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北京遠(yuǎn)洋一方業(yè)主維權(quán) 樓市弱者難咽調(diào)控苦果
投訴—爆料—內(nèi)幕—線索—傳聞
http://m.ssvihum.com 2011-03-14 紅商網(wǎng) 評(píng)論 發(fā)布稿件

   京版“限購令”頒布后不久,2011年3月5日,北京東五環(huán)外樓盤“遠(yuǎn)洋一方”二期的北潤園又一次開盤售房。

   該樓盤屬于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下項(xiàng)目,而遠(yuǎn)洋地產(chǎn),作為一家頗具規(guī)模的上市公司,已多次在北京、上海等地將“地王”收入囊中。

   不過,售樓處開門迎客的同時(shí),也迎來了一群不速之客。上午8時(shí)許,一群手持“退房”標(biāo)語的“抗議者”,逐漸聚集在售樓處周圍。隨著前來看房者增多,他們開始散發(fā)名為“用我們的血淚給您換來的購房經(jīng)驗(yàn)!”的傳單。

   “抗議”的緣由,和新盤的價(jià)格有關(guān)。與前一批房源相比,此次樓盤銷售均價(jià)實(shí)際每平方米直降4000元。而這已非第一次降價(jià)。

   參與“抗議”的,是北潤園前兩次開盤時(shí)購房的30多名業(yè)主及其親朋好友。他們分別在去年的4月和11月,以每平方米2.5萬元的均價(jià)買入北潤園1號(hào)、4號(hào)、5號(hào)、9號(hào)樓中的期房?稍﹦傔^,同一小區(qū)部分戶型就以每平方米4000元的降幅銷售,而現(xiàn)在新開的300多套房屋,更是延續(xù)了降價(jià)的勢頭。

   “抗議者”真正的訴求,是擺脫政策變動(dòng)所加于其身的巨大資金壓力。自他們?nèi)ツ?月簽約買房起,國家樓市調(diào)控屢屢發(fā)力,首付比例提高,貸款利率上調(diào),相應(yīng)的折扣也取消,而售樓人員承諾的樓盤封頂時(shí)間延后,導(dǎo)致部分購房者成為“被調(diào)控”的對(duì)象。

   權(quán)衡陡然增加的購房成本和未來支付風(fēng)險(xiǎn),不少業(yè)主希望退房。然而,根據(jù)買賣雙方的合同約定,因貸款政策變動(dòng)導(dǎo)致業(yè)主無力支付房款的情況,被排斥在“不可抗力”和“情勢變更”之外。若要退房,業(yè)主們需承擔(dān)違約責(zé)任,違約金為總房款的20%,相當(dāng)于幾十萬元的首付款要“打水漂”。

   他們的要求被開發(fā)商堅(jiān)決拒絕。開發(fā)商稱,樓市定價(jià)完全是市場行為,買賣雙方各擔(dān)風(fēng)險(xiǎn);至于政策變化的風(fēng)險(xiǎn),購房合同中早已約定由購房者自擔(dān)。

  敗北供需博弈

   維權(quán)者的處境并未獲得廣泛的同情,相反還遭到不少網(wǎng)友譏諷。一網(wǎng)友在財(cái)新網(wǎng)留言稱:“開發(fā)商綁著你的手讓你簽的合同?你看不懂中文就簽合同?你看不懂就簽一個(gè)幾百萬的合同?簽合同的時(shí)候只想著房價(jià)年年會(huì)漲,40萬首付很快就會(huì)變成增長的財(cái)富,就不想想風(fēng)險(xiǎn),怪誰?”

   維權(quán)者對(duì)此備感委屈。“我們是一群有‘剛需’的購房者。”參與維權(quán)的業(yè)主向財(cái)新《新世紀(jì)》記者這樣表明身份。他們中年輕人居多,多為首套房。

   去年以來,京城CBD東擴(kuò)和通州新城規(guī)劃等概念忽然火爆一時(shí),以往被視為“價(jià)格洼地”的東五環(huán)外樓盤價(jià)格飛漲,“遠(yuǎn)洋一方”二期北潤園在2010年4月開盤伊始就受到市場熱捧。北潤園首次開盤前便有近千人排號(hào),此后開發(fā)商的報(bào)價(jià)連續(xù)上調(diào)。

   “剛需”小王介紹起當(dāng)初買房簽約的辛酸“三部曲”:2010年的2月、3月間,“遠(yuǎn)洋一方”對(duì)前來咨詢的人給出了2萬元一平方米的報(bào)價(jià),有意者可先報(bào)名。約三四周后,當(dāng)初報(bào)名的人被告知,想要買房先需搖號(hào)。參與搖號(hào)者需到指定銀行開戶存上5萬元。而此時(shí)他們得到的報(bào)價(jià),已漲至2.2萬元一平方米。

   所謂的報(bào)名、排號(hào),是開發(fā)商了解市場需求最常用的方式。一旦行情看好,開發(fā)商便有可能上調(diào)開盤價(jià)。4月17日,“遠(yuǎn)洋一方”開始網(wǎng)絡(luò)搖號(hào)。搖上的業(yè)主一周后選房。小王回憶,據(jù)當(dāng)時(shí)銷售員的介紹,有兩三千人在排號(hào)。自己最后能被搖中,頗感幸運(yùn)。沒想到,選房當(dāng)天,房子報(bào)價(jià)又漲了,到了2.5萬元一平方米。“沒有一點(diǎn)議價(jià)的能力,只能被動(dòng)追漲。”小王說。

