合生創(chuàng)展未來在地產(chǎn)板塊能否翻身，很大程度上要依賴于市場(chǎng)的口碑和產(chǎn)品的質(zhì)量
合生創(chuàng)展被踢出華南五虎榜
法治周末記者 肖莎
曾經(jīng)的“地產(chǎn)航母”合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱合生創(chuàng)展），已經(jīng)被請(qǐng)出了地產(chǎn)界的“華南五虎榜”。
不久前，中國指數(shù)研究院發(fā)布的一份榜單稱，在分析總結(jié)研究經(jīng)驗(yàn)和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，“2015新華南五虎”應(yīng)運(yùn)而生——恒大、碧桂園、雅居樂、富力、合景泰富。
“恒大、碧桂園、雅居樂、合生創(chuàng)展、富力，之前是粵派房企的代表，這五家房企均在香港上市，同時(shí)也是最先向全國市場(chǎng)邁進(jìn)的南派房企。然而，隨著時(shí)間的流逝，五家企業(yè)的發(fā)展也出現(xiàn)了分化。”中國指數(shù)研究院在相關(guān)報(bào)告中寫道。
在2015年的新榜單中，合生創(chuàng)展的位置被合景泰富所代替。
而在2014年，中國指數(shù)研究院評(píng)出的“華南五虎”則是恒大、碧桂園、雅居樂、富力和佳兆業(yè)。
“新的榜單是根據(jù)華南上市房企的業(yè)績(jī)作出的。”中國指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴法治周末記者。
合生創(chuàng)展方面目前并未對(duì)此榜單公開發(fā)表任何意見。
“近年樓市持續(xù)調(diào)整，作為南派代表的新華南五虎亦不斷變換戰(zhàn)略，在不斷強(qiáng)化市場(chǎng)布局的同時(shí)，也在不斷調(diào)整企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，‘高增長’和‘多元化’成為這五個(gè)企業(yè)的關(guān)鍵詞。”中國指數(shù)研究院在關(guān)于“2015新華南五虎”的報(bào)告中提到。
合生創(chuàng)展也曾是華南房企高業(yè)績(jī)的代表。2004年，合生創(chuàng)展成為首家銷售額破百億元的房地產(chǎn)企業(yè)。但自此以后，合生創(chuàng)展的銷售額就一直在100億元上下徘徊，最高只有151億元。
當(dāng)下的合生創(chuàng)展與“高增長”一詞離得越來越遠(yuǎn)。而當(dāng)年將合生創(chuàng)展譽(yù)為“航空母艦”的王石所創(chuàng)辦的萬科，銷售額早已破千億元，甚至提出了市值破萬億元的計(jì)劃。
銷售額十余年增長乏力
創(chuàng)辦于1992年的合生創(chuàng)展，迄今已在房地產(chǎn)市場(chǎng)上打拼了24年。
在老的華南五虎時(shí)代，合生創(chuàng)展曾經(jīng)獲得過很高的美譽(yù)度。十多年前，萬科還不是房產(chǎn)業(yè)的老大，王石曾如此評(píng)價(jià)那時(shí)的合生創(chuàng)展——“合生創(chuàng)展才是中國房地產(chǎn)界真正的航空母艦”。
有文章分析稱，王石在彼時(shí)做如此論斷是有理由的，因?yàn)樵缭?998年、1999年兩年，合生創(chuàng)展在廣州一地的利潤就超過萬科在全國5個(gè)城市的利潤總和。
的確，從銷售業(yè)績(jī)上來看，合生創(chuàng)展在截至2004年的前12年是輝煌的，是不斷走上坡路的；但后12年的合生創(chuàng)展的銷售額卻增長乏力，甚至一度跌到50多億元。
在香港上市的合生創(chuàng)展的年報(bào)顯示，2004年銷售額突破百億元人民幣后，直至2008年都仍在100億元上下徘徊。
2009年，隨著中央推出積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速反彈，合生創(chuàng)展的年銷售額近151億元。這個(gè)數(shù)字是迄今為止，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)的最高銷售額。
