沉重的負(fù)擔(dān)
除了項目爛尾等一系列問題困擾著項目外，星耀五洲的債務(wù)問題也是融創(chuàng)將要面對的核心問題之一。
據(jù)早先的公開消息顯示，2008-2011年底，星耀五洲項目共歷經(jīng)四個信托，超過百億元信托融資。據(jù)相關(guān)人士介紹，星耀五洲采取了用一個新信托融資所獲得的資金來償還上一個信托債務(wù)的策略。然而由于項目操盤及樓市調(diào)控等內(nèi)外因素的影響，項目資金回籠未達(dá)到預(yù)期，隨著大額信托兌付期到來，項目資金鏈斷裂，最終陷入停工。
而本輪融創(chuàng)收購協(xié)議中則提及了天津星耀目前欠付三家信托公司未償還債務(wù)，這些債務(wù)及未兌付利息將悉數(shù)由融創(chuàng)來償還。根據(jù)協(xié)議，天津星耀的全部股權(quán)將轉(zhuǎn)讓予天津融創(chuàng)及昆明星耀（或其指定第三方）。
同時，為促進(jìn)合作協(xié)議擬定收購事項，于2017年5月12日，昆明星耀、天津星耀、天津融創(chuàng)及另外三家信托公司（即第三方投資者）就天津星耀訂立重組協(xié)議。在收購事項完成后，融創(chuàng)將持有天津星耀80%股權(quán)，昆明星耀持有余下20%股權(quán)。天津星耀將成為融創(chuàng)的非全資附屬公司。
公告顯示，在本次102.54億元的收購中，融創(chuàng)的支付代價包括股權(quán)代價約為38.77億元，天津星耀欠付第三方投資者的未償還借款54.82億元，以及應(yīng)計未付利息8.95億元。
其中第三方投資者為一家信托公司，在本次交易之前，天津星耀的全部股權(quán)原由昆明星耀持有，但以第三方投資者的名義登記，該信托公司連同另外兩家信托公司共同成立了天津星耀聯(lián)合投資集合信托計劃，通過提供債務(wù)融資方式投資于天津星耀。
嚴(yán)躍進(jìn)分析，償債的壓力會使得融創(chuàng)后續(xù)的現(xiàn)金流凈流出規(guī)模增加，而這樣的擔(dān)憂也是基于融創(chuàng)近期頻頻收購所帶來的風(fēng)險，需要收購方引起警惕。
統(tǒng)計顯示，高速擴(kuò)張的融創(chuàng)，公司債務(wù)的確有上升趨勢。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，融創(chuàng)2016年長、短期負(fù)債分別為802億元和326.44億元，賬面現(xiàn)金約698.13億元，股東權(quán)益354.11億元，以此計算出的凈負(fù)債率已超過100%。2013-2015年的三年間，融創(chuàng)資產(chǎn)負(fù)債率則分別是81.29%、81.33%和83.19%，呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢。
巨量供應(yīng)去化承壓
事實上，并購已經(jīng)成為融創(chuàng)首選獲得項目開發(fā)權(quán)的優(yōu)先選項。尤其是近兩年來，融創(chuàng)的收購動作頻繁，在經(jīng)歷了與綠城的分分合合，以及陷入佳兆業(yè)收購糾紛、雨潤并購失敗之后，孫宏斌在積累了眾多失敗經(jīng)驗后，終于進(jìn)入成功模式。在不算長的時間內(nèi)，融創(chuàng)收購動作更加頻繁，萊蒙國際、融科、金科都成為融創(chuàng)股權(quán)收購或項目收購的對象。
“土地越來越貴，融創(chuàng)不會再在公開土地市場上拿地了，并購是公司拿地的主要方式”，而“買對地方、買對時間”則是孫宏斌的并購原則。此外，融創(chuàng)雖然未完全放棄在土地市場上公開拿地。但收購項目在公司整體取得項目占比日漸增加。資料顯示，融創(chuàng)在2016年通過并購及拿地金額超過1000億元。其中，去年一年對外發(fā)起至少16筆收購，涉及資金595億元。
然而，頻繁并購在快速帶來大量土地儲備之外，杠桿率過高則是一個明顯的副作用。對此，融創(chuàng)行政總裁汪孟德在2016年業(yè)績發(fā)布會上表示，管理負(fù)債率最核心的是管理現(xiàn)金流風(fēng)險，地拿對了，保證項目快速銷售和去化才是根本。此前孫宏斌也曾表示，房地產(chǎn)有滯后性，只有賣房后才能做到賬上面，不會很快就能看到毛利增長。
業(yè)內(nèi)人士表示，收購星耀五洲對融創(chuàng)而言最核心的還是項目能否實現(xiàn)快速銷售，但截至目前，在融創(chuàng)以往的收購清單中似乎并沒有出現(xiàn)過有如此多負(fù)面因素的項目，該項目中諸多不穩(wěn)定因素能否給產(chǎn)品后續(xù)改造、營銷帶來負(fù)面因素都讓市場存疑，星耀五洲能否在融創(chuàng)手中立即化腐朽為神奇還有待市場觀察。
距此地10公里外的海河教育園區(qū)，恒大去年底以1.6萬元/平方米的樓面地價拍下一塊新地，地價漲幅令人咋舌，星耀五洲項目的獲取成本顯然還有一定優(yōu)勢，如果改造成功，融創(chuàng)仍有一定利潤空間。但需要注意的是，該項目體量之大也實屬少見，在天津當(dāng)年供地趨于寬松，尤其是津南區(qū)庫存仍在高位的情況下，能否達(dá)成融創(chuàng)的周轉(zhuǎn)策略，恐怕著實有不小的難度。
北京商報記者 董家聲/文 宋媛媛/制圖
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