“婚姻”背后

　　因此，在這場(chǎng)至今尚未清晰的“婚姻”之中，聯(lián)姻雙方選擇“售后返租”這一回籠資金的方式自然就頗有微妙含義。

　　對(duì)于紅星美凱龍而言，這一資金回籠方式自然能拓展其資金回籠渠道。

　　雖然，早在去年紅星美凱龍第二次超大規(guī)模引入多家風(fēng)投之時(shí)，紅星美凱龍?jiān)鴮?duì)擴(kuò)張中的資金回籠模式回應(yīng)媒體，紅星美凱龍“自建、合資、租賃、委托管理”相結(jié)合的運(yùn)營(yíng)方式將在一定程度上規(guī)避房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，但是，在樓市調(diào)控陰影下，其既有的資金回籠渠道正有所改變。

　　首先，2009年到2010年度，紅星美凱龍還曾因?yàn)橄蜃鈶羰杖「哌_(dá)200萬(wàn)元結(jié)盟費(fèi)和80萬(wàn)元推廣費(fèi)，受到全行業(yè)抵制。彼時(shí)，紅星美凱龍向加盟商收取巨額加盟費(fèi)用曾引起很多供應(yīng)商不滿，一些供應(yīng)商甚至拒絕供貨，以示抗議。因此，在樓市調(diào)控風(fēng)聲漸緊的當(dāng)下，與樓市緊密相連的家具行業(yè)商家與紅星美凱龍之間的關(guān)系緊張程度可想而知。

　　其次，在銀根縮緊的前提下，紅星美凱龍的傳統(tǒng)融資渠道，如銀行貸款定然也會(huì)受到限制。

　　第三，在其他領(lǐng)域的融資，可能規(guī)模不足以支撐它的擴(kuò)張步伐。“2009年開(kāi)始，紅星美凱龍就開(kāi)始通過(guò)各種途徑尋找新資金，除了尋找新的投資者外，還通過(guò)信托公司、擔(dān)保機(jī)構(gòu)等多個(gè)渠道尋找資金支持。”一位關(guān)注過(guò)紅星美凱龍PE的業(yè)內(nèi)人士對(duì)本報(bào)記者表示，“但是規(guī)模往往不大。”

　　而對(duì)于凱利置業(yè)而言，借助紅星美凱龍這一全國(guó)性品牌，其“傍大款”的好處自然也顯而易見(jiàn)。

　　據(jù)銷售人員對(duì)本報(bào)記者介紹，凱利MALL的商鋪?zhàn)畹褪蹆r(jià)為每平方米7000元，而這僅是一些最高樓層“邊邊角角的商鋪”，位置好的商鋪售價(jià)則在每平方米15000元左右。而據(jù)記者了解，這一價(jià)格算是當(dāng)?shù)剌^高的商鋪售價(jià)。

　　“凱利置業(yè)需要紅星美凱龍這樣的品牌來(lái)提升租金，而紅星美凱龍也需要?jiǎng)P利置業(yè)這樣的開(kāi)發(fā)商來(lái)回籠資金，各自承擔(dān)著各自的職能，各自有各自的打算。”凱利置業(yè)一位不愿具名的人士一語(yǔ)點(diǎn)破該聯(lián)姻的核心所在。

　　記者觀察

　　“包租返租”陰影為何久揮不去？

　　投資樓市的資金似乎有理由擁有超出想象力的抗壓能力。無(wú)論調(diào)控如何加壓，它們總是對(duì)擁有土地資產(chǎn)等抵押物的樓市投資產(chǎn)品戀戀不舍。

　　而在目前住宅產(chǎn)品由于“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控陷入困頓之時(shí)，在可選擇的投資產(chǎn)品嚴(yán)重匱乏的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)正在展現(xiàn)其難得的“不限購(gòu)”優(yōu)越性。

