盛夏酷暑中，萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)、富力的“世紀(jì)大交易”終于有點(diǎn)消停了，很多等著看熱鬧的閑人、專(zhuān)家們好像再也找不到可以報(bào)的料。王健林該表的態(tài)也表了，該干的活也干了，突然變身的萬(wàn)達(dá)似乎更神秘了，更讓人看不懂了，未來(lái)的萬(wàn)達(dá)究竟往何處去？作為看客，這些天真的為萬(wàn)達(dá)捏把汗，但是透過(guò)層層迷霧，筆者突然覺(jué)得這次事件對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)也許是件好事，拋開(kāi)種種戲劇性因素，回到商業(yè)邏輯，交易之后的萬(wàn)達(dá)，將變得更輕，更強(qiáng)，更安全。去地產(chǎn)化萬(wàn)達(dá)叫了兩三年都沒(méi)起色，這次讓萬(wàn)達(dá)徹底下了決心，冥冥之中，也許是天助萬(wàn)達(dá)。
優(yōu)秀的企業(yè)家，必須具有看到問(wèn)題本質(zhì)的穿透力。
此次交易表面看萬(wàn)達(dá)是變賣(mài)資產(chǎn)降負(fù)債，但實(shí)際上萬(wàn)達(dá)只是“賣(mài)了該賣(mài)的，留下了該留的”。王健林說(shuō)了大實(shí)話(huà)，這真的是他早就想做的。
所謂“賣(mài)了該賣(mài)的”，萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)讓的文旅項(xiàng)目是地產(chǎn)中回收周期最長(zhǎng)，對(duì)現(xiàn)金流壓力最大的；萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)讓的酒店項(xiàng)目是投資回報(bào)率較低的。賣(mài)掉這些重資產(chǎn)，對(duì)萬(wàn)達(dá)而言是卸下了包袱。而“留下了該留的”則是指，萬(wàn)達(dá)留下了投資回報(bào)率較高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，即萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。這是王健林在接受財(cái)新書(shū)面采訪(fǎng)時(shí)的表述。
從結(jié)果看，萬(wàn)達(dá)經(jīng)歷“斷舍離”之后，變成了一個(gè)再?zèng)]有資金鏈命門(mén)的“輕資產(chǎn)”公司。這何嘗不是一種加速轉(zhuǎn)型的果斷舉措。
優(yōu)秀的企業(yè)家，必須具有敏銳的價(jià)值發(fā)現(xiàn)能力。
通過(guò)這次合作轉(zhuǎn)讓?zhuān)f(wàn)達(dá)露出兩個(gè)優(yōu)質(zhì)的輕資產(chǎn)公司，一個(gè)是文化旅游管理公司，一個(gè)是酒店管理公司。
萬(wàn)達(dá)將文旅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，同時(shí)雙方達(dá)成“四個(gè)不變”：品牌不變，項(xiàng)目持有物業(yè)仍使用“萬(wàn)達(dá)文化旅游城”品牌；規(guī)劃內(nèi)容不變，項(xiàng)目仍按照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、內(nèi)容進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)；項(xiàng)目建設(shè)不變，項(xiàng)目持有物業(yè)的設(shè)計(jì)、建造、質(zhì)量，仍由萬(wàn)達(dá)實(shí)施管控；運(yùn)營(yíng)管理不變，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理仍由萬(wàn)達(dá)公司負(fù)責(zé)。這“四個(gè)不變”，意味著萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目走上“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營(yíng)之路。但是到現(xiàn)在為止，還有人看不懂，誤以為王健林從此以后不玩萬(wàn)達(dá)城了，其實(shí)到現(xiàn)在為止，萬(wàn)達(dá)才真的像迪斯尼一樣輕資產(chǎn)地玩主題樂(lè)園了，過(guò)去玩是帶著腳銬跳舞。
過(guò)去萬(wàn)達(dá)內(nèi)部采用持有與運(yùn)營(yíng)分離的雙公司架構(gòu)，項(xiàng)目公司作為業(yè)主，文化旅游管理公司負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)。由于都在一個(gè)集團(tuán)內(nèi)，外界一般不會(huì)關(guān)注到這些細(xì)節(jié)。經(jīng)過(guò)此次交易，這種雙公司架構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)就顯現(xiàn)出來(lái)。萬(wàn)達(dá)之所以采用雙公司架構(gòu)，可以說(shuō)早有綢繆，布局深遠(yuǎn)。
目前中國(guó)，能靠商業(yè)中心和文化旅游品牌管理實(shí)現(xiàn)規(guī)模利潤(rùn)恐怕只有萬(wàn)達(dá)。萬(wàn)達(dá)的“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營(yíng)，具備了更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
優(yōu)秀的企業(yè)家，必須具有看到時(shí)間下游的能力。
此次交易之后，萬(wàn)達(dá)的盈利能力不降反增。
萬(wàn)達(dá)的文旅管理公司和酒店管理公司過(guò)去都被各自產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目公司蓋住了，不顯山不露水，這些輕資產(chǎn)都可以通過(guò)品牌和管理賺錢(qián)，萬(wàn)達(dá)文化旅游的利潤(rùn)規(guī)模明年將相當(dāng)可觀。酒店管理是純輕資產(chǎn)公司，利潤(rùn)也會(huì)逐年增長(zhǎng)，贏利前景非�？春��？梢哉f(shuō)，無(wú)論是文化旅游管理公司還是酒店管理公司都將是在行業(yè)里全國(guó)獨(dú)一無(wú)二的好公司。
萬(wàn)達(dá)留下來(lái)的200余家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其投資回報(bào)率較高。萬(wàn)達(dá)商業(yè)到今年底持有3300萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)，2018年租金可以超過(guò)330億元，而且今后5年保持20%增長(zhǎng)。這是什么概念？5年后萬(wàn)達(dá)商業(yè)租金可以達(dá)到800億，如果按照商業(yè)公司市盈率30倍計(jì)算，5年后市值可達(dá)萬(wàn)億。
從資本市場(chǎng)的角度來(lái)看，“輕資產(chǎn)”公司的估值遠(yuǎn)高于“重資產(chǎn)”公司。未來(lái)的萬(wàn)達(dá)，在資本市場(chǎng)上將更受歡迎，將以更高的總市值證明其轉(zhuǎn)型的價(jià)值。
一切都留給時(shí)間吧。
文/湯森
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