無界新聞記者 楊秋波
因開發(fā)商綠地集團(tuán)子公司北京京騰置業(yè)有限公司逾期60多天尚未交房，國慶節(jié)后的10月9日，綠地方面給出了解決方案：同意退房的業(yè)主，在12月31日退還業(yè)主全部已付款，并按已付款的10%支付補(bǔ)償，違約利息為每天萬分之一。
此前的9月24日下午，70多位北京市昌平區(qū)未來科技城綠地中央廣場項目業(yè)主，集合在北京綠地中心交涉維權(quán)。來自莆田商會的業(yè)主表示，此次房產(chǎn)糾紛涉及一百多戶莆籍鄉(xiāng)親，房產(chǎn)面積達(dá)4萬多平方米，交易金額達(dá)8億多元。
綠地集團(tuán)京津事業(yè)部方面相關(guān)負(fù)責(zé)人對無界新聞記者表示，此項目地處大中關(guān)村昌平園，銷售之前政府的要求只是鼓勵大企業(yè)入駐，后來在會上口頭通知綠地必須賣給大企業(yè)。因?yàn)檫@部分物業(yè)已經(jīng)銷售給散戶投資者，網(wǎng)簽環(huán)節(jié)被卡住。
部分業(yè)主認(rèn)為，開發(fā)商在銷售階段對業(yè)主隱瞞了與政府之間的重要約定，明知不能對進(jìn)行個人銷售，卻急于散售回款，籌集建設(shè)資金，“白白用了我們兩年的資金，然后說政府不允許散售，兩年僅給約10%違約金。項目附近寫字樓單價已突破3萬，開發(fā)商應(yīng)依據(jù)市場價格回購”。
在與業(yè)主談判中，綠地繼續(xù)推出被業(yè)主稱為“擦邊球”、“走鋼絲”的解決方案，包括把散戶的投資裝進(jìn)殼公司，由殼公司出面收購相關(guān)物業(yè)，業(yè)主持有股權(quán)，或由綠地出面拿下大產(chǎn)權(quán)，以出租的名義租給業(yè)主，免收租金……
在此前的9月10日業(yè)主與綠地的談判中，綠地集團(tuán)京津事業(yè)部副總經(jīng)理李薊透露，不光是昌平北區(qū)，綠地與遠(yuǎn)洋合作的一個昌平南區(qū)項目，現(xiàn)在也銷不了；與中投在TBD云集中心的合作也已停滯；跟龍湖在沙河的合作，住宅部分已賣掉，辦公部分的銷售也已停滯。對綠地來說，在昌平區(qū)的投資，全部陷進(jìn)了僵局。
兵陷昌平
早在2013年2月，綠地集團(tuán)項目公司北京京騰置業(yè)有限公司通過公開招標(biāo)奪得北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)未來科技城北區(qū)B-04、B-05、B-07地塊公建混合住宅用地，總價款11.88億元，相比底價僅溢價5%，建筑面積17.79萬平方米，樓板價6676元每平米。該項目坐落于未來科技城北區(qū)公共配套核心區(qū)。
同一天，綠地聯(lián)合北京科技商務(wù)區(qū)建設(shè)有限責(zé)任公司，拿下北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)公建混合住宅用地(配建公共租賃住房)，總價10.508億元，溢價5.9%，建筑面積17.2萬平方米，樓板價僅為6106元每平米。
當(dāng)年一季度北京土地大熱，成交金額共計471.15億元，比上年同期增長445.11%，大批土地溢價高達(dá)50%。
昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)的項目，即目前被卷入維權(quán)漩渦的綠地中央廣場(也稱云谷中心)項目。
未來科技城與綠地集團(tuán)京津事業(yè)部雙方為無界新聞獨(dú)家提供的，一份簽署于2013年1月的未來科技城北區(qū)B-04、B-05、B-07地塊出讓招標(biāo)文件顯示，該項目擬定位為企業(yè)總部，建成后鼓勵引入符合國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)方向的國內(nèi)外知名企業(yè)的集團(tuán)總部、區(qū)域總部、研發(fā)總部、財務(wù)結(jié)算中心、市場營銷中心等入駐。
同時招標(biāo)文件還明確要求：鼓勵中標(biāo)人對公建長期持有、經(jīng)營，未經(jīng)昌平區(qū)政府批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)讓或分割出售。
而綠地中央廣場大部分物業(yè)都散售于2013年6月前后，因此部分業(yè)主認(rèn)為，綠地對投資者隱瞞了與政府達(dá)成的不能散售的約定。
綠地集團(tuán)京津事業(yè)部一位負(fù)責(zé)開發(fā)業(yè)務(wù)的張姓負(fù)責(zé)人表示，整個項目開發(fā)手續(xù)是合法的，“綠地方面去找政府，政府在會上跟綠地口頭知會，但沒有正式文件，導(dǎo)致這個區(qū)域所有的商業(yè)辦公項目都辦不了網(wǎng)簽”。
有接近國土昌平分局的知情人士亦對無界新聞表示，政府早已設(shè)置土地出讓的條件，引入大企業(yè)或者自持，作為綠地低價取得相關(guān)地塊的條件，政府低價出讓土地是為了招商引資、增加稅收，綠地中央廣場能散售的物業(yè)只有很少一部分，綠地把不能散售的部分也散售了，比如4號樓是整棟樓要綠地自持的，但也散售了，現(xiàn)在連預(yù)售證都拿不到。
也有接近中關(guān)村昌平園管委會的知情人士表示，根據(jù)政府規(guī)定，綠地需要自持該項目的51%，其余部分要引入大企業(yè)。
