轉(zhuǎn)型多元化涉足20多個(gè)細(xì)分領(lǐng)域
為解資金之渴，佳兆業(yè)將旗下收益最高的物業(yè)板塊分拆上市。
12月6日，佳兆業(yè)旗下物業(yè)公司佳兆業(yè)物業(yè)登陸港交所，開盤價(jià)9.38港元/股，但受到港股大盤的影響，開盤下跌2.99%，最終收跌1.49%，市值為12.9億港元。
公告顯示，佳兆業(yè)1999年起開始提供物業(yè)管理服務(wù)，至2018年6月30日，在管建筑面積0.254億平方米，管理124個(gè)物業(yè)，包括101個(gè)住宅社區(qū)及23個(gè)非住宅物業(yè)，為約16萬個(gè)物業(yè)單位提供物業(yè)管理服務(wù)。
因此，對(duì)于上市后募集到的資金用途，佳兆業(yè)物業(yè)明確，約50%用于收購(gòu)或投資其他在市場(chǎng)地位上與其相若的物業(yè)管理公司；約20%用于收購(gòu)或投資從事物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)的公司及提供與其互輔的社區(qū)增值產(chǎn)品及服務(wù)的公司。
近些年，佳兆業(yè)物業(yè)的擴(kuò)張速度并不快，2015—2017年的在管建筑面積分別約為0.183億平方米、0.24億平方米、0.254億平方米，2016年的在管建筑面積增加了500多萬平方米，2017年僅增加140萬平方米。
反映在營(yíng)收上，佳兆業(yè)物業(yè)2015—2017年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別約為4.78億元、5.39億元、6.69億元，以此計(jì)算，2016年、2017年其營(yíng)收年增長(zhǎng)率約為12.76%、24.12%。對(duì)比其他房企物業(yè)普遍30%—40%的增長(zhǎng)率并不高。
值得注意的是，從營(yíng)收構(gòu)成來看，佳兆業(yè)雖然有多元化的業(yè)務(wù)形態(tài)，不過其主要收入來源仍然還是房地產(chǎn)開發(fā)及銷售，公司上半年?duì)I收中93%來自物業(yè)銷售。佳兆業(yè)于2017年大力轉(zhuǎn)型多元化領(lǐng)域，涉足細(xì)分領(lǐng)域達(dá)20多個(gè)，但過多的業(yè)務(wù)模塊并沒有在營(yíng)收方面做出貢獻(xiàn)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)，在很大程度上說明了一點(diǎn)，企業(yè)還是希望做大規(guī)模的，物業(yè)板塊也上市，這也說明此類企業(yè)的經(jīng)營(yíng)更加趨于完善和穩(wěn)定，未來需要在資金方面做好把控。
千億舊改集中供貨供地期來臨
在2014年年底因財(cái)務(wù)造假被鎖盤禁售的佳兆業(yè)，經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)兩年的停牌期后，于2017年得以正式復(fù)牌，業(yè)績(jī)穩(wěn)步回升。
財(cái)報(bào)顯示，佳兆業(yè)凈利潤(rùn)由2016年的虧損3.5億提升至2017年的盈利30.4億元；總收益327.8億元，同比增長(zhǎng)84.4%；毛利89.3億元，同比大幅增長(zhǎng)286.4%；毛利率約27%。
今年前6個(gè)月，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收150億元，同比大增75%，實(shí)現(xiàn)毛利47億元，同比增長(zhǎng)66%；公司凈利潤(rùn)為22億元，同比增長(zhǎng)24%；公司核心凈利潤(rùn)較去年同期增長(zhǎng)66%至19億元，毛利率保持在32%的行業(yè)領(lǐng)先水平。
最新公告顯示，截止到2018年11月30日的11個(gè)月，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)總合約銷售為人民幣596.62億元，總合約建筑面積為335.93萬平方米，分別較2017年同期增加約50.5%及30.3%。
素有“舊改之王”之稱的佳兆業(yè)也將迎來收獲期，千億舊改集中供貨供地期已經(jīng)來臨。
實(shí)際上公司近年來在深圳有多個(gè)舊改項(xiàng)目也已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入收獲期，據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，深圳2018年上半年已供地項(xiàng)目貨值達(dá)19億元，公司舊改下半年預(yù)計(jì)供地貨值394億，其中這里面深圳亦占有70億貨值。另外，公司2018年全年預(yù)計(jì)舊改項(xiàng)目可供地近90萬平米，帶來貨值貢獻(xiàn)近430億元。2019年預(yù)計(jì)供地貨值近420億元。
此外，根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，舊改項(xiàng)目深圳佳兆業(yè)未來城以650套成交量，名列深圳市2018年上半年新房成交套數(shù)第二名。未來隨著這些項(xiàng)目的持續(xù)推出，相信對(duì)增厚佳兆業(yè)的業(yè)績(jī)，提升公司毛利率都將會(huì)起到十分明顯的作用。
張宏偉對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，佳兆業(yè)過去的發(fā)展速度是比較激進(jìn)的，未來要根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境做好合理城市布局，解決資金需求問題，要穩(wěn)健發(fā)展。企業(yè)停牌期間，其實(shí)就是一個(gè)債務(wù)重組的過程，這個(gè)過程本身對(duì)于經(jīng)營(yíng)應(yīng)該說有影響，尤其是會(huì)對(duì)其業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型形成影響。目前擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)，說明企業(yè)還是希望做大規(guī)模的，尤其是舊改方面的資源還是比較多的，值得積極開拓。
來源：長(zhǎng)江商報(bào) 江楚雅
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