萬科的收購法則
據(jù)觀點指數(shù)了解，沿海家園對此次交易表現(xiàn)得較為謹慎，在其披露的出售協(xié)議中，盡可能地在爭取更多的利潤回報。
譬如萬科須于完成日期后的24個月內(nèi)，根據(jù)付款時間表支付人民幣18.34億元的優(yōu)先利潤予沿海武漢;天津和諧家園以可供發(fā)展的總建筑面積每平方米人民幣600元出售土地，并于收到該銷售所得款項起計5日內(nèi)向沿海武漢分派利潤;簽署出售協(xié)議前于出售的土地(即路勁所得地塊)，沿海武漢及上海沿海將享有從過往土地銷售的所得利潤;假設(shè)萬科及其聯(lián)屬人士就該項目的二次發(fā)展取得項目，沿海武漢將享有優(yōu)先選擇權(quán)，按沿海武漢及買方于目標(biāo)公司的股權(quán)比例，投資于該二次發(fā)展項目等。
雖然出售協(xié)議條款傾向于沿海家園，不過業(yè)內(nèi)人士指出，對于萬科來說，以8.75億拿下這個總建筑面積約430萬平的百億投資項目其實還算劃算。
天津中原地產(chǎn)投資顧問部住宅中心副總監(jiān)焦仲偉在接受觀點指數(shù)采訪時認為，這個項目不錯，“有很多開發(fā)商看中，此前路勁拿下的地塊價格也比較合適”。
觀點指數(shù)獲悉，路勁拿下的“津辰北倉(掛)2015-024號地塊”當(dāng)時吸引了K2、平安、保利、中駿、路勁、萬科、金地等多家房企競拍;從整個區(qū)域看，北辰區(qū)也已吸引包括恒大、正榮、中儲、融創(chuàng)等多家品牌房企進駐。
北辰區(qū)熱度漸高，價格也愈漲，均價已經(jīng)從2005年3007元/平方米漲到到2015年10142元/平方米，在環(huán)城四區(qū)當(dāng)中上漲趨勢最快，2016年5月均價更達到13918元/平方米。
焦仲偉分析稱，天津萬科土地儲備已不多，項目基本都結(jié)盤了，此舉更大的目的是為了拿地，增加土地儲備，“今年天津很多地塊出讓萬科基本都參與，但大都沒有拿下來，現(xiàn)在項目太少了，之前高溢價拿了一塊74.5億的地”。
截至2016年6月30日，萬科規(guī)劃中項目按權(quán)益計算的土地儲備建筑面積合計3582萬平方米，是2012年以來的最低點，這樣的土儲數(shù)量大約只能覆蓋兩年左右的開發(fā)，因此今年以來萬科以增加土儲為目的的收購還有好幾例。
7月22日，萬科收購無錫萬宇置業(yè)有限公司，彼時業(yè)內(nèi)人士分析道，萬科在錯失白屈港地塊之后，對于土地的需求急劇上升，收購無錫萬宇置業(yè)是為拿下萬宇花半里二期地塊。
萬科還在6月以3.02億收購了杭州萬通杭昀置業(yè)有限公司100%股權(quán)，從而得到萬通地產(chǎn)的上元公寓項目;在武漢，萬科還通過收益權(quán)合作方式獲取二七濱江商務(wù)區(qū)項目，并還收購武漢國際文化商業(yè)中心項目B地塊等。
這些零零散散的收購中，雖大部分未披露代價，但許多業(yè)內(nèi)人士認為，萬科向來在收購中表現(xiàn)謹慎，目的性強，不會吃虧，并且無意充當(dāng)白武士。
從萬科的收購歷史來看，也顯得精于盤算。一個不能不舉的例子是萬科對南都地產(chǎn)的收購，這樁于2005年發(fā)起的收購，直到現(xiàn)在也被稱為“著名并購案例”。
2005年，南都集團控股公司上海中橋?qū)⑵煜律?a target=_blank>海南都70%股權(quán)、蘇州南都49%股權(quán)以及浙江南都20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科，轉(zhuǎn)讓代價為18.58億元，這個價格對比當(dāng)時標(biāo)的公司的凈資產(chǎn)顯然是高溢價收購，不過，在這一次的收購中萬科卻獲得了超過219萬平方米的土地儲備。
彼時，有業(yè)內(nèi)人士分析，以18.58億的收購價格來看，成本顯然低于土地市價;通過這一次收購，萬科在長三角的土地儲備將達到1000萬平方米，占到萬科土地儲備的40%;此外，萬科還借此成功進入杭州市場。
2006年，萬科繼續(xù)與上海中橋簽訂收購協(xié)議，以17.66億元獲得浙江南都60%股權(quán)、上海南都30%股權(quán)、鎮(zhèn)江潤橋30%股權(quán)、鎮(zhèn)江潤中30%股權(quán)、蘇州南都21%股權(quán);2007年，萬科繼續(xù)收購了南都地產(chǎn)剩余的20%股權(quán)，代價3.93億，最終完成對南都房產(chǎn)的全面收購。
通過這三次收購，萬科創(chuàng)下當(dāng)時國內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)最大宗并購案例，全面進入杭州市場，并基本完成長三角整體布局。
（來源：觀點數(shù)據(jù)研究中心 作者：陳翠）
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