位于北二環(huán)附近的老牌爛尾項(xiàng)目杰寶公寓雖然以“盛德紫闕”的新面貌入了市，但依舊麻煩不斷。近日，劉女士等多位業(yè)主向北京商報(bào)記者報(bào)料稱，原本合同定于2016年12月31日前交房的盛德紫闕項(xiàng)目，因沒能如期完工而延期交房一年，且開發(fā)商目前還未能在延期交房的原因上得到業(yè)主的諒解，在交房時(shí)間、延期賠付方式等方面也未與業(yè)主達(dá)成一致。業(yè)主們更為擔(dān)心的是，本就是二度包裝入市的爛尾項(xiàng)目盛德紫闕，因?yàn)殚_發(fā)商施工進(jìn)展甚至是資金等問題而淪為二度爛尾項(xiàng)目。
“不可抗力因素”
延期交房理由受質(zhì)疑
在盛德紫闕項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證后的2015年6月，劉女士用全款購買了該項(xiàng)目一套房子，并期望著能夠在2016年底就拿到新房鑰匙，但是讓她沒有想到的是，2016年11月16日劉女士收到了一封來自開發(fā)商北京杰寶房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“杰寶公司”）的《延期入住通知》。該通知稱，“現(xiàn)因不可抗力等因素，交房時(shí)間擬更改為2017年12月31日”，要求業(yè)主在15日內(nèi)到售樓處辦理延期交房手續(xù)。
在劉女士看來，盛德紫闕項(xiàng)目本身就是爛尾多年的老項(xiàng)目，購買該項(xiàng)目時(shí)，按照銷售人員的介紹，項(xiàng)目不需要重新建設(shè)，只需要做外立面的處理和內(nèi)部裝修，本不需要耗費(fèi)很長時(shí)間的工期被再度延長一年，這讓包括劉女士在內(nèi)的業(yè)主很是不解。
“開發(fā)商給出的不可抗力因素包括霧霾、馬拉松、高考等，耽誤了工期才使得項(xiàng)目延期交付，但是在多數(shù)業(yè)主看來，這些都是可預(yù)見的因素，不能成為延期交房的理由。”劉女士如是說。
此外，另一份由業(yè)主提供的杰寶公司出具的《業(yè)主溝通函之一回復(fù)》中，開發(fā)商就工程進(jìn)展向業(yè)主做了如下說明：該項(xiàng)目的總承包單位是北京住總第四開發(fā)建設(shè)有限公司，總工期為240天，具體開工時(shí)間為2014年8月27日，結(jié)構(gòu)加固工程完成時(shí)間為2015年9月25日，總包單位上報(bào)的施工進(jìn)度計(jì)劃調(diào)整為2015年6月1日-12月31日；后進(jìn)度又有延遲，總包單位上報(bào)的施工進(jìn)度計(jì)劃調(diào)整為2016年3月1日-12月30日，延遲主要原因是加固工程情況復(fù)雜。目前，根據(jù)工程實(shí)際進(jìn)展情況，杰寶公司又制定了最終的施工進(jìn)度計(jì)劃，即2017年12月25日完成精裝修工程。
就延期交房的原因，盛德紫闕項(xiàng)目負(fù)責(zé)人楊凱在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，首先由于是老樓改造，加上經(jīng)驗(yàn)不足，加固工程耗費(fèi)了半年左右時(shí)間；其次，解決老業(yè)主歷史遺留問題又花費(fèi)了3個(gè)月左右；此外、霧霾、高考等不可抗力原因耽誤了71天的工期。
實(shí)際上，對于項(xiàng)目延期交付的處理辦法，業(yè)主與杰寶公司簽訂的購房合同上有了明確的規(guī)定。劉女士出具的購房合同第十四條顯示，逾期在60日之內(nèi)，自交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之一的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日7日內(nèi)向買受人支付違約金，此外如果逾期60日，買受人有權(quán)退房。劉女士也進(jìn)而介紹，杰寶公司目前已向部分業(yè)主提供了《逾期交房補(bǔ)充協(xié)議》，該協(xié)議中明確，要將逾期違約金以直接抵扣物業(yè)費(fèi)的形式來向業(yè)主進(jìn)行賠付。
中咨律師事務(wù)所律師賈瑞果介紹，在遇到延期交房問題時(shí)，開發(fā)商通常會(huì)通過簽署補(bǔ)充協(xié)議來解決與業(yè)主之間的矛盾，是否要簽署補(bǔ)充協(xié)議需要業(yè)主自己來決定。業(yè)主可以選擇解除合同并要求支付違約金，也可以選擇繼續(xù)履行合同并要求對方支付違約金。
業(yè)主懷疑現(xiàn)有資金
不夠支付后期工程款