　　然而，在越來(lái)越多的商鋪投資產(chǎn)品中，商家已然清楚，如何能一枝獨(dú)秀并非易事。

　　因此我們看到，雖然早有明令禁止，但一旦遭遇樓市投資資金不知所措時(shí)，“售后返租”甚至“售后包租”等“返租”銷售的“產(chǎn)權(quán)式商鋪”必然如陰影一般屢屢再現(xiàn)。

　　無(wú)論身披何種外衣，商家推出此類商鋪都逃脫不了如下模式：發(fā)展商將大商場(chǎng)分割成若干個(gè)小產(chǎn)權(quán)商鋪，并將其全部或部分以物業(yè)公司或商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司的名義，承諾投資者——買方在一定年限內(nèi)給予每年固定或保底加抽成的回報(bào)。一般發(fā)展商所承諾的回報(bào)年限為５年，最長(zhǎng)的可達(dá)10年。

　　這種產(chǎn)權(quán)式商鋪在將所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的同時(shí)向小投資人展現(xiàn)的是這樣的圖景：你擁有你的產(chǎn)權(quán)，而不需要親自經(jīng)營(yíng)，可謂“省心省力”。

　　而對(duì)于開(kāi)發(fā)商，打上這一旗號(hào)的好處在于，一旦商鋪在經(jīng)營(yíng)權(quán)被分割出來(lái)之后，投資人的門檻紛紛降低，因此，其可投資資金總額度也就會(huì)增大。這對(duì)于整個(gè)運(yùn)作過(guò)程都是資金密集型的商業(yè)地產(chǎn)而言，無(wú)異于暖暖春光。

　　然而，這一模式依然逃脫不了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最基本規(guī)律。那就是，凡是商業(yè)項(xiàng)目，必然要?dú)v經(jīng)一定培育期，也就是俗稱的“養(yǎng)商期”。這一模式的使用等于讓未來(lái)才可能出現(xiàn)的成熟租金回報(bào)在項(xiàng)目啟動(dòng)階段就必須向投資人兌現(xiàn)。這其中，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)尚未成熟以及國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平未有實(shí)質(zhì)性突破的當(dāng)下，其風(fēng)險(xiǎn)必然難以逃離。

　　而且，這種商鋪模式還需要面臨另一個(gè)問(wèn)題是：將商鋪賣散后，開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)再花精力管理后期的運(yùn)營(yíng)。此時(shí)，各投資者就只有各自為戰(zhàn)，通過(guò)中介等途徑對(duì)商鋪招租，最終后果將導(dǎo)致商場(chǎng)缺乏主題和統(tǒng)一的品牌形象，投資者想要獲得高回報(bào)就相當(dāng)渺茫了。

　　其他風(fēng)險(xiǎn)更是暗藏很多。比如，在建工程無(wú)法按期竣工時(shí)，經(jīng)營(yíng)管理者與購(gòu)房者的租賃協(xié)議無(wú)法實(shí)施。

　　因而，一旦項(xiàng)目啟動(dòng)期的回報(bào)不如預(yù)期，操刀商業(yè)項(xiàng)目的公司必然遭遇挑戰(zhàn)。他們要想繼續(xù)做下去往往有兩種選擇：要么是硬著頭皮做下去，而這很有可能陷入連環(huán)套效應(yīng)；要么就是走人了事。

　　因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，若要從根本上減少對(duì)于這類模式的選擇，則要從開(kāi)始就對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的定位及資金安排情況有個(gè)最基本的認(rèn)識(shí)。他們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，商業(yè)地產(chǎn)的培育并非一日之功，需要發(fā)揮團(tuán)隊(duì)人才之力，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的融資模式也有待創(chuàng)新。雖然由于國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)環(huán)境原因，相關(guān)融資工具太少，可在規(guī)模與效應(yīng)之間，從事商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該有自己的選擇，他們應(yīng)該結(jié)合自身情況仔細(xì)考量：步子是應(yīng)該邁得更大，還是應(yīng)該邁得更穩(wěn)。 ■中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者 向軍 劉關(guān) 北京報(bào)道