富力：買了只“下蛋母雞”
簽約結(jié)束后，三家企業(yè)的四位老板在貴賓廳合了影。
站在王健林旁邊的張力和李思廉，嘴角難藏笑意。半路找來談判的富力，使得這場從631億元升至637.5億元的重磅交易，平添了不少戲劇性。
據(jù)時代周報記者了解，7月15日那個周末，富力主動聯(lián)系了萬達(dá)，表達(dá)了收購酒店的意愿。他們從談判到簽約的過程很短，總共歷時不超過一周。
富力地產(chǎn)董秘胡杰在7月20日的招商證券電話會議上有過介紹：“收購不是長時間談判，是一個短時間偶然機會，沒有預(yù)判性，沒有在原來考慮的計劃內(nèi)。”
但這場必須要簽的協(xié)議中，最難估的因素也正來自富力，不確定性自始至終都席卷整個三方交易。
坊間傳聞此起彼伏，有幾種版本，簽約前一天，富力甚至不想加入談判；簽約當(dāng)天，富力坐地起價，當(dāng)場要求五折簽約；富力要求修改交易條款。
事實上，直到19日簽約當(dāng)天，交易三方仍在敲定合同細(xì)節(jié)。簽約當(dāng)日上午，三方的執(zhí)行團隊依然緊鑼密鼓在談判，一直談到原定下午四點簽約儀式啟動時仍未有結(jié)論。
簽約儀式最后推遲了一個半小時才進(jìn)行。索菲特酒店VIP室里的博弈細(xì)節(jié)至今仍少有人知，摔杯事件成謎。除了孫宏斌神色匆匆進(jìn)出過兩回，其他人不曾出來過。
在這間VIP室和另一間會議室來回穿梭的，是包括富力北京大區(qū)總經(jīng)理張輝，萬達(dá)集團高級副總裁、法律事務(wù)部總經(jīng)理王宇男和融創(chuàng)等在內(nèi)的三家公司簽約代表，表情凝重、腳步匆忙。
發(fā)布會現(xiàn)場背景板上的富力二字，出現(xiàn)、消失、再出現(xiàn)，就是典型的臨時變陣。在李思廉演講過后才壓軸登臺的王健林說：“摔玻璃杯爭吵是謠言，他們都在等打印簽字。”
重新打印合同是事實。據(jù)時代周報記者了解，大佬們博弈過程中，確實有提議回歸到最初的交易框架，即仍由孫宏斌一并吃下13個萬達(dá)城和76家酒店。所以才會有第一次更換背景板的發(fā)生。
胡杰在招商證券電話會議上還透露：“談判過程里大的東西之前已經(jīng)談完了，富力只接受6折。但收購成本確實有變化，到簽約前最后一刻才定下來。”
但最后，三方的祝酒高腳杯碰在了一起。76家酒店最終談到了77家，富力199.06億元的收購價僅為酒店賬面凈值6折，低于酒店成本。王健林說，以這種價格批量出售酒店，100年只有一次。
胡杰則稱：“收購對價不足200億元，以一年50億元現(xiàn)金流說，酒店正常經(jīng)營4年就可以回收對價；和富力其他項目現(xiàn)金流回正率相差無幾（3年多）。通俗地說，富力買了只可以下蛋的母雞。”
富力近年已難追上第一梯隊，今日之舉被解讀為通過酒店打差異化旗幟。收購?fù)瓿珊螅涣⒊钟谐^100家酒店，成為全球最大的五星級酒店業(yè)主，并有計劃在將來對酒店業(yè)務(wù)做分拆上市的動作。
電話會議內(nèi)容被媒體披露后，很快，胡杰發(fā)表嚴(yán)正聲明一則，稱本人從未就上述收購事宜接受過任何媒體的采訪，亦未公開發(fā)布與上述交易過程相關(guān)的言論。未經(jīng)證實的原因是，富力得了便宜還賣乖的表態(tài)，讓萬達(dá)上下頗為不滿。
萬達(dá)：將主要投資放在國內(nèi)
王健林認(rèn)為，從企業(yè)戰(zhàn)略，商業(yè)邏輯上看，三方都是贏家。
萬達(dá)的邏輯很簡單：大量減少負(fù)債，收回巨額現(xiàn)金。富力入局后，兩筆交易同步進(jìn)行，萬達(dá)無須再向融創(chuàng)放貸。不出意外，一年之內(nèi)，萬達(dá)就將收到637.5億元款項，而原計劃這筆錢要三年內(nèi)才能全部收回。
時代周報記者拿到的《大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司2017年度第三期中期票據(jù)募集說明書》（下稱“募集書”）里，披露了萬達(dá)商業(yè)香港退市后的財務(wù)數(shù)據(jù)。2014-2016年，萬達(dá)商業(yè)合并資產(chǎn)負(fù)債率分別為72.51%、 70.93%、70.26%。截至今年一季度，這一數(shù)值維持在70.61%。