年報(bào)顯示，2010年至2014年，合生創(chuàng)展的銷售額分別為110.4億元、99.44億元、116.43億元、112.7億元、53.52億元。
2014年的銷售額是合生創(chuàng)展十年來銷售額的最低點(diǎn)。
2015年，合生創(chuàng)展前11個(gè)月的銷售額為97.05億元，其至今尚未公布全年銷售數(shù)據(jù)。
“從目前房地產(chǎn)企業(yè)的排行和品牌效益看，規(guī)模是一個(gè)很重要的參考指標(biāo)。而合生創(chuàng)展本身的企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張并不好，這可能和其過去的成長模式是有關(guān)系的。過去華南市場(chǎng)房地產(chǎn)發(fā)展的起步比較早，此類房企發(fā)展的態(tài)勢(shì)總體不錯(cuò)。但當(dāng)時(shí)此類房企缺乏到其他市場(chǎng)進(jìn)行拓展的勇氣和嘗試，所以企業(yè)規(guī)模并沒有做大。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從合生創(chuàng)展目前項(xiàng)目銷售的模式看，部分項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度很低，導(dǎo)致資金回籠比較慢企業(yè)戰(zhàn)略擴(kuò)張已經(jīng)非常乏力，跌出新的華南五虎的名單，其實(shí)也在市場(chǎng)預(yù)期之中。
合生創(chuàng)展方面對(duì)落榜“華南五虎榜”怎么看？對(duì)此，記者亦試圖聯(lián)系合生創(chuàng)展，但截至發(fā)稿前，并未得到回復(fù)。
“高溢價(jià)、多囤地、慢周轉(zhuǎn)”模式不再靈驗(yàn)
合生創(chuàng)展為何從一艘“航空母艦”到了如此地步？
資料顯示，合生創(chuàng)展一直以來的發(fā)展模式都是“高溢價(jià)、多囤地、慢周轉(zhuǎn)”。
“其實(shí)合生創(chuàng)展的土地儲(chǔ)備很多，有3000多萬方，甚至與綠城、龍湖相當(dāng)。但是在運(yùn)作方面，未能緊跟市場(chǎng)形勢(shì)，加快項(xiàng)目開發(fā)銷售節(jié)奏，從而錯(cuò)過了時(shí)機(jī)。”克而瑞研究中心研究員沈曉玲對(duì)法治周末記者分析道。
關(guān)于囤地多的問題，合生創(chuàng)展的公告顯示，2000年公司土地儲(chǔ)備為442.20萬平方米，這一數(shù)字在2003年升至1000萬平方米之上。2009年至今，合生創(chuàng)展的土地儲(chǔ)備量一直在3000萬平方米之上，2014年的土地儲(chǔ)備量為3269萬平方米。
關(guān)于周轉(zhuǎn)慢，合生創(chuàng)展在北京的高端項(xiàng)目霄云路8號(hào)即是例證。該項(xiàng)目自2008年開盤后，至今仍未售完。
“以前的房地產(chǎn)行業(yè)大家基本靠土地升值來盈利，但是，現(xiàn)在更加考驗(yàn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的應(yīng)變能力，企業(yè)的能動(dòng)性要強(qiáng)。”沈曉玲認(rèn)為。
“2011年之前，土地漲幅比較快，大家都坐享土地升值紅利，每年地價(jià)能漲30%至40%。相比之下，當(dāng)時(shí)如果一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)需要幾年的話，開發(fā)商的凈利潤才10%左右。但2011年以后，可能是限購以后，市場(chǎng)發(fā)生了比較大的變化，土地溢價(jià)越來越低，資金成本卻是越來越高。當(dāng)土地溢價(jià)低于資金成本的時(shí)候，土地是虧的。”蘭德咨詢總裁宋延慶曾在接受媒體采訪時(shí)表示。
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