“霸王條款”
基于銷(xiāo)售員們?cè)o予“不降價(jià)”的口頭承諾，前期高價(jià)買(mǎi)房的業(yè)主們提出，希望遠(yuǎn)洋一方平等對(duì)待北潤(rùn)園所有業(yè)主的權(quán)益，補(bǔ)償2010年4月和12月，以2.5萬(wàn)均價(jià)購(gòu)買(mǎi)遠(yuǎn)洋一方業(yè)主的差價(jià)。
事實(shí)上，類(lèi)似的“降價(jià)糾紛”，在金融危機(jī)期間即多有先例。2008年，萬(wàn)科地產(chǎn)在杭州率先降價(jià)，此舉不但遭到業(yè)主強(qiáng)烈反擊，售樓處被砸，工作人員被打，更遭到杭州市其他開(kāi)發(fā)商的聯(lián)合譴責(zé)，稱(chēng)其破壞了“價(jià)格聯(lián)盟”。
開(kāi)發(fā)商對(duì)此予以回絕。在給業(yè)主的回函中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)，關(guān)于房?jī)r(jià)一事，“我們所有的承諾已體現(xiàn)在雙方簽署的合同中，我們按照合同約定執(zhí)行”。
基于延遲封頂造成的購(gòu)房成本上升，業(yè)主們還向開(kāi)發(fā)商提出第二個(gè)訴求，即維持業(yè)主20％及50％的首付比例不變，并對(duì)利率差異給予補(bǔ)償。但這在“遠(yuǎn)洋一方”看來(lái)也不可接受。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)向財(cái)新《新世紀(jì)》記者解釋?zhuān)瑢?duì)于該項(xiàng)目，公司與客戶(hù)雙方簽署的合同中并未承諾樓座的封頂時(shí)間。
一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“這是行規(guī)”。在購(gòu)房過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)給出明確的封頂時(shí)間，因?yàn)榉忭數(shù)臅r(shí)限本身有很大的不可控因素，包括季節(jié)、開(kāi)發(fā)商的資金狀況、施工單位的進(jìn)度等，其中主要與總包單位有關(guān)，總包下面還有各個(gè)分包，一個(gè)分包單位的施工慢了，整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度都會(huì)受到影響。
訴求被開(kāi)發(fā)商一一駁回后，不少業(yè)主才認(rèn)真翻看合同。合同附件中，有一條曾被他們中大多數(shù)人忽略的條款：“因金融機(jī)構(gòu)貸款政策調(diào)整等原因?qū)е沦I(mǎi)受人未能獲得銀行貸款或所獲得的銀行貸款不足支付其所應(yīng)付之購(gòu)房款的，該情況不屬于不可抗力或情勢(shì)變更的范圍，買(mǎi)受人需按合同約定支付購(gòu)房款，并應(yīng)承擔(dān)如逾期所致的違約責(zé)任。”
業(yè)主們對(duì)此條單方面加重其義務(wù)的條款頗為不平。在合同中，這一重要條款非但沒(méi)有突出顯示，反而以更小的字號(hào)印刷。令其更感不公的是，在買(mǎi)房人全面承擔(dān)政策變動(dòng)帶來(lái)的不利的同時(shí)，因政策原因造成開(kāi)發(fā)商延遲交房，則是免責(zé)的。
大成律師事務(wù)所合伙人崔桂臺(tái)認(rèn)為，合同中的此項(xiàng)條款雖然看去“滴水不漏”，但相關(guān)的調(diào)控政策，是在交易雙方簽約之后發(fā)生的客觀情況，是雙方均無(wú)法預(yù)見(jiàn)、無(wú)法避免和克服的客觀情況。如果將其排除在不可抗力或情勢(shì)變更之外，顯然違反了民事交易中的“公平原則”。
業(yè)主們與開(kāi)發(fā)商方面前后兩次接洽，并未達(dá)成共識(shí)。不少無(wú)力支付首付款的業(yè)主堅(jiān)持要求退房。而根據(jù)雙方在合同中的約定，買(mǎi)受人提出書(shū)面退房申請(qǐng)后，需經(jīng)出賣(mài)人同意；若不同意，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同；如果同意的話(huà)，買(mǎi)受人則要支付20％的違約金。
“這都是霸王條款！”業(yè)主們此時(shí)才意識(shí)到，他們已經(jīng)被自己所簽署的合同約定困于進(jìn)退兩難之境。
誰(shuí)嘗苦果？
與開(kāi)發(fā)商多次交涉無(wú)果后，3月8日，眾業(yè)主無(wú)奈只得集體來(lái)到朝陽(yáng)區(qū)建委和房屋管理局投訴遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的“違規(guī)行為”。
