當(dāng)龍頭房企爭(zhēng)奪頭把金交椅時(shí)，卻有那么幾家房企臨近年關(guān)了才完成年度目標(biāo)的一半左右，甚至更少。過去的華南五虎之一合生創(chuàng)展就在此之列。

　　2004年成為中國(guó)第一家百億開發(fā)商；兩年內(nèi)一地利潤(rùn)超萬科全國(guó)總和；身價(jià)45億長(zhǎng)踞中國(guó)百富榜……地產(chǎn)界一直流傳著合生和朱孟依的傳奇。

　　但2012年之后，王石帶領(lǐng)的萬科跨入了千億級(jí)別，而與其并稱廣東“華南五虎”的其他四虎早已把合生甩在身后，唯獨(dú)合生創(chuàng)展仍舊在它創(chuàng)造的那個(gè)百億時(shí)代的門檻附近徘徊不前。

　　從當(dāng)年的銷售傳奇到如今的裹足不前，不禁令人唏噓不已。

　　近日，合生創(chuàng)展發(fā)布公告稱，2014年合生創(chuàng)展合約銷售金額為53.52億元，較2013年下降52.5%；銷售面積42.14萬平方米，銷售均價(jià)為每平方米12702元，同比下降26.2%。這已是合生創(chuàng)展連續(xù)4年未能完成年度銷售目標(biāo)，也可能是合生創(chuàng)展過去十年來表現(xiàn)最差的一年。

　　十年前的2004年，合生創(chuàng)展銷售額突破百億，萬科銷售額僅為91.6億元，而如今合生創(chuàng)展銷售規(guī)模不到萬科的2%。合生創(chuàng)展業(yè)績(jī)?cè)?009年達(dá)到150.9億元的頂峰之后，開始走下坡路。

　　2010年至2014年，合生創(chuàng)展均制定了150億元的年度銷售目標(biāo)，但分別只完成銷售金額110.4億元、99.4億元、116.43億元、112.7億元、53.52億元。

　　不難看出，到了2014年，合生的業(yè)績(jī)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于年度銷售目標(biāo)，其掉隊(duì)嚴(yán)重程度已經(jīng)不堪入目。隨著合生創(chuàng)展的掉隊(duì)，朱孟依個(gè)人也從富豪榜上直線下降。2005年曾以14.3億美元的身家排名當(dāng)年福布斯中國(guó)富豪榜第二位的他，在2012年的一份最新排名中，已經(jīng)降到了百名開外的第159位。

　　現(xiàn)在回頭看當(dāng)年的一個(gè)故事會(huì)感覺好笑：2012年底，萬科的一次聚會(huì)上，有人向王石求證大約十年前說過的“萬科不是地產(chǎn)航母，合生創(chuàng)展集團(tuán)才是中國(guó)房地產(chǎn)界真正的航空母艦”一言。王石笑談?wù)f這不過是當(dāng)年對(duì)合生創(chuàng)展一句客套的恭維話而已。雖說是客套話，但恐怕連王石都沒想到，10年后會(huì)有驚天逆轉(zhuǎn)。

　　時(shí)至今日，可能也有不少人已經(jīng)習(xí)慣不把合生創(chuàng)展視作“地產(chǎn)航母”了。

　　多囤地慢開發(fā)的經(jīng)營(yíng)模式失誤

　　《安家》記者梳理合生創(chuàng)展年報(bào)發(fā)現(xiàn)，其2004年~2010年的營(yíng)業(yè)額分別為44.50億港元、61.34億港元、69.20億港元、111.31億港元、107.75億港元、112.25億港元和143.79億港元。

　　很顯然，除2008年受金融危機(jī)影響稍有影響，合生創(chuàng)展的年度營(yíng)業(yè)額一直處于上升階段，而且相對(duì)都比較穩(wěn)定，直到2014年才急劇下滑。出現(xiàn)這樣的“成績(jī)”，顯然不是一天造就的。

　　在蘭德咨詢公司總裁宋延慶看來，合生創(chuàng)展區(qū)域布局單一是其銷售業(yè)績(jī)無起色的直接原因。合生創(chuàng)展進(jìn)入的基本為沿海的一線城市，其大多在執(zhí)行比較嚴(yán)格的限購(gòu)政策，一旦市場(chǎng)有風(fēng)吹草動(dòng)業(yè)績(jī)就會(huì)很脆弱。

　　以“多囤地”為例，《安家》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2000年，合生創(chuàng)展土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)只有442.20萬平方米，2003年升至1000萬平方米之上。2009年至今，這一數(shù)據(jù)一直穩(wěn)定在3000萬平方米之上，2012年的數(shù)據(jù)為3324萬平方米。來自2013年初花旗研究報(bào)告顯示，合生創(chuàng)展共擁有3185萬平方米土地儲(chǔ)備，其中有1550萬平方米位于北京、上海、廣州及天津，一線土儲(chǔ)質(zhì)量亦高于其他發(fā)展商，包括萬科、中海外及保利，平均土地成本每平方米1756元。“夠集團(tuán)未來5~7年開發(fā)之用。”合生創(chuàng)展高層曾多次在公開場(chǎng)合這樣解釋他們的“多囤地”策略：未來地價(jià)的漲幅將超過房?jī)r(jià)。

　　這是典型的“多囤地，慢開發(fā)”的港式房地產(chǎn)開發(fā)模式，合生創(chuàng)展的商業(yè)邏輯是，未來地價(jià)上漲的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房?jī)r(jià)，規(guī)模擴(kuò)張必將帶來堆積如山的存貨和借貸，高周轉(zhuǎn)之下土地儲(chǔ)備重置成本將持續(xù)高于企業(yè)的利潤(rùn)積累。

　　但這種開發(fā)模式在現(xiàn)實(shí)中不斷遭遇政策打擊，合生創(chuàng)展曾不斷因涉嫌囤地而飽受輿論質(zhì)疑。不過，這與合生創(chuàng)展的高層頻繁更迭亦不無關(guān)系。

　　高層動(dòng)蕩致合生“無人駕駛”

　　管理層的動(dòng)蕩則導(dǎo)致合生創(chuàng)展失去了前進(jìn)的動(dòng)力和方向。據(jù)《安家》地產(chǎn)人事變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，自2008年以來，合生創(chuàng)展先后出現(xiàn)謝世東、武捷思、陳長(zhǎng)纓、薛虎、張懿等總裁的離職更換，另有董事局副主席趙海等其他高管不斷離開。這艘王石眼中的“地產(chǎn)航母”正處在“無人駕駛”階段，銷售額逐年下滑，業(yè)界憂其已“擱淺”。

　　有廣州地產(chǎn)界人士分析，合生創(chuàng)展近年來發(fā)展緩慢，不排除其實(shí)際控制人朱孟依有意為之，他的計(jì)劃意在讓集團(tuán)朝著多元化發(fā)展，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　穆迪認(rèn)為，合生創(chuàng)展未來兩年內(nèi)將在改善銷售執(zhí)行方面繼續(xù)面臨挑戰(zhàn)。盡管該公司擁有大量的土地儲(chǔ)備以及充足的待售項(xiàng)目，但其業(yè)務(wù)重點(diǎn)放在一線城市的高端項(xiàng)目以及過去幾年執(zhí)行情況疲弱，這都令其無法出現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇。(來自：安家)

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