資料圖片。
當(dāng)外界還在猜測融創(chuàng)與黃紅云爭奪金科股份控制權(quán)鹿死誰手時(shí)，融創(chuàng)拋出的另一則收購已令市場側(cè)目。5月12日晚，融創(chuàng)宣布收購天津星耀80%的股權(quán)和債權(quán)，交易總代價(jià)約102.54億元。本次交易項(xiàng)目是位于天津市津南區(qū)的星耀五洲，該項(xiàng)目是當(dāng)年天津的雙料地王，但因開發(fā)商資金鏈斷裂而成為京津冀最知名的爛尾大盤之一。業(yè)內(nèi)人士分析，融創(chuàng)收購星耀五洲項(xiàng)目手筆不可謂不小，展現(xiàn)出融創(chuàng)將收購作為擴(kuò)展重要戰(zhàn)略的堅(jiān)決態(tài)度。但目前來看，融創(chuàng)要盤活這個(gè)超級爛尾項(xiàng)目還將面臨前期口碑不佳、復(fù)雜債務(wù)、體量龐大等諸多不利因素。
百億并購
融創(chuàng)并購版圖上又添一子。5月12日晚，融創(chuàng)中國控股有限公司發(fā)布公告稱，其間接全資附屬公司天津融創(chuàng)與昆明星耀訂立合作協(xié)議，收購天津星耀80%的股權(quán)和債權(quán)，交易總代價(jià)約102.54億元。
與以往融創(chuàng)的收購案相比，這一次收購目標(biāo)是當(dāng)年天津的雙料地王，也是后來天津最大爛尾樓盤星耀五洲。
根據(jù)合作協(xié)議，昆明星耀、天津星耀、天津融創(chuàng)及另外三家信托公司（即第三方投資者）就天津星耀訂立重組協(xié)議。收購事項(xiàng)完成后，融創(chuàng)將持有天津星耀80%股權(quán)，昆明星耀持有余下20%股權(quán)。天津星耀將成為融創(chuàng)的非全資附屬公司。
此外，天津星耀的董事會將由五名董事組成，其中四名將由天津融創(chuàng)提名，一名將由昆明星耀提名。天津融創(chuàng)提名的其中一名董事將擔(dān)任天津星耀的董事長。天津融創(chuàng)有權(quán)提名天津星耀的一名總經(jīng)理及法定代表。
據(jù)了解，天津星耀手中最主要的項(xiàng)目就是位于天津市津南區(qū)的星耀五洲，該項(xiàng)目為住宅及商業(yè)立項(xiàng)，總占地面積約為263萬平方米，總建筑面積約為412萬平方米，計(jì)容建筑面積約為300萬平方米，容積率為1.1，其中已售計(jì)容面積約為65萬平方米，未售計(jì)容面積約為235萬平方米。
對于該項(xiàng)收購，融創(chuàng)方面表示，公司一直堅(jiān)持在中國市場的區(qū)域深耕戰(zhàn)略，已經(jīng)布局中國一線、環(huán)一線及核心城市。收購事項(xiàng)將有助于進(jìn)一步增加本公司在天津的土地儲備和市場份額，并進(jìn)一步鞏固本集團(tuán)在天津市場的領(lǐng)先地位及品牌影響力。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，房企通過收購雖然不一定會在房屋銷售指標(biāo)方面得到迅速反應(yīng)，但卻可以快速做大企業(yè)營業(yè)收入。股權(quán)投資收益依然可以做大規(guī)模，對于類似企業(yè)綜合能力的提升，尤其是降低投資成本提高盈利空間等是有積極作用的。當(dāng)前融創(chuàng)并購的技巧已比較成熟，并購項(xiàng)目形成了比較成熟的模式，一段時(shí)間內(nèi)的并購?fù)顿Y都具有較好的眼光。
口碑逆轉(zhuǎn)不易
“尋找現(xiàn)金流暫時(shí)困難的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目投資，符合融創(chuàng)并購的原則。”一位熟悉融創(chuàng)的行業(yè)人士分析，市場上有一些暫時(shí)爛尾項(xiàng)目后續(xù)盤活的機(jī)會很大，尤其是天津房地產(chǎn)市場被認(rèn)為是一個(gè)被普遍低估的區(qū)域，當(dāng)前很多房企目前還在加快進(jìn)入天津市場。融創(chuàng)憑借對天津和華北市場的熟悉，收購此類項(xiàng)目，可以看出定位比較清晰，另外對此類項(xiàng)目的并購，也使得后續(xù)可以獲得較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，符合融創(chuàng)當(dāng)前戰(zhàn)略擴(kuò)張的導(dǎo)向。
但市場上也有不同聲音傳出：“與以往成功的收購案例相比，星耀五洲很可能會成為拖累融創(chuàng)的包袱”。
