作為佛山市南海區(qū)推進“三舊改造”的麗日廣場項目近期引來大麻煩。開發(fā)商將辦公性質(zhì)的房產(chǎn)當作住宅用途的商品房售賣，并隱瞞了32年到期后將被村委會無償收回的合同信息。
臨近過年，但是佛山麗日廣場眾多業(yè)主卻憤憤不平，奔波于維護自身權(quán)益的路上。
花錢買來住的房子如今被告知只能用來辦公，業(yè)主們意識到自己可能遭受了消費欺詐，回顧購房經(jīng)歷，仔細查看購房合同會發(fā)現(xiàn)，這或許原本就是一個陷阱。
毫無征兆 1700套公寓突然成寫字樓
若不是南海區(qū)住建局發(fā)現(xiàn)麗日廣場的銷售大堂內(nèi)沒有公示廣場內(nèi)房產(chǎn)將被村委會無償收回這一條款，并責令開發(fā)商將這一實際情況進行公示。這件事或許還會被隱瞞到2045年才會被業(yè)主發(fā)現(xiàn)。
12月22日，《消費者報道》記者來到麗日廣場銷售大堂，墻壁上藍色背景的公示牌上寫道：“根據(jù)《關(guān)于加強非住宅用地管理的意見》及《規(guī)劃條件》的規(guī)定，本項目不準在商業(yè)、酒店、辦公及配套建筑內(nèi)建設(shè)公寓、酒店式公寓、公寓式辦公、SOHO辦公、產(chǎn)權(quán)式酒店等有居住功能形式的用房。”備注內(nèi)容還講到，該項目的建筑物在使用過程中不得改為住宅用途。
▲釘在銷售大堂墻壁上的“麗日廣場備注內(nèi)容”
然而，業(yè)主從宣傳廣告和銷售的口中得知的卻與之完全相反，不少業(yè)主以為買了套居住用的公寓，卻不知實為寫字樓。有業(yè)主向《消費者報道》記者表示：“麗日當初在宣傳及簽合同時都說這些房子是辦公居住兩用。”
在廣場銷售完大部分的房子后，這份公示牌才姍姍來遲地出現(xiàn)在銷售大堂。有業(yè)主發(fā)現(xiàn)此面公示牌后，將這一令他們震驚的消息告訴了其他業(yè)主，一石激起千層浪。
“我們買房子也是用來住的，現(xiàn)在只能用來辦公，我們怎么會用得著？這么一個廣場建設(shè)了1700多套辦公室，想想都是不可能的。”業(yè)主埋怨道。
得知自己所買房子僅能用來辦公后，業(yè)主們開始收集開發(fā)商先前對麗日廣場進行的有關(guān)“公寓”的宣傳。麗日廣場的官方微信“麗日廣場”在2016年5月17日發(fā)布的一篇名為“麗日廣場最火爆戶型！”的文章中，明確說明廣場內(nèi)所售房產(chǎn)為“單身公寓”。
▲麗日廣場官方微信文章，后被業(yè)主截圖打印
有業(yè)主向《消費者報道》記者展示了麗日廣場當初宣傳的傳單。在傳單的左下角，“量身定制辦公與生活空間”的字眼十分醒目。而從房屋規(guī)劃圖看來，床和浴室的設(shè)計也十分明顯。
▲ 麗日廣場宣傳單
蔡姓業(yè)主在今年4月份看中了廣場內(nèi)的房子。“當時千挑萬挑，看中麗日廣場的商業(yè)潛力，決定買下。每平方米10910.13元，總價是38萬元。沒想到現(xiàn)在回頭看看，處處是坑。”
蔡姓業(yè)主告訴《消費者報道》記者：“我一次性在麗日廣場買了兩套公寓。打算等年紀大了可以把廣州的房子留給孩子，自己搬到廣場公寓住。另一套可以用來收租金。都已經(jīng)簽了購房合同了，現(xiàn)在告訴我這房子不能住，只能辦公，放誰都接受不了。”
同樣來自廣州的梁姓業(yè)主向《消費者報道》記者展示了其與麗日廣場銷售的微信對話記錄。內(nèi)容顯示，銷售人員似乎對廣場公寓改成辦公用途都不知情。
12月24日，記者進入廣場內(nèi)的房屋現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，部分房屋已經(jīng)完成裝修。裝修工人向《消費者報道》記者詳細描述了房屋內(nèi)床鋪和浴室的位置，裝修規(guī)劃為居住用，并非辦公。
雖然文件明文規(guī)定，麗日廣場項目內(nèi)的房屋不能用來居住，但是當日，記者還跟隨4名業(yè)主進入他們所購買的房屋內(nèi)，裝修標準均按照居住要求。該名業(yè)主告訴記者，他們已經(jīng)將房子租給了入駐廣場的酒店，自己則只收取租金。
值得一提的是，在有關(guān)部門驗收工程時，施工方將浴室處的低凹處用水泥進行了填補。而在實際裝修時，裝修工人再將水泥全部挖出。浴室的墻壁是在工程驗收之后，由裝修工人進行堆砌的。
