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業(yè)內(nèi)觀察：小公寓瞄準(zhǔn)“空巢青年”
銷售前景尚不明朗
小公寓多為過渡房
去年東莞房價迅速上漲，讓不少本地剛需購房者，特別是被稱為“空巢青年”的單身青年男女望而卻步。同時，加上擔(dān)心購買小戶型住宅影響到未來婚后購房資格，非住宅性質(zhì)、不限購、總價低的商業(yè)公寓成為一部分人過渡性購房的最佳選擇。
位于莞城的卓越·中寰將于六七月份入市，該樓盤推出的產(chǎn)品當(dāng)中就有55平方米的3房LOFT公寓。據(jù)相關(guān)人士介紹，該戶型產(chǎn)品將空間利用率發(fā)揮到極致，是青年剛需購房者首次置業(yè)者很好的選擇。
一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在樓市限購限貸之前，許多“空巢青年”習(xí)慣購買一套小公寓自住，但是限購限貸政策出來之后，更多的人偏向于一步到位買房，小公寓受到冷遇。他告訴記者，不限購不限貸的商業(yè)公寓盛行，是希望將“空巢青年”重新拉回公寓自住投資的市場當(dāng)中。
為回籠資金 “商改住”
不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)物業(yè)改成公寓實(shí)是無奈之舉。由于一直以來東莞的商業(yè)市場不發(fā)達(dá)，商鋪、寫字樓的成交相對較差，均價較低，且競爭激烈；為了能夠快速回籠資金，開發(fā)商不得不將商業(yè)用地建成的部分產(chǎn)品進(jìn)行“商改住”，將一部分商業(yè)辦公產(chǎn)品改造成公寓出售。
另外，隨著東莞限購政策進(jìn)一步加碼，投資客被拒絕在一手住宅市場門外，投資需求受到抑制，而商業(yè)公寓產(chǎn)品則給投資客資金提供了另外一個出口。
合富研究院（東莞）對此也表示，東莞目前商業(yè)公寓盛行，主要是受2015~2016年土地出讓較多商業(yè)商服用地影響，今年五一期間市區(qū)多個商業(yè)項(xiàng)目亮相，其中不乏創(chuàng)新產(chǎn)品。但是，其銷售前景有待進(jìn)一步觀察。
溫馨提醒
商業(yè)公寓無學(xué)位 不能落戶
記者了解到，目前東莞新盤推出的公寓產(chǎn)品以商業(yè)公寓為主，主要是非住宅產(chǎn)品，并不能遷入戶口。購房者在購買小公寓前最好先了解清楚情況，避免購房后達(dá)不到落戶的目的。在資金不足的情況下，又想購買學(xué)區(qū)房，建議可以考慮二手房產(chǎn)品。
一名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)公寓的“缺點(diǎn)”不少，如無學(xué)位、不能落戶、產(chǎn)權(quán)只有四十年、物業(yè)費(fèi)貴、水電按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；小戶型公寓沒有引入天然氣，做飯需要用電；每層樓戶型套數(shù)多且不通風(fēng)等等，這些問題是多數(shù)商業(yè)公寓存在的普遍問題，購房者在購買前應(yīng)該在了解清楚情況后，再決定是否購買。
投資回報率低 看準(zhǔn)好地段
商業(yè)公寓競爭激烈，是否值得購買？一名資深投資人士告訴記者，從目前的市場情況來看，最好轉(zhuǎn)手的產(chǎn)品是剛需兩三房產(chǎn)品，因?yàn)檫@類型產(chǎn)品是給自住需求的購房者設(shè)計(jì)的，最實(shí)用，需求的人群也最多。而商業(yè)小公寓產(chǎn)品在近幾年來的轉(zhuǎn)手率比較低，其投資回報主要是靠租金來獲得。
該名投資人士給記者算了一筆賬，以18平方米小公寓為例，如果該套商業(yè)公寓單價為2萬元/平方米，按照目前中心城區(qū)小公寓一房一廳租金1500元~2000元/月計(jì)算，在不扣除其他成本的情況下（排除掉空置、管理、貸款利息成本等），比較樂觀的投資回報率約為5%~6.66%，靠租金回本約需要15~20年。
該名人士認(rèn)為，在目前東莞小公寓競爭激烈的情況下，不少一房一廳公寓的租金在1000元/月左右，投資回報率不高，轉(zhuǎn)手更是困難。她認(rèn)為，投資商業(yè)公寓，購房者最好選擇一些地段佳的產(chǎn)品，如地鐵口物業(yè)或者是在商業(yè)中心區(qū)、周邊寫字樓比較集中，有大量租房需求的項(xiàng)目，這樣才能夠讓自己的投資有所回報。
文/廣州日報全媒體記者蔣幸端 圖/廣州日報全媒體記者石忠情 共2頁 上一頁 [1] [2] 碧桂園前四月銷售破2000億 未來科技小鎮(zhèn)將投千億 碧桂園首個科技小鎮(zhèn)落子惠州 6.4億拿下兩宗地塊 浙江曝光拖欠農(nóng)民工工資案件，涉恒大帝景、碧桂園等項(xiàng)目 養(yǎng)老領(lǐng)域幾無成功案例 碧桂園借道進(jìn)京迎大考 碧桂園借道進(jìn)京將迎大考 養(yǎng)老領(lǐng)域鮮有成功案例 搜索更多: 碧桂園 |
