近日，中糧地產(chǎn)(中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島 中糧祥云國(guó)際生活區(qū)）刊發(fā)了公司在2014年度財(cái)務(wù)報(bào)告。在2014年，中糧地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入超過(guò)90億元，雖然較上年同期下降了1成以上，但是公司的利潤(rùn)總額同比也增長(zhǎng)了約15%至14億元。

　　值得注意的是，在中糧地產(chǎn)去年的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)中，公司的投資收益接近6億元，占到公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的42%，而中糧地產(chǎn)去年的投資收益絕大多數(shù)又來(lái)自于公司處置可供出售金融資產(chǎn)等取得的投資收益。

　　比如，中糧地產(chǎn)在接近去年底的時(shí)候，公司選擇出售了持有招商證券的6300萬(wàn)股股份，公司從這次股份出售中錄得了稅后投資收益約為3.41億元。而實(shí)際上，中糧地產(chǎn)在去年底前后累計(jì)出售了所持有招商證券的上億股份，而這些出售的公司金融資產(chǎn)投資收益，貢獻(xiàn)了中糧地產(chǎn)2014年相當(dāng)比重的利潤(rùn)。

　　2014年，中糧地產(chǎn)包括出售金融資產(chǎn)等非經(jīng)常性損益對(duì)公司的利潤(rùn)構(gòu)成了明顯的影響。如果扣除掉中糧地產(chǎn)去年的非經(jīng)常性損益項(xiàng)目，公司歸于上市公司股東的凈利潤(rùn)甚至不到1億元，相比上年減少了一半以上，也是近三年間的最低值。

　　中糧地產(chǎn)在2014年的凈利潤(rùn)約為9億元，較2013年的凈利潤(rùn)微幅下滑，公司的凈利率水平已經(jīng)跌至10%以下，較2013年9%左右的凈利率有所回升。

　　另外，中糧地產(chǎn)去年也承擔(dān)了較大金額的資產(chǎn)減值損失。2014年，中糧地產(chǎn)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額接近2.4億元，計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金額同樣超過(guò)5200萬(wàn)元，教上年同期分別增加了280倍和44%。

　　尤其是中糧地產(chǎn)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額，去年該筆損失凈增加2.4億元，而這項(xiàng)損失主要是來(lái)自公司在杭州的兩個(gè)項(xiàng)目。

　　去年投資收益對(duì)公司利潤(rùn)的貢獻(xiàn)，也讓中糧地產(chǎn)繼續(xù)增加對(duì)投資和資產(chǎn)持有的比重。雖然去年公司連續(xù)減持出售了招商證券的股票等金融資產(chǎn)，但是到2014年底，中糧地產(chǎn)持有的可出售金融資產(chǎn)依然達(dá)到了8.37億元，與2013年基本持平。

　　中糧地產(chǎn)去年也增加了投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)持有。到2014年底，中糧地產(chǎn)持有的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)接近28億元，較2013年不到8億元的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)增加了2.7倍左右。這主要是中糧地產(chǎn)在北京增加了與萬(wàn)科合作項(xiàng)目等物業(yè)資產(chǎn)持有。

　　從中糧地產(chǎn)去年的現(xiàn)金流來(lái)觀察，公司在投資上的現(xiàn)金往來(lái)變動(dòng)更加頻繁。2014年，中糧地產(chǎn)由投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入同比增長(zhǎng)了一半以上，這主要是公司去年處置的可供出售金融資產(chǎn)收回現(xiàn)金的增加；而公司去年在投資活動(dòng)上的現(xiàn)金流出則增加了3倍，中糧地產(chǎn)解釋稱主要是公司去年支付了并購(gòu)分別位于成都和深圳的兩個(gè)項(xiàng)目款項(xiàng)。

　　去年中糧地產(chǎn)出現(xiàn)大幅增加的就是負(fù)債。到2014年底，中糧地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了77%左右，已經(jīng)在逼近國(guó)資委對(duì)國(guó)企80%的資產(chǎn)負(fù)債率的監(jiān)管紅線。根據(jù)人民網(wǎng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，到2014年底，中糧地產(chǎn)包括短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期借款以及應(yīng)付債券等計(jì)息負(fù)債總額超過(guò)208億元，較2013年同期增加了近3成。

　　其中，雖然中糧地產(chǎn)的短期借款去年減少了21億元，但是公司去年一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債增加了1.37倍超過(guò)18億元。截至去年底，中糧地產(chǎn)的長(zhǎng)期借款余額達(dá)到104億元，較上年增加了86%。

　　盡管去年中糧地產(chǎn)的債務(wù)規(guī)模有所增加，但是公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用反而有所減少。中糧地產(chǎn)去年的財(cái)務(wù)費(fèi)用不到3.9億元，較上年近4.4億元的財(cái)務(wù)費(fèi)用有所減少。

　　一個(gè)可能的原因是，中糧地產(chǎn)開(kāi)始越來(lái)越重視在項(xiàng)目層面引入股權(quán)投資者。比如去年中糧地產(chǎn)成功在北京中糧瑞府、深圳云景國(guó)際、成都中糧鴻云等多個(gè)項(xiàng)目上引入了股權(quán)投資者。行業(yè)人士則指出，房企在項(xiàng)目層面引入股權(quán)投資，有利于緩解資金壓力和節(jié)省資金成本，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，股權(quán)投資者同樣會(huì)分占項(xiàng)目相同比重的利潤(rùn)。

　　去年中糧地產(chǎn)的少數(shù)股東所占公司收益金額超過(guò)3億元，占到中糧地產(chǎn)凈利潤(rùn)的三分之一，而上年中糧地產(chǎn)所分享的公司凈利潤(rùn)比重更高，所占比例接近42%，達(dá)到3.8億元。

　　中糧地產(chǎn)希望項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)更快的周轉(zhuǎn)速度。據(jù)中糧地產(chǎn)介紹，公司去年新拿地項(xiàng)目從拿地到開(kāi)工時(shí)間已經(jīng)縮短到6.3個(gè)月，與2013年相比減少了2.3個(gè)月。

　　不過(guò)，經(jīng)人民網(wǎng)記者計(jì)算可知，中糧地產(chǎn)2014年的存貨周轉(zhuǎn)率為0.266，實(shí)際上較公司在2013年0.344的存貨周轉(zhuǎn)率有所下降，這也意味著中糧地產(chǎn)存貨資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較上年有所減弱，即便中糧地產(chǎn)聲稱在新拿地項(xiàng)目從拿地到開(kāi)工時(shí)間縮短了2.3個(gè)月。(來(lái)自：人民網(wǎng))

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