   為防止開放商操控房價(jià)、遏制報(bào)價(jià)短時(shí)間內(nèi)暴漲,北京市自2010年5月出臺(tái)了“一房一價(jià)”的政策,即在開發(fā)商申辦預(yù)售許可證時(shí),就需明示每一套住房的價(jià)格,最終購房網(wǎng)簽的價(jià)格,不得高于申報(bào)價(jià)格。不過,對(duì)此價(jià)格,政府并不進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。至于備案之前的抬價(jià)過程,則不在政策監(jiān)管之中。

   “買房氣氛很緊張。銷售一次又一次打電話,連選房也就兩分鐘時(shí)間。”小王回憶自己當(dāng)時(shí)的心態(tài)。小王稱,銷售人員還承諾,“遠(yuǎn)洋不會(huì)降價(jià),如果降價(jià)了,肯定會(huì)補(bǔ)償差價(jià)”。

   容不得更多考慮和猶豫,業(yè)主們紛紛交下5萬元定金,選好了房。三天后,買主們交首付款。此時(shí),他們才第一次看到銷售合同。小王告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者,當(dāng)時(shí)的選擇,要么全盤接受,要么不簽,同時(shí)損失5萬元定金。

   大多數(shù)人只能匆忙選擇前者。維權(quán)者們說,隨著樓市價(jià)格幾度狂漲,就算知道合同是霸王條款,但“你不簽合同,自會(huì)有別人簽”。

  雙重打擊

   以為隨后就安心等著收房的業(yè)主們,等到的卻是樓市調(diào)控的連續(xù)打擊。

   2010年4月首輪調(diào)控政策落地,要求提高二套房貸首付比例和貸款利率,北京樓市成交量隨之一路下挫,購房者觀望和徘徊氣氛濃厚,也有不少樓盤進(jìn)行讓利,價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)。

   當(dāng)年9月底,第二輪調(diào)控政策發(fā)力,首套房首付一律調(diào)高至30%。4月買房的這一批業(yè)主,均“被調(diào)控”,他們都需要在樓盤封頂放貸前再湊出20萬到30萬元不等的一成首付款。

   “我們這樣的工薪階層,幾個(gè)月里怎么掙得出幾十萬?”小王夫婦雙方家境都不寬裕,再拿不出一分錢來了。

   此后一線房企在京樓盤中有45%的樓盤降價(jià),半數(shù)房企打折促銷。2010年10月,與“遠(yuǎn)洋一方”位置相當(dāng)?shù)?ldquo;遠(yuǎn)洋新悅”開盤,成交均價(jià)每平方米不過1.8萬元-1.9萬元。不過,銷售人員認(rèn)為兩個(gè)樓盤并不具有可比性。

   2010年11月,“遠(yuǎn)洋一方”二期北潤園9號(hào)樓開盤。參與“維權(quán)”的宋冰以2.5萬元一平方米的價(jià)格購買了9號(hào)樓2單元的一套小戶型。2011年1月3日,剛剛簽完合同的宋冰卻聽到讓她“崩潰”的消息:“遠(yuǎn)洋一方”對(duì)9號(hào)樓的1單元進(jìn)行促銷降價(jià)銷售,降價(jià)幅度在4000元左右。

   “我感覺被嚴(yán)重欺騙了。”在宋冰看來,明明是同一區(qū)位、同一戶型、同一棟樓的房子,相隔幾天時(shí)間便大規(guī)模降價(jià),對(duì)已購房業(yè)主而言極不公平。

   對(duì)此,一些業(yè)內(nèi)人士分析稱,不排除這是因?yàn)殡S著調(diào)控政策發(fā)力和信貸收緊,不少開發(fā)商資金鏈緊繃,往往利用預(yù)售政策的便利,隨時(shí)以各種方式放出一些打折房進(jìn)行變相融資,實(shí)際上,開發(fā)商這樣的做法,去年年底以來尤為普遍。但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)認(rèn)為,對(duì)于個(gè)別項(xiàng)目的階段性促銷,是區(qū)域公司根據(jù)市場環(huán)境、消費(fèi)者和客戶需求等各方面情況制定的,是正常的商業(yè)行為。

   幾乎在降價(jià)的同時(shí),“遠(yuǎn)洋一方”又推遲了售樓時(shí)承諾的樓盤封頂時(shí)間。維權(quán)代表陳旭(化名)告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者,“遠(yuǎn)洋一方”對(duì)其宣傳的項(xiàng)目封頂時(shí)間為2010年12月底,根據(jù)銀行放貸規(guī)則,此時(shí)業(yè)主就可以辦理貸款手續(xù)。盡管根據(jù)第二輪調(diào)控政策,當(dāng)時(shí)首套房首付比例已提高,但大多數(shù)銀行仍有7折利率優(yōu)惠。但封頂時(shí)間延遲至2011年5月,新的政策又陸續(xù)出臺(tái)。

   2011年1月26日,第三輪調(diào)控政策出臺(tái)。二套房首付款提高至60%,重申貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。緊接著,央行自2010年10月以來的第三次加息。

   貸款利率上調(diào),相應(yīng)折扣的取消,小王粗略一算,除要補(bǔ)交21萬元的首付款,他們每月本要負(fù)擔(dān)8000元有余的月供,還將加重1000元左右。

   考慮到每個(gè)月小兩口稅前總收入不過1萬多元,“這下子真的是買不起房了。”小王第一個(gè)念頭便是“趕緊退房”。而另一部分業(yè)主,卻更是進(jìn)退兩難。在京版“限購令”出臺(tái)后,他們中相當(dāng)大一部分人并沒有北京戶口或連續(xù)五年的社保、納稅證明,一旦退了房,一兩年內(nèi)就再也買不上了。

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來源:《新世紀(jì)》周刊   責(zé)編:蘇小小

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