保利置業(yè)被指違規(guī)
在整個事件中，另外一個值得關注的問題是，保利置業(yè)能否在拿到預售許可證之后自行安排開盤時間，是否有相關法律明確規(guī)定，開發(fā)商在拿到預售許可證之后必須在規(guī)定時間內開盤？
就此問題，法治周末記者咨詢了上海市房產交易中心工作人員，該工作人員告訴記者，通常情況下，上海市要求開發(fā)商在拿到預售許可證的10日內開盤，如果要延期開盤，需要向住建部門打報告申請闡述理由。
上海市房產交易中心工作人員的這種表述，記者也從上海市房屋土地資源管理局于2004年發(fā)布的《關于規(guī)范新建商品房項目上網銷售開盤日期的通知》中得到了印證。
該通知明確規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)申請預售至開盤銷售的時間，一般為8至10個工作日。因商品房開盤銷售準備工作及銷售計劃等原因，房地產開發(fā)企業(yè)申請預售至要求的開盤銷售時間需超過10個工作日的，商品房項目所在地區(qū)縣房地產交易中心原則上予以同意，但無特殊原因，延遲開盤的日期不得超過7日。
記者試圖聯(lián)系保利置業(yè)和盛禹公司，詢問其是否申請延期開盤，如果已申請，申請的延期期限是多久，但對方電話一直無人接聽。
李文謙告訴記者，全國各地都有類似的法規(guī)政策，要求開發(fā)商不得捂盤惜售。2010年4月3日，住建部還發(fā)布《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，再次明確規(guī)定：“取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)要在10日內一次性公開全部準售房源。”
“2011年，上海市發(fā)展改革委發(fā)布的《關于貫徹落實〈商品房銷售明碼標價規(guī)定〉的通知》第二項也再次規(guī)定，已取得預售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產開發(fā)項目，商品房經營者要在規(guī)定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照備案價格明碼標價對外銷售。”李文謙認為，綜合上述法規(guī)和政策規(guī)定，保利置業(yè)確實已經違規(guī)。
而松江區(qū)房管局也是基于前述政策和規(guī)定，要求保利置業(yè)進行整改。
李文謙告訴記者，保利置業(yè)并非第一家捂盤惜售的開發(fā)商，近幾年，杭州、常州等地樓盤常出現(xiàn)領證不開盤的情況。
“這也說明在實際預售過程中，對開發(fā)商相關的約束比較少，這會使得一些房企整體銷售節(jié)奏完全是按其‘意志’決定的。”嚴躍進說。
盈科（上海）律師事務所房地產律師趙星海告訴記者，相關規(guī)定并未明確指出，一旦開發(fā)商未如期將可售房源一次性全部公開，會受到怎樣的處罰，這也是不少開發(fā)商敢于“捂盤”的原因。
開發(fā)商能否單方面強退意向金
在保利置業(yè)這個案例中，由于政府部門的介入，樓盤最終開盤并售罄。但是有一個問題值得探討，即當購房者未要求退還意向金時，開發(fā)商是否可以單方面退還意向金。
法治周末記者拿到了一份購房者和保利置業(yè)簽署的《翡麗華庭認購意向登記書》，其中規(guī)定了意向金的有效期，即登記書約定，若登記人未在2016年3月31日之前辦理確認手續(xù)或者未能選中滿意的房屋單元，即為放棄認購權利，意向登記書即刻終止，登記人有權要求退還意向金，但另外一份并未約定有效期。
如果意向金的有效期是2016年3月31日，是否意味著，開發(fā)商可以在3月31日之后隨時退還意向金？
李文謙認為并非如此，因為在購房者簽訂《認購意向登記書》并交納意向金時，開發(fā)商是作出了3月底之前會開盤供購房者選房購房的意思表示的，開發(fā)商此前單方面暫停售房，遲遲不開盤，是開發(fā)商違反了約定，而不是購房者違反約定。
“從登記書中的約定可以看出，開發(fā)商退還意向金的前提是，樓盤已開盤，但購房者未辦理確認手續(xù)或者未選中滿意房屋，經過購房人申請后，才退還認籌金。如果開發(fā)商根本沒有開盤，上述退還的前提并不存在。因此，開放商不能因認籌金的有效期到期，而任意退還認籌金，其還要為其捂盤行為承擔責任。”李文謙說。
趙星海也表達了相似的觀點，他認為，簽訂《認購等級意向書》，相當于開發(fā)商作出了在某年某月某日前開盤的承諾，如果開發(fā)商一直不開盤，購房者有權主張開發(fā)商承擔未能在有效期內開盤的責任，同時賠償他們所遭受的損失。
“但是由于《認購意向登記書》并未約定，如果開發(fā)商不賣房了怎么辦，加之意向金的金額一般都不高，那么在訴訟環(huán)節(jié)，預期利益能否作為賠償依據(jù)就很難說，購房者獲得的賠償可能不會很高。”趙星海對法治周末記者補充道。
法治周末記者 肖莎
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