學(xué)位費(fèi)根據(jù)學(xué)校排名定價(jià)高低
出租學(xué)位，是否真的有市場(chǎng)？能不能簽訂“相關(guān)合同？記者日前聯(lián)系了西城、豐臺(tái)、東城等城區(qū)的多家房屋租售中介。記者發(fā)現(xiàn)，每當(dāng)談到“孩子過(guò)兩年要上小學(xué)”這一情況時(shí)，中介的“嗅覺(jué)”都很靈敏，馬上向記者詢(xún)問(wèn)，“孩子想上哪兒的學(xué)校”、“是否有租學(xué)位的需求”。
記者以一位“無(wú)房”家長(zhǎng)的身份來(lái)到西城一家房屋租售中介，向中介提出，今年孩子3歲，希望孩子能通過(guò)租學(xué)位的方式在西城上學(xué)，中介首先詢(xún)問(wèn)了記者是京籍還是非京籍。“如果您是京籍其他區(qū)的戶(hù)口，現(xiàn)在就可以提前來(lái)西城租房，把學(xué)位占上了”，非京籍想租學(xué)位，還得首先保證“五證”俱全。中介同時(shí)也提出，想要通過(guò)租學(xué)位在西城上實(shí)驗(yàn)二小、黃城根小學(xué)這些重點(diǎn)小學(xué)，基本上不可能，因?yàn)檫@些名校每年報(bào)名人數(shù)爆滿(mǎn)，學(xué)校會(huì)優(yōu)先考慮片區(qū)內(nèi)“有房有戶(hù)”的家庭。當(dāng)記者提出“不在乎學(xué)校，就是希望孩子能在西城上小學(xué)”這個(gè)需求后，該中介向記者推薦了回民小學(xué)附近的一個(gè)房源，他介紹說(shuō)，房主全家在國(guó)外，房子的學(xué)位沒(méi)有被占用，所以在出租房屋時(shí)也愿意一起出租學(xué)位，房租是4500元一個(gè)月，學(xué)位也按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)收，“當(dāng)然，如果租六年，價(jià)格還可以再和房主商量”。記者提出，是否還有其他地段的學(xué)區(qū)房可以出租學(xué)位時(shí)，中介介紹說(shuō)，學(xué)位費(fèi)會(huì)根據(jù)學(xué)校排名定價(jià)高低，“好學(xué)校的學(xué)位占位費(fèi)定價(jià)越高，而且越難碰上”。
“租學(xué)位的條款能寫(xiě)進(jìn)租房合同嗎？”針對(duì)這一問(wèn)題，中介明確告訴記者，“租學(xué)位”這件事不可能寫(xiě)入普通的“租房合同”，需要租戶(hù)和房主私下協(xié)商。因?yàn)槭忻嫔系淖夥亢贤簧婕斑@一條款，而且在這件事上，中介就扮演“介紹人”的角色，至于以后是否能通過(guò)這種方式讓孩子順利入學(xué)，中介是不承擔(dān)任何責(zé)任的。“但是您也不用有任何疑慮，因?yàn)楝F(xiàn)在很多區(qū)都實(shí)行‘六年一學(xué)位’，您的孩子只要占上他的學(xué)位，并順利入學(xué)，就能一下占六年”。中介看出記者的疑慮，提出可以和房主協(xié)商，先預(yù)付一部分定金，在孩子順利入學(xué)后再交剩下的“占位費(fèi)”，并且，有“六年一學(xué)位”政策的制約，只要租戶(hù)入學(xué)成功，房主只能等六年后才可以再次使用這個(gè)學(xué)位，所以租戶(hù)不用擔(dān)心房主把“學(xué)位”租給別人或者中途拒租。
供不應(yīng)求 不簽合同 無(wú)法核驗(yàn)
雖然想租房的家長(zhǎng)很多，但市場(chǎng)真實(shí)的狀態(tài)是一房難求。由于“六年一學(xué)位”政策，對(duì)于租售房都有同等限制之效，所以按中介的說(shuō)法是，租了會(huì)影響賣(mài)，所以不少業(yè)主都不太愿意租。“有人開(kāi)到50萬(wàn)，也不行，因?yàn)槲覀冞@片最近已經(jīng)找不到房子。”一位馬姓女中介表示，想在海淀通過(guò)租房上學(xué)并不容易，“能出得起這個(gè)學(xué)位費(fèi)的人很多，但得有房子愿意租才行，所以要碰。”據(jù)這位中介介紹，去年她和同事經(jīng)手的像這樣“租學(xué)位”的成交率并不高，只有一兩個(gè)客戶(hù)成功租到“學(xué)位”。
即便交了占位費(fèi)，就一定能保障入學(xué)嗎？北青報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上這種“租學(xué)位”的方式存在風(fēng)險(xiǎn)，“占位費(fèi)”也無(wú)法真的保障。
“我們只能幫你協(xié)商學(xué)位能不能用，以及學(xué)位能不能讓你用，至于價(jià)錢(qián)你們自己私下協(xié)商，最終能不能上學(xué)，我們是不能保證的。因?yàn)槠渲杏绊懸蛩匾埠芏�，包括你自己的資質(zhì)，還有政策的變化，你自己心里也有個(gè)預(yù)期……”
為何不能寫(xiě)進(jìn)合同？東城區(qū)一位中介解釋說(shuō)，由于具體學(xué)位的“租用費(fèi)”，是租戶(hù)與業(yè)主的私下商議，而他們唯一能保證的是，收取正常租房中介費(fèi)用和租金，其他的無(wú)法保證，所以合同也不會(huì)把這部分內(nèi)容寫(xiě)入，“我們只能算是幫忙，但是不保證肯定能入學(xué)”。
