外，自身主動(dòng)進(jìn)行業(yè)態(tài)升級(jí)也是提高自身承租能力的方式之一。記者發(fā)現(xiàn)，包括沃爾瑪、家樂福、物美等品牌在內(nèi)的多家大賣場(chǎng)，均在日前進(jìn)行了配套商業(yè)的升級(jí)。不少小面積店鋪被清出，取而代之的是艾格、找茶等經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)的連鎖品牌。
北京歡樂谷構(gòu)建“四部一地“ 調(diào)整商業(yè)模式
大商業(yè)績(jī)蹊蹺暴增 大股東套現(xiàn)沖動(dòng)隱現(xiàn)
湖北：商業(yè)地產(chǎn)將納入調(diào)控范圍
期盼商業(yè)地產(chǎn)崛起 深業(yè)背水一戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)
商業(yè)地產(chǎn)二三線城市突圍 被指泡沫化蔓延
商務(wù)部推進(jìn)特色商業(yè)街區(qū)等示范創(chuàng)建工作
告別商業(yè)地產(chǎn)“大躍進(jìn)” 泡沫顯現(xiàn)
吳地人家資金鏈斷裂 將暫時(shí)退出商業(yè)地產(chǎn)
中國(guó)奢侈品電商業(yè)務(wù)模式突圍在即
雨潤(rùn)集團(tuán)將在河南汝州建兩大商業(yè)綜合體
合肥將再添3個(gè)商業(yè)綜合體 蘇寧投資20億
調(diào)控下金地做“冬泳“準(zhǔn)備 商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展
合生創(chuàng)展：公司未來兩年重心在商業(yè)地產(chǎn)
濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)“多點(diǎn)輻射“ 品牌凸顯競(jìng)爭(zhēng)加劇
武漢劃出商業(yè)禁建區(qū) 主干道路口不能建商場(chǎng)
樓市入冬房企轉(zhuǎn)型加速 龍湖轉(zhuǎn)身商業(yè)地產(chǎn)
招商成都公司：雍華府變更規(guī)劃不減少商業(yè)面積
萬達(dá)以商業(yè)地產(chǎn)為核心拓全產(chǎn)業(yè)鏈條
警惕商業(yè)地產(chǎn)“激情”造市
國(guó)美：合營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)公司為市場(chǎng)過度反應(yīng)
搜索更多: 商業(yè)
