白銀時(shí)代，越來(lái)越多的房企開(kāi)始摒棄單純賣(mài)房子的路子，加碼商業(yè)地產(chǎn)，比拼運(yùn)營(yíng)實(shí)力。
以高端住宅為主的合景泰富（01813.HK），在商業(yè)地產(chǎn)布局多年之后，也即將進(jìn)入收獲期。
合景泰富商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理林凱蘋(píng)對(duì)記者透露，2016~2017年，合景泰富位于上海、北京、成都及蘇州的四個(gè)購(gòu)物中心將相繼開(kāi)業(yè)。
這是合景泰富首次涉足購(gòu)物中心。自1995年創(chuàng)立至今，合景泰富由單純的住宅開(kāi)發(fā)，逐步擴(kuò)展至寫(xiě)字樓、酒店、公寓等多個(gè)商業(yè)領(lǐng)域。
但購(gòu)物中心并不是一門(mén)好做的生意。受電商沖擊、經(jīng)濟(jì)下行等因素影響，國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心已經(jīng)進(jìn)入了結(jié)構(gòu)性過(guò)剩、競(jìng)爭(zhēng)白熱化的階段，就連商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬(wàn)達(dá)都在逐步收縮戰(zhàn)線。
作為一家銷(xiāo)售規(guī)模約200億元的中型房企，合景泰富為何敢沖進(jìn)購(gòu)物中心的紅海？
林凱蘋(píng)告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，一方面，合景泰富目前的購(gòu)物中心（北京項(xiàng)目除外）主要依托于公司的綜合體；另一方面，合景泰富希望打造差異化、體驗(yàn)式的特色商業(yè)，“我們不做那種簡(jiǎn)單復(fù)制性的項(xiàng)目，每一個(gè)項(xiàng)目都是因地制宜、量身定制的”。
例如上海悠方，這個(gè)位于新江灣城的項(xiàng)目定位是體驗(yàn)式購(gòu)物公園，在設(shè)計(jì)上充分與新江灣城的原生態(tài)景觀融合，希望創(chuàng)造公園式消費(fèi)體驗(yàn)。北京摩方則定位為都市潮流圣地，將諸多潮牌首次引入北京，希望打造崇文門(mén)商圈的時(shí)尚潮流地標(biāo)。
在體量上，合景泰富傾向于做“小而美”，以便于更加精準(zhǔn)地定位，其計(jì)劃推出市場(chǎng)的四個(gè)購(gòu)物中心總體量才約35萬(wàn)平方米，其中最小的北京摩方只有4萬(wàn)平方米。
體驗(yàn)式消費(fèi)成為時(shí)下購(gòu)物中心應(yīng)對(duì)電商沖擊的策略，合景泰富也不例外。林凱蘋(píng)坦承，傳統(tǒng)零售業(yè)確實(shí)受電商的沖擊較大，很多服裝類(lèi)品牌實(shí)體店已經(jīng)淪為了電商的試衣間。但她認(rèn)為，體驗(yàn)式消費(fèi)是電商所不能取代的，吃喝玩樂(lè)必須要有物理場(chǎng)所，購(gòu)物中心可適當(dāng)調(diào)整業(yè)態(tài)分布，提升體驗(yàn)類(lèi)業(yè)態(tài)，由此帶來(lái)更多消費(fèi)。
為了達(dá)到更好的體驗(yàn)效果，合景泰富商業(yè)團(tuán)隊(duì)還到美國(guó)、法國(guó)、日本等多國(guó)考察取經(jīng)。
林凱蘋(píng)說(shuō)，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)不僅能帶來(lái)更多人流，承租能力也比傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)要強(qiáng)。在過(guò)去僅半年時(shí)間內(nèi)，上海悠方的招商率已經(jīng)達(dá)到七成，其中一家來(lái)自韓國(guó)的兒童體驗(yàn)品牌就承租了該項(xiàng)目10%的面積。
在合景泰富的規(guī)劃中，上海悠方、北京摩方、蘇州悠方和成都悠方四個(gè)購(gòu)物中心將成為其商業(yè)品牌的范本，也是今后擴(kuò)張的基礎(chǔ)。
合景泰富高層曾公開(kāi)透露，未來(lái)每年會(huì)從銷(xiāo)售總額中拿出5%~7%投入到包括購(gòu)物中心在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中。合景泰富在2015年年報(bào)里也提到，未來(lái)公司以住宅物業(yè)為主力之同時(shí)，擴(kuò)大如寫(xiě)字樓、酒店及高級(jí)購(gòu)物中心等長(zhǎng)期持有型商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)有比例，以平衡盈利組合，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，確保恒穩(wěn)發(fā)展。
“與項(xiàng)目銷(xiāo)售相比較，商業(yè)項(xiàng)目作為企業(yè)長(zhǎng)期持有的資產(chǎn)，能持續(xù)為企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的收入。”合景泰富在2015年年報(bào)中表示。2015年，該公司的物業(yè)投資收入為1.54億元，同比增長(zhǎng)5%。
事實(shí)上，近年來(lái)隨著房地產(chǎn)行業(yè)告別快速發(fā)展的黃金時(shí)代，包括萬(wàn)科、綠地等在內(nèi)的房企都在謀求轉(zhuǎn)型，能帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)成為其中一個(gè)重要方向。
就在前幾日，深圳的一家老牌房企深圳控股（00604.HK）也宣布要從“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”向“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售-持有-運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型，未來(lái)會(huì)將深圳核心地段最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，比如甲級(jí)寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)研發(fā)大廈、商場(chǎng)、酒店等留作投資物業(yè)，通過(guò)提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化。
顯而易見(jiàn)，未來(lái)房企除了比拼賣(mài)房子的能力外，更重要的是在運(yùn)營(yíng)能力上進(jìn)行角逐。（《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》 吳斯丹）
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