另外，怎么保證這個(gè)學(xué)位沒(méi)被用過(guò)？能不能查驗(yàn)？也成為租房求學(xué)的家長(zhǎng)最大的顧慮。已經(jīng)幫客戶(hù)成功“租過(guò)學(xué)位”的一位海淀中介透露，實(shí)際上無(wú)法保證，“六年一學(xué)位，這個(gè)我們都沒(méi)辦法核實(shí)。只能業(yè)主和租房人雙方自己私下簽協(xié)議，保障學(xué)位是否用過(guò)。但即使是這樣，也有風(fēng)險(xiǎn)”。
按照海淀的政策，入學(xué)時(shí)家長(zhǎng)的登記住址會(huì)拿來(lái)和2016年以來(lái)這一登記住址用來(lái)入學(xué)的信息做比對(duì)。而這一信息系統(tǒng)，在“租學(xué)位”的過(guò)程中，房東、租戶(hù)以及中介實(shí)際上都無(wú)法觸及。這也意味著，“租”來(lái)的學(xué)位，根本無(wú)從查驗(yàn)。
說(shuō)法
符合條件租房戶(hù)可在區(qū)內(nèi)入學(xué)但進(jìn)“理想”校有點(diǎn)難
記者從一些學(xué)校負(fù)責(zé)招生工作的老師處了解到，實(shí)際上“租學(xué)位”難以保證完全就近上學(xué)，只能在學(xué)區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)解決，“像我們學(xué)校的情況是，入學(xué)第一順位就基本已經(jīng)滿(mǎn)了，也就是京籍有房，且房子戶(hù)口都在我們學(xué)校片內(nèi)的，這些數(shù)量就已經(jīng)差不多了，所以我們滿(mǎn)足不了其他類(lèi)的。這兩年，通過(guò)租房進(jìn)來(lái)的幾乎沒(méi)有。所以，即使在我們學(xué)校附近‘租’到學(xué)位，符合政策條件，也只能學(xué)區(qū)內(nèi)來(lái)協(xié)調(diào)安排入學(xué)，估計(jì)是進(jìn)不到我們學(xué)校”。
雖然在今年的政策中，東城明確寫(xiě)出了“幼升小”符合本市非東城區(qū)戶(hù)籍租房家庭兒童在東城入學(xué)的需要通過(guò)電腦派位多校劃片。西城在“幼升小”的入學(xué)條件中也多了一條“法定監(jiān)護(hù)人在其他區(qū)無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房”的限制條件，即父母為西城戶(hù)籍，居住在西城，但在外區(qū)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房的孩子，也能在西城上學(xué)，但會(huì)根據(jù)“落戶(hù)年限、居住年限”等條件進(jìn)行排序，排序的位置比較靠后，基本上只能通過(guò)多校劃片在學(xué)區(qū)甚至是相鄰學(xué)區(qū)電腦派位入學(xué)。
不過(guò)，對(duì)于教育資源比較均衡的東西城來(lái)說(shuō)，即使租房入學(xué)參加電腦派位多校劃片，無(wú)法選擇學(xué)校，但對(duì)于部分無(wú)力購(gòu)房的家長(zhǎng)而言，也是一個(gè)具有誘惑力的選擇。
額外支付“學(xué)位費(fèi)”不在合同中寫(xiě)明存法律風(fēng)險(xiǎn)
北京市京師律師事務(wù)所高級(jí)合伙人范辰律師認(rèn)為，家長(zhǎng)為了孩子上學(xué)租賃“學(xué)位”房，額外支付“學(xué)位費(fèi)”，如不能在合同里寫(xiě)明，既存在爭(zhēng)議點(diǎn)，也面臨極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。如果該學(xué)區(qū)房已有其他孩子在六年內(nèi)登記上學(xué)，將面臨租戶(hù)的孩子無(wú)法如期上學(xué)的可能，同時(shí)也因未寫(xiě)明“學(xué)位費(fèi)”款項(xiàng)，面臨維權(quán)缺乏證據(jù)、退費(fèi)困難的風(fēng)險(xiǎn)。
為降低家長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，范辰律師建議家長(zhǎng)如果存在這種情況，第一要求在合同中寫(xiě)明“學(xué)位費(fèi)”。明確如果不能上學(xué)，應(yīng)退還“學(xué)位費(fèi)”，并可以解除房屋租賃合同。第二，在租房時(shí)詢(xún)問(wèn)房東，房子六年內(nèi)是否有其他孩子登記上學(xué)、占用過(guò)入學(xué)名額。必要時(shí)，雙方就此簽訂備忘錄。第三，可以去居委會(huì)查詢(xún)。一般情況下，租戶(hù)的孩子想上片內(nèi)學(xué)校需要居委會(huì)開(kāi)具居住證明，居委會(huì)需要備案。因此，可以據(jù)此查詢(xún)。另外，還可以讓房東陪同前往戶(hù)籍派出所進(jìn)行所在戶(hù)口查詢(xún)，看是否有適齡兒童的戶(hù)口登記在房屋內(nèi)，由此判斷該房屋六年內(nèi)是否占用過(guò)入學(xué)名額。
來(lái)源：北京青年報(bào)
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