“3年登上千億。”這是佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（1638.HK，下稱“佳兆業(yè)”）2017年復(fù)牌后新的發(fā)展目標(biāo)。錯過2015和2016年房地產(chǎn)行業(yè)兩年的黃金時(shí)期，又要面對高企的負(fù)債和昔日的債務(wù)違約風(fēng)波，佳兆業(yè)想要“涅槃重生”并非易事。
長江商報(bào)記者梳理公開數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2018年三季度，佳兆業(yè)總負(fù)債接近2000億，凈負(fù)債率徘徊在260%左右長期居高不下。其上半年總借款約為1096億，其中183億為1年內(nèi)需償還的短期借款，占比約17%；83%的借款需在2—5年內(nèi)償還。報(bào)告顯示，佳兆業(yè)目前現(xiàn)金及銀行存款為263億，僅夠償還1年內(nèi)到期的借款，剩余的借款還需要持續(xù)的銷售回款和再融資，也就是說目前資金缺口超過800億。值得注意的是，近日，佳兆業(yè)被曝向員工銷售高息理財(cái)產(chǎn)品解資金之渴。
同時(shí)，作為曾經(jīng)的房企前20強(qiáng)，佳兆業(yè)擴(kuò)張野心從未停止。12月6日，佳兆業(yè)旗下物業(yè)公司佳兆業(yè)物業(yè)登陸港交所，對于上市后募集到的資金用途，佳兆業(yè)物業(yè)明確，七成募資用于擴(kuò)張。與此同時(shí)，佳兆業(yè)于2017年大力轉(zhuǎn)型多元化領(lǐng)域，涉足細(xì)分領(lǐng)域達(dá)20多個(gè)。但公司上半年?duì)I收中93%來自物業(yè)銷售，過多的業(yè)務(wù)模塊并沒有在營收方面作出貢獻(xiàn)。
昔日的行業(yè)巨頭能否重現(xiàn)往日的輝煌？同策研究院張宏偉對長江商報(bào)記者表示，佳兆業(yè)過去的發(fā)展速度是比較激進(jìn)的，未來要根據(jù)市場環(huán)境做好城市布局，解決資金需求問題才能穩(wěn)健發(fā)展。
被指以高收益率向員工強(qiáng)賣理財(cái)
近日，佳兆業(yè)被曝內(nèi)部出現(xiàn)了半強(qiáng)制員工購買理財(cái)產(chǎn)品用于公司融資的情況。據(jù)了解，佳兆業(yè)向員工推廣的6款理財(cái)產(chǎn)品，均用于佳兆業(yè)投資的各個(gè)項(xiàng)目，包括地產(chǎn)、新業(yè)態(tài)拓展、高新科技等多個(gè)領(lǐng)域。該理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期收益率在9.0%—9.8%，起投金額最低20萬元，最高達(dá)到100萬元。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出普通理財(cái)產(chǎn)品收益率。
對此，佳兆業(yè)曾公開回應(yīng)稱，并不存在讓員工擔(dān)負(fù)營銷指標(biāo)、強(qiáng)制內(nèi)部員工認(rèn)購的情況，更不存在讓員工貸款購買理財(cái)產(chǎn)品的情況。但有媒體稱其聯(lián)系多位佳兆業(yè)內(nèi)部人士核實(shí)發(fā)現(xiàn)，佳兆業(yè)向員工宣傳公司理財(cái)產(chǎn)品的情況確有發(fā)生。
張宏偉對長江商報(bào)記者表示，“企業(yè)內(nèi)部向員工售賣股票，理財(cái)，金融產(chǎn)品其實(shí)很普遍，由企業(yè)背書一般不會出現(xiàn)大問題，但10%的收益高收益也說明企業(yè)急于銷售此類產(chǎn)品，希望通過內(nèi)部渠道獲得一部分資金。”
值得注意的是，素有“舊改之王”的佳兆業(yè)要求員工購買的理財(cái)產(chǎn)品的底層資產(chǎn)大多是舊改類項(xiàng)目。眾所周知，舊改最大弊端就是開發(fā)周期長，以平均開發(fā)周期5年來計(jì)，5年內(nèi)要承受較大資金壓力。那么，舊改類項(xiàng)目的理財(cái)產(chǎn)品收益率能否真正實(shí)現(xiàn)？
