開發(fā)商承認(rèn)
預(yù)售資金未全額入監(jiān)管賬戶
業(yè)主對于開發(fā)商資金實力的懷疑一方面來自于上述提到的現(xiàn)有資金及項目所需資金額度的不匹配，另一方面則來自于開發(fā)商未將預(yù)售資金放入監(jiān)管賬戶的質(zhì)疑。
王蕾向北京商報記者介紹，在自查中發(fā)現(xiàn)部分業(yè)主的貸款、首付款、全部資金有未進(jìn)入監(jiān)管賬戶的現(xiàn)象，這一點引起了業(yè)主的懷疑。
監(jiān)管賬戶對應(yīng)的概念是開發(fā)商預(yù)售資金監(jiān)管，所謂預(yù)售資金監(jiān)管，指的是房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實施第三方監(jiān)管，《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》中明確規(guī)定，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用賬戶，由監(jiān)管銀行對重點監(jiān)管額度部分實行重點監(jiān)管，優(yōu)先保障工程建設(shè)。另外，開發(fā)商可依據(jù)商品房建設(shè)的節(jié)點來提取項目建設(shè)資金。
王蕾介紹稱：“杰寶公司在發(fā)給業(yè)主的《盛德紫闕延期交房情況說明》中提到，項目的預(yù)售資金回款額度是23億多元，但是東城區(qū)房管局公示的《資金監(jiān)管基本情況（截至2016年12月8日）》中顯示，盛德大廈的入賬總額為17.35億多元，這與杰寶公司所說的23億多元有5.65億元的差距，這是否說明杰寶公司至少有5.65億元的預(yù)售資金沒有全額進(jìn)入監(jiān)管專用賬戶？這也不符合《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》中提到的商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用賬戶的規(guī)定。不得不讓業(yè)主們懷疑，開發(fā)商在建設(shè)資金上存在困難，從而不得不違規(guī)使用預(yù)售資金。”
據(jù)了解，對于業(yè)主提出的涉嫌預(yù)售資金未進(jìn)入監(jiān)管賬戶的違規(guī)問題，杰寶公司方面并未給出明確答復(fù)。但是在接受北京商報記者采訪時，楊凱承認(rèn)了將部分應(yīng)該進(jìn)入監(jiān)管賬戶的預(yù)售資金拿來用于償還股東借款的事實。“為了推動這個項目，我們股東給這個項目借了款，股東也有資金緊張的時候，我們著急就拿去還了股東的借款。”但楊凱進(jìn)而表示：“這并不是挪用，監(jiān)管賬戶上面的錢政府只監(jiān)管一部分，幾千萬吧，多出來的錢是開發(fā)商可以自由支配的，我所犯的一些問題就是我著急了，沒有進(jìn)監(jiān)管賬戶。”
對于楊凱的解釋，上述不具名行業(yè)人士援引《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》指出，杰寶公司確實存在未將商品房預(yù)售資金全部存入專用賬戶的行為，按照該辦法第二十六條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)存在未按本辦法規(guī)定收存、支取預(yù)售資金的，應(yīng)由市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令其限期改正，未按期改正的暫停違規(guī)項目的網(wǎng)上簽約，并將其違法違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。情節(jié)嚴(yán)重的，暫停該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市全部房地產(chǎn)開發(fā)項目的網(wǎng)上簽約，并向社會公示。此外，對于預(yù)售資金的提取也并非像楊凱所說的“可以自由支配”，上述辦法中提到， 項目用款計劃按照地下結(jié)構(gòu)完成、主體結(jié)構(gòu)完成、竣工驗收備案、初始登記完成四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身資金狀況、融資能力，合理確定每個節(jié)點的用款額度。完成初始登記前，專用賬戶內(nèi)的資金不得低于重點監(jiān)管額度的5%。
2002年就已入市
購房者擔(dān)心再爛尾
在劉女士、王蕾等業(yè)主看來，開發(fā)商資金層面的問題帶給他們最大的擔(dān)心是項目交工時間的再度延期，而最壞的設(shè)想是項目會出現(xiàn)二度爛尾。“因為盛德紫闕本身就是一個爛尾多年的項目，作為業(yè)主我們看中的是臨近二環(huán)的優(yōu)越地理位置，從而忽略了項目自身產(chǎn)權(quán)萎縮多年的弊端，我們最不愿意看到的是，產(chǎn)權(quán)不斷萎縮，更怕再度爛尾。”
北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，盛德紫闕的前身杰寶公寓于2002年12月10日獲得了預(yù)售許可證，該項目住宅部分為70年產(chǎn)權(quán)、商鋪為40年產(chǎn)權(quán)，允許銷售面積為7.5萬平方米，開發(fā)商就是杰寶公司。此后，首創(chuàng)集團旗下首創(chuàng)資產(chǎn)管理公司拿下該項目3萬平方米的建筑面積、裝修投資2000多萬元，并于2003年時推出了“產(chǎn)權(quán)式商鋪”巨庫賣場，銷售火爆時價格曾高達(dá)每平方米4萬-5萬元。不過，由于賣場的每一層都被精心劃分成了一家一家的小商鋪，產(chǎn)權(quán)的分散給商業(yè)體的經(jīng)營管理帶來巨大困難，開業(yè)不久便遭到千余家業(yè)主的維權(quán)，最終賣場以失敗告終。此后，杰寶公寓便無人入駐，被擱淺至2014年，而由巨庫引發(fā)的首創(chuàng)與杰寶之間的債務(wù)糾紛也成為該項目淪為爛尾的源頭。
公開資料顯示，在2005年北京杰寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)生債務(wù)糾紛，北京市東城區(qū)人民法院做出民事判決，由北京首創(chuàng)資產(chǎn)管理有限公司通過買賣合同、司法判決、承債及拍賣程序等方式合法取得北京杰寶公寓底商及部分房屋權(quán)益，杰寶與首創(chuàng)在2006年5月24日簽署了《杰寶項目辦理竣工驗收備案及產(chǎn)權(quán)協(xié)議書》，但是到了2012年11月18日，首創(chuàng)又與杰寶協(xié)商，將該公司所擁有的杰寶公寓所有權(quán)益通過轉(zhuǎn)讓退回方式讓杰寶公司受讓或收回。
另有資料顯示，2011年6月和9月，盛德基業(yè)分別通過旗下兩家全資子公司，以85%和15%的股權(quán)比例分兩次收購了杰寶公司，將其納入旗下另一全資子公司，杰寶公寓項目也由此易主盛德。
在轉(zhuǎn)入盛德基業(yè)之手后，該項目更名為盛德紫闕，重新打造成為了坐擁黃金地段的豪宅項目，并于2015年5月17日拿到了北京市住建委的新房預(yù)售許可證，批準(zhǔn)擬售套數(shù)為334套，住宅擬售價格為88300元/平方米。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站最新信息，截至1月10日，該項目仍然有38套房源可售。值得一提的是，從1996年拿地算起，項目于2015年入市之時，該項目住宅部分的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)縮水至51年，到2017年12月31日交房之時，項目產(chǎn)權(quán)再度縮水至49年。北京商報地產(chǎn)調(diào)查小組
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