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費用高企、管理落后是主因
中糧地產(chǎn)贏利能力水平低的根源在哪里呢？
毛利率是企業(yè)毛利與營業(yè)收入的百分比，是企業(yè)利潤的源頭，體現(xiàn)企業(yè)在行業(yè)的價格競爭能力。2014年，中糧地產(chǎn)的毛利率為38%，過去5年平均為37%。這跟萬科（平均毛利率36%）、保利地產(chǎn)（34%）和招商地產(chǎn)（44%）相比，差異并不大，甚至還略有優(yōu)勢。
也就是說，中糧地產(chǎn)在產(chǎn)品的定價和營業(yè)成本方面與一線房企相比差距不大。那其贏利能力水平低的問題只能出在“費用方面”。
費用高企，是蠶食中糧地產(chǎn)利潤的一個重要原因。根據(jù)中糧地產(chǎn)2014年年報數(shù)據(jù)，其銷售費用、管理費用、財務(wù)費用這三大費用占營業(yè)收入比重分別高達5%，4%和4%。而萬科這三項費用比率分別為3%、3%和0.4%；保利地產(chǎn)這三項費用比率分別為2%、2%和1%；招商地產(chǎn)為2%、1%和2%。
顯然，中糧地產(chǎn)三項費用比率明顯比其他三家地產(chǎn)公司高出很多，三大費用消耗掉了營業(yè)收入的13%，而萬科、保利和招商地產(chǎn)這三項費用的占比都在6.4%以內(nèi)，不及中糧地產(chǎn)的一半，差距明顯。
從年報數(shù)據(jù)來看，中糧地產(chǎn)在廣告宣傳、銷售代理、管理人員薪酬上明顯更舍得投入，而且其利息支出額度較大，2014年全年4.21億元的利息，幾乎占到其凈利潤的一半。
顯然，中糧地產(chǎn)如要提升贏利能力，需要從兩方面入手：第一，節(jié)流，提高銷售費用的效率，縮減管理費用，改善融資方式和資金結(jié)構(gòu)來降低財務(wù)費用，進一步的股權(quán)融資成為其必須的選擇；第二，擴展規(guī)模，通過取得更多的營業(yè)收入來分攤費用，提高費用的利用效率。
“節(jié)流”方面則需要中糧地產(chǎn)在運營管理能力上獲得進一步提升，而目前，這卻是中糧地產(chǎn)的軟肋。
6月28日，中糧地產(chǎn)被國家審計署點名，在對其母公司中糧集團有限公司2013年度財務(wù)收支審計結(jié)果中，中糧地產(chǎn)被指在“內(nèi)部管理”方面存在多項問題。比如，2006 2013年，集團下屬中糧置地、中糧地產(chǎn)（集團）股份有限公司、中糧集團（深圳）有限公司在未經(jīng)資產(chǎn)評估或未取得資產(chǎn)評估結(jié)果的情況下，先后實施了土地收購等5個項目，涉及金額7.67億元。
而對于“擴展規(guī)模”，在目前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整態(tài)勢下，中糧系地產(chǎn)的整合無疑為中糧地產(chǎn)提供了很好的發(fā)展契機。
目前，中糧集團在地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是根據(jù)業(yè)務(wù)類型進行簡單的平臺劃分，中糧地產(chǎn)主營住宅，而大悅城地產(chǎn)主營商業(yè)地產(chǎn)。當前住宅與商業(yè)地產(chǎn)的協(xié)同開發(fā)，甚至上升至城市配套的系統(tǒng)化服務(wù)，都要求地產(chǎn)商不能再簡單地建房子和賣房子。“同類合并”對提高中糧系兩家地產(chǎn)公司在項目層面的協(xié)作、資金平衡以及團隊和管理體系的優(yōu)化匹配，進一步提升中糧系地產(chǎn)的綜合競爭能力具有促進作用。
但改革能多大程度上釋放效率，提升中糧地產(chǎn)的長期贏利能力和競爭力？目前仍然是一個未知數(shù)。來源： 財經(jīng)國家新聞網(wǎng) 共2頁 上一頁 [1] [2] 中糧地產(chǎn)申請7億元人民幣開發(fā)貸款 建設(shè)北京中糧瑞府 中糧地產(chǎn)去年賣股票增利 資產(chǎn)減值損失占利潤近兩成 中糧地產(chǎn)融資7億開發(fā)項目 擬借道私募緩解資金壓力 中糧地產(chǎn)第三季度業(yè)績：凈利0.2億元 同比增長359% 中糧地產(chǎn)北京孫河項目遙遙無期 面臨三重挑戰(zhàn) 搜索更多: 中糧地產(chǎn) |
