一二線城市項(xiàng)目為合景泰富帶來(lái)高于行業(yè)平均水平的毛利率及凈利率，但也導(dǎo)致其早年的銷售難以發(fā)力。2010-2012年間，該公司銷售額分別為110億元、115億元和122億元，銷售規(guī)模幾無(wú)增長(zhǎng)，但這幾年的毛利率卻高達(dá)41.5%、44.2%、36.5%，凈利率則為17.2%、20.8%、25.1%。
其后，合景泰富開始嘗試規(guī)模化發(fā)展。2013年，合景泰富提出“規(guī)模化、高周轉(zhuǎn)”，設(shè)定2015年達(dá)成250億-300億元的銷售目標(biāo)。
2013年合景泰富設(shè)下預(yù)售目標(biāo)160億元，較前一年增長(zhǎng)逾30%。是年，合景泰富在售項(xiàng)目從2012年的19個(gè)增加至29個(gè)，可售面積由2012年的160萬(wàn)平方米增加超過(guò)200萬(wàn)平方米。結(jié)果順利完成當(dāng)年業(yè)績(jī)目標(biāo)，銷售金額同比大漲33.6%至163億元。不過(guò)其毛利和毛利率就分別同比下跌 2.9%和0.3%。
2014年，公司合約銷售規(guī)模再度同比增長(zhǎng)26%，完成全年銷售目標(biāo)的97.62%。毛利率及凈利潤(rùn)率分別同比下降0.7%和2.2%。
可見，沖規(guī)模雖然對(duì)合景泰富的利潤(rùn)帶來(lái)了一定損耗，但損耗并不明顯。但是，集團(tuán)董事會(huì)主席孔健岷在今年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上對(duì)“規(guī)模化”的措辭就顯得謹(jǐn)慎。其稱，“公司的管理層肯定希望把規(guī)模做大，這個(gè)是肯定要的，但前提是毛利率不要波動(dòng)太大”。
在利潤(rùn)率沒有大幅波動(dòng)的情況下，公司從旗幟鮮明地提出規(guī)�；綄�(duì)此轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎態(tài)度，背后可能還有更多考量。
吳曉怡對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)進(jìn)一步解釋，公司保持利潤(rùn)率與規(guī)�；l(fā)展之間并不矛盾，之所以在規(guī)模和利潤(rùn)之間更看重利潤(rùn)，是為了后面幾年入賬的時(shí)候利潤(rùn)率更加平衡。
吳曉怡提及，沖規(guī)模除了會(huì)損耗利潤(rùn)率，“還需要改變整個(gè)銷售體系，意味著公司要拉長(zhǎng)戰(zhàn)線，這對(duì)企業(yè)的能力和彈性都存在挑戰(zhàn)。”
一家銷售額達(dá)千億級(jí)的全國(guó)性大型房企，在近年才進(jìn)入北京市場(chǎng)。其內(nèi)部人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱：“一二線城市從拿地到規(guī)劃設(shè)計(jì)到開發(fā)，房企都受到諸多挑戰(zhàn)。有政策上的，有政商關(guān)系上的，甚至有當(dāng)?shù)仄髽I(yè)和外來(lái)企業(yè)之間的爭(zhēng)斗。而北京的水尤其深。我們公司現(xiàn)在只求把北京的項(xiàng)目做好、給公司樹立品牌，在銷售額和利潤(rùn)上肯定指望不了。”
對(duì)總部位于廣州，規(guī)模還不算大的合景泰富來(lái)說(shuō)，在一二線城市的生存可能更加備受壓力。除了2015年導(dǎo)致合景泰富沒有完成銷售目標(biāo)的通州項(xiàng)目，2011年公司曾以7.1億元、樓面價(jià)高達(dá)4.3萬(wàn)元/平方米拍下北京崇文門地王項(xiàng)目，用于建設(shè)高端購(gòu)物中心“北京摩方”。但該項(xiàng)目進(jìn)展較慢，至今仍未開業(yè)。公司方面曾對(duì)本報(bào)透露，是由于較前衛(wèi)的設(shè)計(jì)方案無(wú)法得到政府的通過(guò)。
合景泰富方面回應(yīng)本報(bào)稱，北京摩方現(xiàn)正處于招商階段。
拿地新方法
深耕一二線城市的壓力，還在于項(xiàng)目規(guī)劃上“身不由己”。2015年，合景泰富的銷售中非住宅項(xiàng)目占比較高，約占2015年預(yù)售建筑面積80%，占總可售土地儲(chǔ)備約60%。非住宅項(xiàng)目對(duì)房企去化有一定影響。
吳曉怡介紹，近年，公司的預(yù)售建面中有65%為住宅項(xiàng)目，35%為非住宅項(xiàng)目。“公司會(huì)有一定比例的商業(yè)項(xiàng)目，是因?yàn)楣局铝τ诓季忠欢�城市，而高端的市中心地塊一般都要求商業(yè)配套，沒有純住宅。”吳曉怡說(shuō)。
其介紹，公司的商業(yè)項(xiàng)目中75%用于出售，25%為大型商場(chǎng)及市中心辦公樓項(xiàng)目，集團(tuán)會(huì)自持以保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。
據(jù)悉，合景泰富會(huì)逐年增加持有型物業(yè)。而公司對(duì)持有型物業(yè)制定了每年可控的投入比例，為將不超過(guò)當(dāng)年銷售額的10%投入到這些項(xiàng)目當(dāng)中。
談及未來(lái)拿地及開發(fā)具體策略，吳曉怡表示，2016年合景泰富會(huì)多關(guān)注一些非公開市場(chǎng)的項(xiàng)目，通過(guò)并購(gòu)的機(jī)會(huì)來(lái)增加項(xiàng)目。“第一是成本比較低，第二是這個(gè)渠道相對(duì)更廣一點(diǎn)。”而公開的土地市場(chǎng)，公司也會(huì)繼續(xù)參與，“說(shuō)不定能撿到好的地塊。”
其稱，公司目前有55個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)中21個(gè)都屬于合作項(xiàng)目。公司在這方面經(jīng)驗(yàn)豐富。
據(jù)透露，公司會(huì)在并購(gòu)項(xiàng)目中負(fù)責(zé)操盤和融資。目前有5、6個(gè)項(xiàng)目正在洽談當(dāng)中，“希望今年能有項(xiàng)目談成”。
為加快商場(chǎng)的建設(shè)速度，近年合景泰富的凈負(fù)債率有上升趨勢(shì)，從2013年的56%升至2014年的67%，再至2015年的69%。截至2015年末，公司手持現(xiàn)金相比上年末增長(zhǎng)17億元至126億元。
吳曉怡稱，公司從來(lái)不會(huì)把資金鏈拉得很緊，會(huì)保持手頭有較充裕的現(xiàn)金。今年以來(lái)發(fā)行了22億的公募債和65億的私募債。
其透露，自2014年8月完成最后一筆美元債，公司其后融資都在境內(nèi)進(jìn)行。由于境內(nèi)融資成本的下降，公司平均債務(wù)成本延續(xù)下行趨勢(shì)，從2013年的8.8%，2014年的8.3%，進(jìn)一步下降至2015年的7.4%。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 吳娓婷
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