這一動作被業(yè)主解釋為，工程確實是以辦公標準驗收的，而在水泥填補的地方設(shè)計下水道、熱水管道等設(shè)施掩蓋不了房屋就是用來居住的。
買房變租房 29年后將被村委會無償收回
除了買來的房子不能住，同樣令業(yè)主難以釋懷的還有房子在29年后還要被村委會無償收回。
根據(jù)有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地的土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定，村集體是土地的擁有者，而開發(fā)商只是使用者。
上述公示牌講道，根據(jù)《土地使用權(quán)出讓合同》的約定，權(quán)屬人對土地上房產(chǎn)的持有年限不超過本宗土地的出讓年限，土地出讓年限屆滿后，土地及地上建筑物、附著物由集體土地所有權(quán)人無償收回。”
這讓業(yè)主感到惶恐。無論是買房用來居住，還是用來投資的業(yè)主都對此條款極力反對。黎姓業(yè)主告訴《消費者報道》記者：“買房之前，開放商和銷售都沒有告訴我們這房子在29年后會被無償收回，只說到期后，我們可以以補地價的方式續(xù)期。”
這一種產(chǎn)權(quán)年限結(jié)束后的處理辦法明顯和國有土地性質(zhì)的商品房產(chǎn)權(quán)不同。有業(yè)主埋怨道：“雖然關(guān)于國有土地使用權(quán)到期后的續(xù)期辦法至今還在研究，但總不至于被無償收回吧，而且全國那么多人都是一樣的情況。”業(yè)主們擔心，村委會掌握了太多的主動權(quán)，到期后的談判令他們太被動，村委會可以無償收回的東西，何必還要低價讓我們續(xù)期呢？
業(yè)主感到納悶，合同簽的是《商品房買賣合同》，銀行貸款也能順利發(fā)放，房產(chǎn)證也有，所有的文件和流程都和購買國有土地上的房子一樣，為何自己的房子到期后就要被無償收回呢？
記者了解，這與廣東省特有的“三舊改造”改造模式有關(guān)。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市不僅能推動土地資源集約利用，又能提高農(nóng)民收入，實現(xiàn)多贏。
2014年9月15日前，南海區(qū)的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市后，并沒有房產(chǎn)證可發(fā)。當天，南海市國土局發(fā)布了《南海區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實施辦法》�！掇k法》允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市后，可以在租期內(nèi)發(fā)放房產(chǎn)證。
根據(jù)上述《辦法》，麗日廣場的業(yè)主在使用期內(nèi)擁有獨立房產(chǎn)證，也可進行正常的交易買賣、抵押和按揭貸款等操作。
據(jù)相關(guān)合同顯示，麗日廣場的土地屬于南海區(qū)桂城街石（石肯）村（注：石肯二字合為一字，音gěng，現(xiàn)字典已無此字。）一村東股份合作經(jīng)濟社（下文簡稱：經(jīng)濟社）所有。
為求證真?zhèn)�，《消費者報道》記者來到經(jīng)濟社。經(jīng)濟社社長龐次聯(lián)告訴記者：“麗日廣場的土地是經(jīng)過經(jīng)濟社全體超過1000名股東集體投票表決出讓給麗日東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的，是經(jīng)濟社出讓的唯一一塊土地。”
她向記者提供了一份和開發(fā)商簽訂的名為《土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》的合同副本，簽訂日期為2012年12月28日。為何有“補充”二字，她解釋道，因為開發(fā)商不能接受一次性付清租金，選擇分期支付，后來合同重新簽了一份，最終合同以該份為準。
麗日廣場的占地面積共計48149平方米，土地出讓期限為32年，即至2045年。開發(fā)商支付每平方米4865元，共計2億3千多萬元的土地使用權(quán)出讓金給經(jīng)濟社，前后共8年付清。
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