即便杰寶公司在補(bǔ)充協(xié)議中對違約金的賠付做出了明確的安排，但是劉女士并不打算接受開發(fā)商的提議，因?yàn)樵谒磥恚悠诮环靠隙碛性�，她最�?dān)心的是杰寶公司在項(xiàng)目建設(shè)資金方面出現(xiàn)問題，從而導(dǎo)致交房延期，“如果真的是資金的問題，那2017年12月31日前能否如期交房也不敢保證”。劉女士坦言。
對于開發(fā)商建設(shè)資金是否已出現(xiàn)短缺的質(zhì)疑，杰寶公司向業(yè)主出示了一份《盛德紫闕延期交房情況說明》，其中，資金流入一項(xiàng)顯示，該項(xiàng)目已經(jīng)獲得了預(yù)售資金回款23億多元，貸款金額為12億元，合計(jì)流入35億多元；現(xiàn)有資金（包括預(yù)售監(jiān)管賬戶資金、保證金以及其他可用資金）一項(xiàng)顯示1.3億元。
“雖然還有1.3億元的資金可以使用，但是其中有部分是預(yù)售監(jiān)管賬戶資金、保證金，而開發(fā)商給出的所需要的工程款遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了現(xiàn)有資金。”業(yè)主王蕾（化名）向北京商報(bào)記者出具的開發(fā)商項(xiàng)目用款計(jì)劃顯示，盛德紫闕項(xiàng)目2017年的項(xiàng)目支出共計(jì)3.2724億元。“根據(jù)杰寶公司目前公布的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目后期建設(shè)尚需要3.27億元，但現(xiàn)有資金僅為1.3億元，而該1.3億元包括被鎖定的重點(diǎn)監(jiān)管額度9480萬元，不能動(dòng)用的以按揭貸款5%計(jì)算的按揭貸款保證金2000多萬元，剩余可使用資金僅為1000多萬元。杰寶公司表示后期工程建設(shè)資金保證來源于2017年1月可以到賬的按揭貸款5100萬元以及房屋的后期銷售款或其他項(xiàng)目調(diào)撥的2.2624億元，可這些也都是不確定的款項(xiàng)。”王蕾如是介紹。
楊凱也向北京商報(bào)記者表達(dá)了同樣的意思，他承認(rèn)目前項(xiàng)目現(xiàn)有資金已不足1.3億元，但是項(xiàng)目可售房源還有30余套，貨值達(dá)15億元，項(xiàng)目商業(yè)部分的貨值在11億-12億元左右，開發(fā)商準(zhǔn)備以9億元轉(zhuǎn)讓價(jià)出售，這部分回款可以保證貸款的還款和工程付款。但是在業(yè)主看來，這些都屬于不確定款項(xiàng)。
據(jù)楊凱介紹，盛德紫闕可售房源更多的是大戶型，每套的價(jià)值至少在2000萬元以上，針對此，也有不愿具名的行業(yè)人士對盛德紫闕順利出售剩余房源的信心表達(dá)了懷疑。“‘9·30’新政之后豪宅銷量首當(dāng)其沖，尤其是受到首付提升的影響，首套、二套首付比例的同時(shí)提升，以及非普宅新規(guī)的加入，再加上認(rèn)房又認(rèn)貸條款的收緊，使得豪宅市場當(dāng)中改善及投資型客群都受到了波及，購房意愿普遍被打擊。特別是高端置業(yè)客群，不僅受制于增加首付的資金壓力，同時(shí)減杠桿也使得看空預(yù)期普遍形成，造成在售豪宅銷量的放緩。在此環(huán)境下，盛德紫闕項(xiàng)目的去化預(yù)期還存在很大的不確定性，這也是造成購房人懷疑該項(xiàng)目現(xiàn)金流問題的原因。”
實(shí)際上，業(yè)主對于項(xiàng)目資金缺口的擔(dān)心也來自于對開發(fā)商實(shí)力的不確定。北京工商局信息顯示，杰寶公司的投資人有三方，分別是北京金源新盛置業(yè)有限公司、北京盛華樂天置業(yè)有限公司以及自然人王旭東，前兩家公司的投資人均為盛德世紀(jì)置業(yè)股份有限公司，工商信息進(jìn)一步顯示，該公司為河北廊坊市注冊，股東為盛德基業(yè)控股股份有限公司（以下簡稱“盛德基業(yè)”）以及王旭東。換句話說，杰寶公司就是盛德基業(yè)旗下公司。盛德基業(yè)官方網(wǎng)站顯示，該公司的業(yè)務(wù)分為金融投資、低碳置業(yè)、商貿(mào)物流和環(huán)�？萍妓膫�(gè)板塊，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊共有5個(gè)項(xiàng)目，售罄的3個(gè)項(xiàng)目均坐落在廊坊市，盛德紫闕便是該公司在售項(xiàng)目之一，另一個(gè)在售項(xiàng)目位于宜興。“簡單理解，盛德紫闕是盛德基業(yè)在北京操盤的第一個(gè)項(xiàng)目，而從盛德官網(wǎng)上看同時(shí)操盤的也只有一個(gè)項(xiàng)目，因此開發(fā)商承諾的從其他項(xiàng)目調(diào)集資金的說法也不知可行性有多大。”王蕾如是闡述自己的擔(dān)心。
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