“你擁有你的產(chǎn)權(quán)且不需要親自經(jīng)營(yíng)，坐等收錢(qián)，可謂省心省力”，這是目前售后包租類(lèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪為小投資人展現(xiàn)的圖景。在銀根縮緊、傳統(tǒng)融資渠道受到限制的背景下，企業(yè)開(kāi)始尋找新的資金支持。然而，“售后包租”、“售后返租”此類(lèi)國(guó)家明令禁止的銷(xiāo)售模式背后，埋下的是對(duì)于投資人的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　“步子是應(yīng)該邁得更大，還是應(yīng)該邁得更穩(wěn)。”這是從事商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該慎重的選擇。

　　雖在去年高調(diào)迎來(lái)大筆資金，但在外界看來(lái)，一直在上市閘門(mén)之外的紅星美凱龍發(fā)展總與“資金”難逃干系。

　　在加盟費(fèi)風(fēng)波和收購(gòu)吉盛偉邦“流產(chǎn)”事件一周年之際，近來(lái)紅星集團(tuán)下屬家具流通業(yè)公司上海紅星美凱龍企業(yè)管理有限公司的商鋪?lái)?xiàng)目再次熱鬧起來(lái)。這次自然也與“資金”回籠方式緊密相關(guān)。

　　4月初，本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在“限購(gòu)”之下各路樓市投資資金急尋出路之際，包括浙江、山東等地在內(nèi)的部分紅星美凱龍項(xiàng)目紛紛打出誘人的投資回報(bào)牌。

　　位于山東濰坊的“紅星美凱龍凱利Mall”的“產(chǎn)權(quán)式商鋪”就是其一。據(jù)其銷(xiāo)售人員介紹，“紅星凱龍凱利Mall”為紅星美凱龍和濰坊凱利置業(yè)有限公司的合資項(xiàng)目。

　　在其銷(xiāo)售宣傳單上，投資回報(bào)數(shù)字極為耀眼。“10年回本，30年純利”、“20年無(wú)憂品牌托管，10年100%高額回報(bào)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，有效規(guī)避通貨膨脹。更重要的是，商鋪?zhàn)饨鸱颠�還是以‘總房款’為基數(shù)，而不是以‘合同款’為基數(shù)，是真正意義上的100%回報(bào)！”

　　然而，這一“售后返租”的模式卻很可能只是個(gè)“美麗的餡餅”。北京某不愿具名的律師告訴記者，這一“產(chǎn)權(quán)商鋪，售后托管”很有可能涉嫌國(guó)家明令禁止的“售后包租”行為。

　　在上市籌備已久未果之時(shí)，資金鏈一直備受質(zhì)疑的紅星美凱龍冒險(xiǎn)采用此手法回籠資金不免讓人疑竇叢生，而合作方的濰坊凱利置業(yè)有限公司在這其中處于何種位置也不免讓人心中起疑。

　　公然宣傳“售后返租”

　　據(jù)這一項(xiàng)目的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)——林京偉業(yè)國(guó)際房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司銷(xiāo)售人員介紹，這一名為紅星美凱龍凱利Mall的建設(shè)規(guī)模達(dá)24萬(wàn)平方米，共分為三期建設(shè)，分別為紅星美凱龍的自營(yíng)店、凱利MALL和擁有70年產(chǎn)權(quán)的綜合服務(wù)區(qū)和高層住宅。這其中，第一期的建筑面積6.2萬(wàn)平方米，為自持部分，由開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)，用于紅星美凱龍旗艦店的經(jīng)營(yíng)。

　　而廣泛向個(gè)人投資者銷(xiāo)售的則為第二期凱利MALL，由家具建材獨(dú)立經(jīng)營(yíng)區(qū)、燈具家電綜合館，以及商務(wù)公寓、辦公寫(xiě)字樓組成，建筑面積12.6萬(wàn)平方米，擁有40年產(chǎn)權(quán)。

　　具體到返租模式，上述銷(xiāo)售人員介紹，投資二期商鋪首先能“買(mǎi)房就返租金”。“以大套商鋪的總房款20萬(wàn)元為例，購(gòu)房時(shí)即返3年24%的租金，即4.8萬(wàn)元。直接從房貸款中扣除3年租金4.8萬(wàn)元，于是購(gòu)房合同款才為15.2萬(wàn)元。”

　　在第一個(gè)10年，業(yè)主每年分兩次可獲取8%~11%的租金，第十年就能累計(jì)返還100%的總房款。在銷(xiāo)售后的第二個(gè)10年，業(yè)主可采取“彈性的處理方法”。

　　“是選擇出售商鋪，還是繼續(xù)和商業(yè)管理公司簽署協(xié)議都可以。”上述銷(xiāo)售人員介紹，“要是繼續(xù)簽訂，后10年按照實(shí)際租金收益分成，業(yè)主享受租金的90%，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司僅收取租金的10%作為管理費(fèi)用。”