昌平區(qū)未來科技城管委會對無界新聞?wù)酱饛?fù)說，北京未來科技城是為落實(shí)國家人才戰(zhàn)略，集中開發(fā)建設(shè)的中央企業(yè)人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地，為了建設(shè)好未來科技城，在開發(fā)建設(shè)初期，未來科技城就完成了從概念設(shè)計、總體規(guī)劃，到控制性詳細(xì)規(guī)劃、城市設(shè)計等規(guī)劃設(shè)計工作，確定了每個地塊的功能定位和建設(shè)要求。
該管委會還表示，在該地塊上市交易完成、京騰公司開始開發(fā)建設(shè)之后，昌平區(qū)政府成立了包括京騰公司在內(nèi)的招商推進(jìn)工作小組，對符合未來科技城產(chǎn)業(yè)定位要求的項目報區(qū)政府批準(zhǔn)，促進(jìn)該項目招商，實(shí)現(xiàn)功能。
無界新聞致函國土昌平分局，截至發(fā)稿時間并無回復(fù)。無界新聞還曾致電中關(guān)村昌平園管委會，接線人員表示不便接受采訪。
萬億元指標(biāo)
綠地中央廣場項目位于昌平未來科技城，在北京中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)核心區(qū)范圍內(nèi)，目前入駐的央企已經(jīng)有24家。國務(wù)院2011年批復(fù)原則同意《中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要(2011-2020年)》提出，中關(guān)村創(chuàng)新示范區(qū)總收入到2020年要達(dá)到10萬億元。
前述綠地集團(tuán)京津事業(yè)部負(fù)責(zé)開發(fā)業(yè)務(wù)的張姓負(fù)責(zé)人在9月10日與業(yè)主的談判中表示，中央廣場項目的用地是綠地通過招拍掛拿到的，沒有任何瑕疵，無法網(wǎng)簽的主要原因是昌平劃分出南部54平方公里與海淀的46平方公里，加起來100平方公里，納入大中關(guān)村區(qū)域。2020年此區(qū)域GDP要達(dá)到十萬億元，昌平區(qū)域承擔(dān)一萬億元。
這位張姓負(fù)責(zé)人稱，昌平區(qū)政府把指標(biāo)分?jǐn)偟絽^(qū)域里所有的辦公項目，要引進(jìn)稅收也能轉(zhuǎn)移到昌平區(qū)的大企業(yè)。除了綠地自身的、合作的項目，其他開發(fā)商萬科、恒大的項目在昌平也遭遇了同樣的問題。
中關(guān)村創(chuàng)新示范區(qū)昌平園的經(jīng)營情況，加大昌平區(qū)政府招商引資壓力的同時，也在增加綠地解決昌平困局的麻煩。
2015年7月份，北京市昌平區(qū)統(tǒng)計局主辦的昌平區(qū)統(tǒng)計信息網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 2014年昌平園企業(yè)實(shí)現(xiàn)總收入3183.6億元，比上年增長8.2%，比2013年25.6%的增速明顯放緩；占中關(guān)村示范區(qū)總收入的8.8%，較2013年下降了0.9個百分點(diǎn)。
昌平園重點(diǎn)企業(yè)亦表現(xiàn)欠佳。2014年昌平園國家高新技術(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)總收入1361.8億元，比2013年下降2.1%；占昌平園總收入的比重也由2013年47.2%下降了4.4個百分點(diǎn)。
昌平園“十百千”工程企業(yè)在2014年除出口總額同比增長67.4%外，總收入、實(shí)繳稅費(fèi)總額和利潤總額分別下降9.6%、16.4和6.6%。
其中上市企業(yè)出口總額同比增長5.4倍，而總收入、實(shí)繳稅費(fèi)總額和利潤總額分別下降2.8%、38.5%和0.1%；新三板企業(yè)出口總額同比增長74.4%，總收入、實(shí)繳稅費(fèi)總額和利潤總額則分別下降24.8%、19.9%和39.6%。
今年1至5月份，昌平園經(jīng)濟(jì)形勢依然持續(xù)低迷，主要指標(biāo)增長緩慢，總收入零增長，昌平園規(guī)模以上企業(yè)465家，共完成收入1171.3億元，與上年同期收入總量持平。
實(shí)繳稅費(fèi)低速增長，利潤總額負(fù)增長。1至5月，昌平園規(guī)模以上企業(yè)實(shí)繳稅費(fèi)59.5億元，同比增長3.4%，增速較上年同期減少42.6個百分點(diǎn)。規(guī)模以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤總額88.6億元，同比下降4.9%。
與此同時，綠地已經(jīng)重金布局昌平區(qū)，自身單獨(dú)拿到的地塊底價已經(jīng)超過56億元，同時還有多個與其他開發(fā)商的合作項目。
2014年1月，綠地遠(yuǎn)洋聯(lián)合體23.5億元奪昌平區(qū)北七家(未來科技城南區(qū))地塊。
2015年1月綠地以低于萬科兩億多元的報價45.16億元，摘得昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)中心起步區(qū)項目一期用地，折合純土地樓面價10480元每平米，純住宅部分的樓面價約2萬每平米，溢價率26.99%。上述地塊的項目公司綠地集團(tuán)北京京晟置業(yè)有限公司50%股權(quán)及93956.04萬元的債權(quán)，6月以及8月已經(jīng)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易兩度掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價格11.1億元。
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