然而，建委的工作人員告訴他們，在合同當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商并未與其約定樓房封頂時(shí)間，只要能按時(shí)交房，談不上違規(guī)違約。“就算是給你們有過(guò)承諾，你們現(xiàn)在也口說(shuō)無(wú)憑啊！”
至于價(jià)格問(wèn)題，則應(yīng)由發(fā)改委負(fù)責(zé)監(jiān)管。該工作人員向其解釋?zhuān)?ldquo;一房一價(jià)”是為了保證商品房銷(xiāo)售的公開(kāi)、透明，對(duì)備案的價(jià)格并不審查，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然可以打折銷(xiāo)售。
關(guān)于政策原因?qū)е聵I(yè)主無(wú)力履約，能否無(wú)條件退房的問(wèn)題，房管局的工作人員也頗感無(wú)奈，“當(dāng)初制定政策時(shí)沒(méi)人想到會(huì)有這么多問(wèn)題。”
業(yè)主們的面前，似乎只剩下訴訟一條途徑。而冗長(zhǎng)的法律程序和訴訟風(fēng)險(xiǎn)讓他們大部分人提前有了挫敗感。在樓市漲跌莫測(cè)的變局中，開(kāi)發(fā)商可以組成價(jià)格聯(lián)盟，有絕對(duì)的話(huà)語(yǔ)權(quán)，相比之下，他們覺(jué)得自己更像是案板上的魚(yú)肉。
以合同為例，上述業(yè)內(nèi)人士向財(cái)新《新世紀(jì)》記者表示，房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同經(jīng)歷了一個(gè)不斷完善的過(guò)程，但事實(shí)上，更多是單方面加強(qiáng)了對(duì)開(kāi)發(fā)商利益的保護(hù)，購(gòu)房者只能按照合同范本簽署合同，就算有異議，也往往得不到回應(yīng)和解決。
也正是針對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方不平等的締約地位，各地政府都曾出臺(tái)指導(dǎo)性的標(biāo)準(zhǔn)合同。而開(kāi)發(fā)商依然可以補(bǔ)充協(xié)議的方式制定“霸王條款”。不少地方的政府則以專(zhuān)項(xiàng)檢查、專(zhuān)項(xiàng)審查的方式為處于弱勢(shì)方的消費(fèi)者“把關(guān)”。
而這種行政性審查，其效率及公平性卻差強(qiáng)人意。陳旭對(duì)財(cái)新《新世紀(jì)》記者說(shuō)，如果交易信息能夠多一些透明，如果政府能夠在對(duì)交易多一些有效的事前監(jiān)管，如果相關(guān)的法律能夠更完善一些，如果對(duì)于開(kāi)發(fā)商的欺詐行為多一些實(shí)質(zhì)性的約束，也許他們就不至于走到今天這個(gè)地步。
在一些學(xué)者呼吁政府進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管、更新標(biāo)準(zhǔn)合同的同時(shí)，一位公共政策專(zhuān)家則向財(cái)新《新世紀(jì)》記者指出，市場(chǎng)的形成，還是主要依賴(lài)買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈，目前維權(quán)者的困境主要是扭曲的供需關(guān)系造成的，政府應(yīng)該做的是從土地壟斷的源頭上增加供給。
不過(guò)，現(xiàn)階段的調(diào)控仍著力抑制投機(jī)性的需求。中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)政策出臺(tái)后，以投資客為主的高檔住宅市場(chǎng)立刻萎縮。以上海為例，2月份單價(jià)4萬(wàn)元以上的高檔二手房成交僅占全部成交量3％，相應(yīng)地單價(jià)2萬(wàn)元以下的中低檔房源占比卻提高到總成交量48％。限購(gòu)對(duì)于投資投機(jī)性需求的打擊確實(shí)立竿見(jiàn)影。但樓市調(diào)控令并不能精確繞開(kāi)維權(quán)者們那樣的“剛需”，而以大規(guī)模投資保障房為主的擴(kuò)大供給措施，也并不能惠及小王那樣有一定收入基礎(chǔ)的人群。
在遠(yuǎn)洋一方等樓盤(pán)率先降價(jià)后，北京樓市成交量的冰點(diǎn)也提前來(lái)臨。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月6日，北京市住宅成交僅51套。
但在小王們這些糾結(jié)于能否實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)的業(yè)主們看來(lái)，這并不意味著調(diào)控的成功。他們?nèi)匀挥兄y以平息的困惑：為何房地產(chǎn)市場(chǎng)的所有損失最終都是弱者來(lái)埋單？