　　對(duì)此，上述不愿具名的律師對(duì)本報(bào)表示，這一銷(xiāo)售商鋪所謂的“產(chǎn)權(quán)商鋪，售后托管”的方式雖然明著可以稱作“售后返租”，但由于上述銷(xiāo)售宣傳很有可能涉嫌國(guó)家明令禁止的‘售后包租’。

　　據(jù)上述律師介紹，國(guó)家對(duì)于商品房“售后包租”銷(xiāo)售行為明令禁止可謂三令五申。最早的2001年原建設(shè)部第88號(hào)令《商品房銷(xiāo)售管理辦法》就規(guī)定，開(kāi)發(fā)商如有“采取售后包租或者變相售后包租方式銷(xiāo)售未竣工商品房”行為的，“處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款”。2006年在《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》中更是規(guī)定，“對(duì)未取得預(yù)售許可證發(fā)布預(yù)售廣告的，承諾售后包租、返本銷(xiāo)售的”，要“予以嚴(yán)肅處理”，且不再區(qū)分銷(xiāo)售的是不是“未竣工商品房”。

　　而且，《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》已于2011年1月4日起施行。《司法解釋》稱，“不具有房產(chǎn)銷(xiāo)售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷(xiāo)售為主要目的，以返本銷(xiāo)售、售后包租、約定回購(gòu)、銷(xiāo)售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關(guān)規(guī)定處罰，最高可判10年有期徒刑。

　　但值得注意的是，上述律師指出，僅僅依據(jù)宣傳并不能確認(rèn)紅星美凱龍的“售后包租”行為。上述律師為記者解讀，“不以房產(chǎn)銷(xiāo)售為主要目的”這一點(diǎn)很難判斷，因?yàn)?ldquo;他們可以有很多理由稱自己就是在賣(mài)房產(chǎn)。”

　　然而，“跳出來(lái)看，雖然難以對(duì)其所使用的‘售后返租’究竟是商業(yè)模式創(chuàng)新還是非法集資做出判斷。但是，毫無(wú)疑問(wèn)的是，購(gòu)房人在其中還是承擔(dān)了一定風(fēng)險(xiǎn)，而這種粗劣的手法也可能讓被銷(xiāo)售項(xiàng)目走上風(fēng)口浪尖。”上述律師對(duì)記者分析道。

　　簡(jiǎn)單聯(lián)姻？

　　事實(shí)上，上述“售后返租”模式的出現(xiàn)并不是紅星美凱龍第一次與“售后包租”有干系。

　　據(jù)記者了解，早在2010年上半年，紅星美凱龍的一個(gè)宜昌項(xiàng)目情況與上述項(xiàng)目如出一轍。紅星美凱龍與湖北華祥集團(tuán)合作建設(shè)宜昌市的紅星美凱龍項(xiàng)目，除了紅星美凱龍自營(yíng)店外，其另外一棟華祥商業(yè)中心也曾陷入“售后包租”風(fēng)波。

　　為此，2010年5月，紅星美凱龍還在其網(wǎng)站上發(fā)出“重要聲明”：“公司及下屬公司在全國(guó)范圍內(nèi)均沒(méi)有任何產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售或商鋪使用權(quán)出讓，更不會(huì)對(duì)這些商鋪投資者作出任何承諾和保證”、“我公司沒(méi)有授權(quán)任何單位或個(gè)人在其產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售或商鋪使用權(quán)出讓中使用紅星美凱龍品牌、名稱等內(nèi)容。”

　　而具體到濰坊這一項(xiàng)目，上述“售后返租”的“產(chǎn)權(quán)式商鋪”銷(xiāo)售行為可謂非常明顯。那么，這一次，紅星美凱龍與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的合作是否與上一次有所不同？

　　據(jù)上述銷(xiāo)售人員提供給記者的公開(kāi)資料顯示，凱利置業(yè)有限公司成立于2006年，注冊(cè)資本1.078億元人民幣。2008年底，凱利置業(yè)開(kāi)始與上海紅星美凱龍品牌管理有限公司聯(lián)合，開(kāi)發(fā)上述項(xiàng)目。而具體到項(xiàng)目股權(quán)，“股權(quán)配置上紅星美凱龍占有50%的股份，凱利置業(yè)占有50%的股份。”凱利置業(yè)某中層對(duì)本報(bào)記者表示。

　　而且，紅星美凱龍與凱利置業(yè)的關(guān)系遠(yuǎn)非“聯(lián)姻”那么簡(jiǎn)單。在記者調(diào)查中，凱利置業(yè)的部分員工以及銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)人員甚至表示，凱利置業(yè)的董事長(zhǎng)潘敖齊也是紅星美凱龍的四大股東之一。

　　“潘董的確是紅星美凱龍的董事之一。”上述凱利置業(yè)中層表示，“在紅星美凱龍這個(gè)大家族中，車(chē)建新是‘族長(zhǎng)’，主要負(fù)責(zé)華南和華東紅星美凱龍的項(xiàng)目建設(shè)，而西南和西北兩個(gè)地區(qū)由另外兩位股東負(fù)責(zé)。潘董主要負(fù)責(zé)華北地區(qū)紅星美凱龍的建設(shè)。”