資料顯示，十年前，2007年10月19日，云南開發(fā)商星耀集團(tuán)北上拓土，該公司旗下天津星耀投資有限公司以62.9億元的總價(jià)拿下項(xiàng)目所在的天津津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉湖地塊，成為當(dāng)年全國成交總價(jià)地王。
據(jù)了解，項(xiàng)目建筑總占地面積為4100畝，體量絕對堪稱超級大盤。據(jù)相關(guān)人士回憶，當(dāng)初該項(xiàng)目預(yù)計(jì)分四期開發(fā)，開發(fā)周期為五年。在設(shè)計(jì)上，邀請了10位世界頂級建筑大師及國內(nèi)外30多家設(shè)計(jì)研發(fā)機(jī)構(gòu)，并對外公布了其新穎而又宏大的設(shè)計(jì)規(guī)劃：將世界版圖調(diào)整微縮，從而構(gòu)成了地理意義上的世界五大洲板塊。亞歐、北美、南美、非洲以及大洋洲在各自屬地上形成了各具特色的建筑、文化、景觀、美食及風(fēng)土人情，在中國天津?qū)崿F(xiàn)“同一個(gè)世界，同一個(gè)夢想”。由此該項(xiàng)目也定下了氣勢恢宏的案名：星耀五洲。
根據(jù)規(guī)劃，星耀五洲將打造六星級超豪華酒店、國際會議會展中心、亞洲最大室內(nèi)滑雪場、萬人國際文化廣場、多功能體育休閑館、醫(yī)院、游艇俱樂部、水上大型音樂噴泉、運(yùn)動主題公園以及高尚住宅等集娛樂、購物、健身、休閑、居住、度假為一體的“世界花園、世界建筑博覽園以及世界橋梁博覽園”。
然而以上規(guī)劃已成空中樓閣。星耀五洲在開始建設(shè)不到五年的時(shí)間就偃旗息鼓。“五大洲”中真正接近完成的，只有美洲板塊。拿地后的幾年遭遇了多次業(yè)主維權(quán)、項(xiàng)目停工、房源無法交付等負(fù)面新聞，公司也一度被傳破產(chǎn)，即便對于外界多方猜測和傳言，星耀集團(tuán)也多次出面澄清，但其資金鏈斷裂早已是不爭的事實(shí)。項(xiàng)目已在2015年進(jìn)入徹底停滯階段。按照最初規(guī)劃，整個(gè)項(xiàng)目圍繞7000畝天嘉湖而建，如今環(huán)湖的大部分地區(qū)都成了一片廢墟。
實(shí)際上，從房價(jià)就能反映出該項(xiàng)目處境艱難。一位熟悉當(dāng)?shù)貥鞘械娜耸勘硎�，去年調(diào)控前，天津進(jìn)入房價(jià)上漲周期，全天津無論是環(huán)內(nèi)還是環(huán)外的房價(jià)都一路瘋漲，包括星耀五洲所在庫存量一直較大的津南區(qū)，新房成交均價(jià)也達(dá)到了1萬元/平方米，同比漲幅超過16%，位居環(huán)城四區(qū)之冠，成交套數(shù)也在環(huán)城四區(qū)中一度占據(jù)首位。然而，津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉湖區(qū)的星耀五洲則幾乎未能搭上房價(jià)上漲的列車，當(dāng)?shù)刂薪閽炫苾r(jià)顯示，星耀五洲的二手房價(jià)依然處于區(qū)域房價(jià)的“腰部”。雖然目前該樓盤二手房掛牌價(jià)已達(dá)到9000元/平方米，但基本有價(jià)無市。
從網(wǎng)上流傳的一封“盡快徹查星耀五洲存在問題的請?jiān)负?rdquo;似乎能從側(cè)面了解項(xiàng)目存在的部分問題。該請?jiān)负赋觯?xiàng)目已連續(xù)停工多年，至今沒有復(fù)工跡象；拖欠施工費(fèi)、配套費(fèi)、當(dāng)?shù)卮迕窦Y款本息、融資本息、應(yīng)該賠付買房人的延期交付房屋違約金達(dá)幾十億元，合法權(quán)益受到開發(fā)商侵害的人數(shù)達(dá)上萬人；違規(guī)建設(shè)高爾夫球場；建筑垃圾污染天嘉湖水系；消防設(shè)施、電梯運(yùn)行達(dá)不到安全規(guī)范；該項(xiàng)目開發(fā)商引發(fā)的信訪、報(bào)警、訴訟、舉報(bào)幾年間達(dá)上萬起……
業(yè)內(nèi)人士表示，融創(chuàng)收購的既是數(shù)百萬平方米的土地儲備，也是一個(gè)超級爛攤子，對于企業(yè)而言可謂雙刃劍。對于融創(chuàng)此類項(xiàng)目并購來說，要警惕爛尾樓項(xiàng)目背后的一些歷史糾紛，并購以后若出現(xiàn)購房者維權(quán)或者供應(yīng)商維權(quán)等，這都會影響此類項(xiàng)目后續(xù)的運(yùn)營和銷售，進(jìn)而延長開發(fā)的周期，這對于收購項(xiàng)目的初衷是有很大損害的。
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