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成本不能求最低，而是合理。拿景觀成本看，比如一平米800塊，喬木是選銀杏樹還是松樹，灌木是選桂花樹還是什么花，再就是軟景。路面是石材鋪裝還是磚瓦。綠城是硬景成本占到70%，很精致、儀式感很強(qiáng)，但沒有花花草草有親和力，比如有些品質(zhì)不錯(cuò)的開發(fā)商，這種用的多，很熱鬧，成本卻大大降低。所以成本和品質(zhì)正相關(guān)，但不是對(duì)等關(guān)系。
綠城在草創(chuàng)階段里面，故事很多，比如做好的外立面敲掉重來(lái)。在創(chuàng)品牌的時(shí)候，可以這么做，但對(duì)一個(gè)成熟企業(yè)，應(yīng)該在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就定好這些東西。落地完了再來(lái)敲掉重來(lái)，是無(wú)效成本。這是管理的問(wèn)題，而不是大氣。
問(wèn)：投資這塊，你剛提到有小一半來(lái)自外部合作者。過(guò)去綠城有很多合作伙伴，不少小企業(yè)。但出現(xiàn)過(guò)一些矛盾，比如資金運(yùn)用方面。未來(lái)綠城在合作上采取什么標(biāo)準(zhǔn)？
曹舟南：未來(lái)合作是趨勢(shì)，過(guò)去合作整體還是很好，但現(xiàn)在明確合作有底線，第一個(gè)是資金實(shí)力比較雄厚，有品牌，比如國(guó)企、上市公司。標(biāo)準(zhǔn)不能下放，只有兩三個(gè)億資金的公司一般不考慮，當(dāng)然不排除他手上有好地。第二點(diǎn)，合作現(xiàn)金流不能分，比如過(guò)去一個(gè)項(xiàng)目投資幾十億，資本金1個(gè)億，他投3000萬(wàn)，占30%股份，一旦產(chǎn)生現(xiàn)金流，他分了30%，但是后面有大配套 ，你再讓他倒，倒不出來(lái)的。
現(xiàn)在真正的合作，主要在二級(jí)市場(chǎng)，只要綠城報(bào)名的，能不能拿下來(lái)，可能他都會(huì)來(lái)找你合作。很多落地合作都屬于這種情況。
問(wèn)：聽說(shuō)早期你在綠城推動(dòng)全面預(yù)算管理，阻礙很大。這兩年推動(dòng)的情況如何？
曹舟南：兩年來(lái)，我梳理過(guò)去20年宋總做綠城當(dāng)家人時(shí)所有的管理端口，從現(xiàn)在往回看，宋總過(guò)去對(duì)綠城、對(duì)行業(yè)的決策和判斷，都是對(duì)的，但是落地中出現(xiàn)了重大問(wèn)題。拿了高價(jià)地算一個(gè)，另外更重要的，就是他老講的一句話：世界一流的房產(chǎn)品質(zhì)要求與實(shí)際操作團(tuán)隊(duì)中的差距，這個(gè)是主要矛盾。
我的體會(huì)，經(jīng)營(yíng)中要形成系統(tǒng)化，運(yùn)營(yíng)中強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)、輕、便。什么叫執(zhí)行力，第一你設(shè)計(jì)的目標(biāo)和達(dá)到目標(biāo)的路徑，有可達(dá)性。第二對(duì)所有定下的目標(biāo)，所采取的渠道手段，必須要形成閉環(huán)。第三要有激勵(lì)政策，任務(wù)、節(jié)點(diǎn)、工作內(nèi)容完成，即時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)，形成標(biāo)準(zhǔn)。
具體說(shuō)就是財(cái)務(wù)和運(yùn)營(yíng)管理，過(guò)去綠城很多項(xiàng)目總經(jīng)理都是工民建出身，對(duì)這個(gè)東西不敏感。我和浙工大等幾個(gè)校長(zhǎng)一談，才知道原來(lái)學(xué)工民建出來(lái)的人，不學(xué)財(cái)務(wù)，不學(xué)經(jīng)營(yíng)管理。這個(gè)里面是有邏輯關(guān)系的。
綠城的精髓，產(chǎn)品體系的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，需要一代一代傳承下去。反過(guò)來(lái)，也要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)力，比如加快周轉(zhuǎn)速度，過(guò)去太慢了�，F(xiàn)在基本上可以做到從拿地到開盤，9個(gè)月。未來(lái)，綠城的干部培養(yǎng)要從大學(xué)里抓起，每個(gè)孩子多掏一萬(wàn)塊錢，增加經(jīng)營(yíng)管理課程，增加這幾門課程考試，合格了你可以來(lái)綠城工作。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳哲 共3頁(yè) 上一頁(yè) [1] [2] [3] 代建行業(yè)的春天到了 綠城管理如何分食萬(wàn)億蛋糕 ？ 綠城商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入快車道 戰(zhàn)略牽手皇庭國(guó)際 杭州土拍主城商地大賣 綠城31億奪申花地王 綠城全年總合同銷售額約1139億 權(quán)益額僅511億 綠城房產(chǎn)營(yíng)銷執(zhí)行總樓明霞辭職？回應(yīng)：假的！ 搜索更多: 綠城 |