“對于佳兆業(yè)來說，類似理財(cái)產(chǎn)品其實(shí)也說明資金方面是有一定的壓力的。通過此類半強(qiáng)制的做法，相對來說風(fēng)險(xiǎn)不高，但可能員工會有怨言，這也從側(cè)面說明融資方面的壓力。舊改項(xiàng)目實(shí)際上也是風(fēng)險(xiǎn)很高，不過近期華南市場的舊改力度繼續(xù)加大，某種程度上還是有很多新的機(jī)會的。大體上說此類舊改要防范周期太長等風(fēng)險(xiǎn)，這會影響相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品的收益。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對長江商報(bào)記者表示，大體上說，此類理財(cái)產(chǎn)品的收益若沒有太多問題，其實(shí)是可以兌付的。但因?yàn)檎J(rèn)購方是員工，所以會更加復(fù)雜。
銀保監(jiān)會主席郭樹清曾表示，“高收益意味著高風(fēng)險(xiǎn)，收益率超過6%的理財(cái)產(chǎn)品就要打問號，超過8%的收益率就意味著危險(xiǎn)，投資10%以上的理財(cái)產(chǎn)品需要做好損失全部本金的準(zhǔn)備。”
融資成本凈額增加至6.24億
佳兆業(yè)被曝向員工售賣理財(cái)產(chǎn)品“補(bǔ)血” 反映了其融資的迫切需求。公開數(shù)據(jù)顯示，2014年之前，其資產(chǎn)負(fù)債率僅為75%，但自2014年之后，佳兆業(yè)突然開啟加速模式，半年內(nèi)購入16塊土地，購地金額為90.11億元，這一激進(jìn)舉動使得企業(yè)現(xiàn)金流驟然趨緊，資產(chǎn)負(fù)債率飆升至88%。
據(jù)其2018年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年6月末，佳兆業(yè)總負(fù)債為1823億元，凈負(fù)債率為258%，雖然較2017年底300%的凈負(fù)債率有所降低，但仍處于高位。
佳兆業(yè)行政總裁麥帆曾公開介紹，截至2018年6月底，佳兆業(yè)的總借款約為1096億元。其中183億元為一年內(nèi)需償還的短期借款，占比約17%；83%的借款需在2—5年內(nèi)償還。報(bào)告顯示，佳兆業(yè)目前現(xiàn)金及銀行存款為263億元，僅夠償還1年內(nèi)到期的借款，剩余的借款還需要持續(xù)的銷售回款和再融資。截至三季度，佳兆業(yè)總負(fù)債接近2000億，凈負(fù)債率徘徊在260%左右長期居高不下。
此外，佳兆業(yè)的融資成本居高不下。2017年上半年，佳兆業(yè)融資成本基本保持在8%以上。公告顯示，2018年上半年，佳兆業(yè)的融資成本凈額由去年同期約0.13億元增加至6.24億元，增幅約6.11億元，同比上升4716.0%。對于升幅如此巨大的原因，佳兆業(yè)公告表示，主要由于匯兌虧損額為人民幣4.192億元，而2017年同期則錄得匯兌收益凈額人民幣4.323億元。
債臺高筑下，佳兆業(yè)首席財(cái)務(wù)官劉富強(qiáng)曾公開宣布，佳兆業(yè)的目標(biāo)是將凈負(fù)債率降至200%以下，而具體完成時(shí)間及完成計(jì)劃并沒有明確披露。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似負(fù)債數(shù)據(jù)也和其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)有關(guān)，后續(xù)還是要強(qiáng)調(diào)住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)等模式，否則壓力確實(shí)是會比較大的。
共2頁 [1] [2] 下一頁
搜索更多: 佳兆業(yè)