截至2016年末，萬達(dá)商業(yè)有息負(fù)債規(guī)模（包括短期借款、長期借款、一年內(nèi)到期的長期借款和應(yīng)付債券）為2244.56億元，其中銀行借款1126.79億元（開發(fā)貸340.66億元，經(jīng)營貸786.13億元），發(fā)行債券817.41億元。
眾口鑠金之下，王健林在發(fā)布會里披露了萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債情況。
“本次轉(zhuǎn)讓后，萬達(dá)商業(yè)的貸款加債券總計接近2000億元。萬達(dá)商業(yè)的賬面現(xiàn)金1000億元（不含13個文旅項目賬面現(xiàn)金300億元），加上本次轉(zhuǎn)讓收回現(xiàn)金680億元（含回收往來款），現(xiàn)金共計約1700億元，”王健林稱，萬達(dá)商業(yè)決定清償大部分銀行貸款。
此外，萬達(dá)商業(yè)還有1300億元銷售物業(yè)存貨，全部賣掉也可以收回幾百億元。到年底，萬達(dá)商業(yè)持有3300萬平方米商業(yè)物業(yè)，2018年租金超過330億元。今后5年，預(yù)計萬達(dá)商業(yè)租金年均增長20%左右。
“從表面看，萬達(dá)是變賣資產(chǎn)降負(fù)債，實際上萬達(dá)只是賣了該賣的，留下了該留的，”王健林稱，萬達(dá)轉(zhuǎn)讓的文旅項目是地產(chǎn)中回收周期最長，對現(xiàn)金流壓力最大的；萬達(dá)轉(zhuǎn)讓的酒店項目是投資回報率較低的，“目前中國，能靠商業(yè)中心和文化旅游品牌管理實現(xiàn)規(guī)模利潤恐怕只有萬達(dá)。”
203個萬達(dá)廣場是王健林留下的核心資產(chǎn)。今年上半年，萬達(dá)廣場以輕資產(chǎn)方式拓展了26個，新開業(yè)的萬達(dá)廣場有9個，占比達(dá)3/4。王健林預(yù)計，今后每年以輕資產(chǎn)模式拓展萬達(dá)廣場在40-50個。
從投資類萬達(dá)廣場到合作類萬達(dá)廣場，這兩年，萬達(dá)商業(yè)的輕資產(chǎn)路線正在衍變。
“別人拿錢下訂單，我們負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商和運營，這種就叫投資類萬達(dá)廣場。”去年，王健林與富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長兼總裁張力握手言歡簽下的500億元投資大單就是這種模式。同樣，中信信托、民生信托也是金主，交給了萬達(dá)商業(yè)650億元大單。
王健林團隊的任務(wù)是，從2017-2019年，每年要開業(yè)交付30個投資類萬達(dá)廣場給投資方，凈租金雙方分成。他們慢慢發(fā)現(xiàn)了另一條路徑，對方出地又出錢，萬達(dá)只需負(fù)責(zé)設(shè)計、招商、運營等，凈租金7∶3分成。這種合作類萬達(dá)廣場，王健林稱之為萬達(dá)輕資產(chǎn)模式的最高級形式，“連資本化環(huán)節(jié)都省掉了，還解決了集體用地問題”。
同時，萬達(dá)城的品牌也已確立，可以品牌輸出。未來20年，孫宏斌要付給王健林130億元萬達(dá)城品牌許可使用費。
現(xiàn)在，王健林對萬達(dá)商業(yè)的考核發(fā)生了變化，既不追求收入規(guī)模的擴大，也不追求凈利潤的高速增長。他的目光盯著“凈利潤結(jié)構(gòu)”這個關(guān)鍵詞，并給萬達(dá)商業(yè)定了一個“小目標(biāo)”：2017年起，租金年均保持25%增速，在萬達(dá)商業(yè)凈利潤占比中每年提升5%。
未來，國內(nèi)的發(fā)展會是萬達(dá)的重頭戲。簽約后的第二天，王健林對外表態(tài)，“積極響應(yīng)國家號召，我們決定把主要投資放在國內(nèi)”。
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