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訪談
問：2016年綠城在規(guī)模上實(shí)現(xiàn)了歷史突破，很難得。今年調(diào)控加碼，同時公司可售部分與去年沒有很大提升。這種背景下，綠城在投資和銷售兩端的計劃是什么？
曹舟南：從去年開始，綠城就提出反周期投資戰(zhàn)略，2016年4月份以后都是以“撿漏”方式拿地。和過去相比，盡管去年開始一下子現(xiàn)金流非常充足，但綠城再也經(jīng)不起哪怕一兩個項(xiàng)目套牢。我曾在內(nèi)部說，如果再有套牢，我引咎辭職。這是第一。第二，綠城今年準(zhǔn)備用700億去投資，其中300億是自有資金，另外是合作，現(xiàn)在已經(jīng)投進(jìn)去百八十億，個人認(rèn)為今年三季度是很好的機(jī)會。
銷售是另一個重點(diǎn)抓的領(lǐng)域，規(guī)模固然重要，但我們主張有質(zhì)量地增長。從目前梳理情況看，綠城今年超過1000億不存在問題。其實(shí)我并不在乎這個行業(yè)超過千億有多少家，綠城近年1300億-1500億也就是我風(fēng)控體系的上限，再多就有風(fēng)險了。前兩年綠城的毛利率有下降，但是2017年一定能到20%-25%。凈利部分看權(quán)益部分，重點(diǎn)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一定要自己控股，寧愿少做幾個項(xiàng)目。
問：從這兩年中交入主來看，綠城資金成本有所下降，但這也有行業(yè)普遍的因素。但從融資端，似乎并沒有明顯助力。
曹舟南：坦率說，新的股東結(jié)構(gòu)形成后，股東們對綠城未來做強(qiáng)做大的希望，和綠城目前自有資源、資金之間仍存在矛盾。但是我們戰(zhàn)略目標(biāo)很清晰。第一保持營造品質(zhì)，第二把握服務(wù)品質(zhì)，第三緊扣性價比，未來做好這三點(diǎn)，綠城的市占率不但不會降，還會大幅度提升。
問：過去說起綠城的營造和服務(wù)品質(zhì)，大家都豎大拇指。今天很多企業(yè)都在追趕，綠城怎么保住優(yōu)勢？
曹舟南：過去綠城的品質(zhì)為什么得到認(rèn)可，我認(rèn)為首先得益于宋總，嚴(yán)格把控一張圖紙，可以遠(yuǎn)到大慶、新疆，保證產(chǎn)品品質(zhì)不走樣。一個項(xiàng)目操作中幾百個動作和標(biāo)準(zhǔn)很清楚，很完善。這是綠城的精髓，需要一代一代傳承和發(fā)揚(yáng)下去。
但不是說綠城永遠(yuǎn)是制高點(diǎn)。行業(yè)在進(jìn)步，好多開發(fā)商冒出來，比如龍湖、金地、仁恒。去年我召開了四次產(chǎn)品會議，包括產(chǎn)品研發(fā)、營造等專題。我給產(chǎn)品中心提要求，橫向，研究全國的競品樓盤，從功能性、智能化、綠色建筑等等方面著眼�？v向，請不同層面客戶代表來提意見。匯總調(diào)研和意見后，以此來倒逼我所有的管理行為，包括產(chǎn)品研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、營造、銷售、售后服務(wù)。客戶提出意見和建議，修復(fù)是必須的，否則從商業(yè)倫理和商業(yè)道德上來講管不了關(guān)。但不是簡單修復(fù)，之后你要怎么倒逼管理經(jīng)營完善，這才是對產(chǎn)品負(fù)責(zé)，對終端客戶負(fù)責(zé)。
其次，我們的產(chǎn)品品牌要體系化，比如以楊柳郡為主的郡系列，比如桃李春風(fēng)這種養(yǎng)老度假系列，比如江南里這類城市別墅產(chǎn)品，單獨(dú)成品牌。
我相信房地產(chǎn)供給側(cè)改革里面，最主要是好產(chǎn)品的供給。因?yàn)檫^去長期上行的市場，培育出很多投資客，但炒房和住房對房子的要求是不一樣的。綠城就是要在這個改革中起到引領(lǐng)角色。
問：性價比這個詞，聽起來不太像過去的風(fēng)格，以前聽得最多的，叫“綠城的品質(zhì)是成本堆上去的”。
曹舟南：產(chǎn)品性價比是什么，分子是產(chǎn)品、服務(wù)價值。分母是價格，其實(shí)主要是成本。你在天安門給我5000塊一平的地，我能造1萬塊錢的房子賣給你。分子綠城是好的，輸在哪里？在分母。過去綠城成本高，是綜合的因素，包括土地、營造、企業(yè)費(fèi)用，包括稅務(wù)籌劃。只要把成本降下來，就能性價比第一�，F(xiàn)在你要把分子做上來，很難。把分母降下來，是企業(yè)運(yùn)營問題，我認(rèn)為這是簡單的，并且現(xiàn)在我們做到了。 共3頁 上一頁 [1] [2] [3] 下一頁 代建行業(yè)的春天到了 綠城管理如何分食萬億蛋糕 ？ 綠城商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入快車道 戰(zhàn)略牽手皇庭國際 杭州土拍主城商地大賣 綠城31億奪申花地王 綠城全年總合同銷售額約1139億 權(quán)益額僅511億 綠城房產(chǎn)營銷執(zhí)行總樓明霞辭職？回應(yīng)：假的！ 搜索更多: 綠城 |
