資料圖：王健林。 中新社記者 王舒 攝
減債
7月10日，王健林與孫宏斌簽署協(xié)議之后，當(dāng)即向外界表示：“轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能大幅降低萬(wàn)達(dá)商業(yè)的負(fù)債，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)。這次回收資金全部用于還貸，萬(wàn)達(dá)商業(yè)計(jì)劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款。”
王健林強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也將大幅減債，計(jì)劃三年左右清償集團(tuán)層面金融機(jī)構(gòu)的債務(wù)。交易完成后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略會(huì)隨之做出調(diào)整，全力發(fā)展創(chuàng)新型、輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，如影視、體育、旅游、兒童娛樂(lè)、大健康、網(wǎng)絡(luò)、金融等。“所有這些業(yè)務(wù)板塊，除網(wǎng)絡(luò)明年才能整體盈利外，其他板塊目前都有利潤(rùn)。計(jì)劃三年左右將萬(wàn)達(dá)旗下大部分公司陸續(xù)在境內(nèi)外上市。”
“這個(gè)觀點(diǎn)從目前來(lái)看是當(dāng)下最權(quán)威的觀點(diǎn)，但肯定也是最為保守的觀點(diǎn)。”萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)研究部不具名人士告訴《中國(guó)新聞周刊》，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)雖然對(duì)于企業(yè)健康極為重要，但是，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率早已被王健林嚴(yán)格控制在70%左右，這個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)僅僅是平均水平，距離風(fēng)控紅線較遠(yuǎn)，因此即使王健林沒(méi)有出售該商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)仍然處于安全領(lǐng)域。
相比之下，融創(chuàng)中國(guó)2016年年底的資產(chǎn)負(fù)債率已超過(guò)80%，作為一家資產(chǎn)千億級(jí)別的房產(chǎn)企業(yè)，融創(chuàng)近期的銷售毛利率僅為12.42%，凈利率僅為6.43%，這種表現(xiàn)不禁讓二級(jí)市場(chǎng)的參與者們?yōu)槠淠笠话押埂?/p>
另外，為什么萬(wàn)達(dá)出售的是文旅和酒店資產(chǎn)？中信證券地產(chǎn)分析師涂俊也有相同疑問(wèn)，“文旅和酒店是王健林的門(mén)面，出售了這些資產(chǎn)，王健林一定有苦衷。”
關(guān)于這一點(diǎn)，據(jù)前述萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)研究部人士透露，王健林在選擇出售商業(yè)地產(chǎn)之前，曾經(jīng)組織萬(wàn)達(dá)商業(yè)召開(kāi)了至少3次會(huì)議，主要的任務(wù)就是通過(guò)財(cái)務(wù)手段，將萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中資產(chǎn)負(fù)債率較高的、投資收益率較低的、資金流動(dòng)性較差的、貸款利率較高的資產(chǎn)進(jìn)行甄別，從而選擇哪些資產(chǎn)應(yīng)該放棄，哪些資產(chǎn)應(yīng)該保留。
在多番討論之后，王健林最終確定了這76處酒店和13家文旅項(xiàng)目。這些項(xiàng)目雖然總體都在盈利，但是在萬(wàn)達(dá)眼中仍然是一種負(fù)擔(dān)。
王健林是否另有苦衷現(xiàn)在外界不得而知，但如果從收益率的角度進(jìn)行分析，萬(wàn)達(dá)此次出售的商業(yè)地產(chǎn)雖不是不良資產(chǎn)，卻也不是旗下非常優(yōu)秀的資產(chǎn)。涂俊如此分析，“王健林此次資產(chǎn)出售價(jià)格較低，其公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，76家酒店合計(jì)建筑面積324.9萬(wàn)平方米，售價(jià)335.95億元，按照100%股權(quán)算，相當(dāng)于約1萬(wàn)元/平方米，如果將13家文旅項(xiàng)目的建筑面積算進(jìn)去，總價(jià)每平方米不足4000元。”
因此，簡(jiǎn)單來(lái)看，從資產(chǎn)價(jià)格和資產(chǎn)盈利水平進(jìn)行比較，此次融創(chuàng)和萬(wàn)達(dá)的合作，是基于互利共贏的基礎(chǔ)之上，沒(méi)有任何一方受損失，也沒(méi)有任何一方占便宜。用涂俊的話說(shuō)，這“僅僅是一分錢(qián)、一分貨而已”。
前述萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)研究部人士則分析稱，王健林通過(guò)這次資產(chǎn)出售行為盤(pán)活了整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。一方面，雖然萬(wàn)達(dá)商業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率并不高，但是畢竟萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的總體規(guī)模較大，從萬(wàn)達(dá)商業(yè)H股退市前所公布的財(cái)報(bào)來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商業(yè)目前的資產(chǎn)總值約為6947億元，已接近萬(wàn)億俱樂(lè)部。因此，如此巨大的商業(yè)帝國(guó)，其經(jīng)營(yíng)手段同市值百億的地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有所不同，應(yīng)該更加審慎一些。
除此之外，還有一個(gè)重要原因，就是萬(wàn)達(dá)商業(yè)的這次交易行為，出售的不僅僅是資產(chǎn)，其中也包含巨大的債務(wù)。這種債務(wù)玄機(jī)就隱藏在萬(wàn)達(dá)通過(guò)指定銀行向融創(chuàng)房地產(chǎn)發(fā)放貸款人民幣296億元當(dāng)中。
一些媒體將此過(guò)程解讀為王健林在借給融創(chuàng)資金來(lái)收購(gòu)自己，但前述萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士說(shuō)，“這種情況發(fā)生的可能性并不大。”
上述人士進(jìn)一步表示，此次萬(wàn)達(dá)介紹銀行向融創(chuàng)貸款的296億元，很有可能本來(lái)就是銀行承諾向萬(wàn)達(dá)的貸款，目的是用來(lái)償還這76家酒店與13個(gè)文旅項(xiàng)目本身的負(fù)債。“可以說(shuō)，這次的資產(chǎn)交易過(guò)程，就是負(fù)債轉(zhuǎn)移的過(guò)程。通過(guò)此次資產(chǎn)項(xiàng)目出售，王健林目的就是要通過(guò)出售盈利率較低、負(fù)債率較高的資產(chǎn)獲得充裕的現(xiàn)金流。”
而孫宏斌的意圖則更為明顯：通過(guò)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)的76家酒店和13個(gè)文旅項(xiàng)目，不僅獲得了萬(wàn)達(dá)品牌和優(yōu)質(zhì)管理團(tuán)隊(duì)的使用權(quán)，同時(shí)獲得了商業(yè)地產(chǎn)的巨大營(yíng)收。在交易完成后，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備規(guī)模將殺入中國(guó)房企前四強(qiáng)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)研究部人士說(shuō)，“對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備是未來(lái)項(xiàng)目順利進(jìn)行的保障，土地儲(chǔ)備象征著未來(lái)該企業(yè)的發(fā)展前景。”
涂俊認(rèn)為，如果說(shuō)王健林極為看重資產(chǎn)負(fù)債率的上限，那么孫宏斌的目的就是通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率的增加，建設(shè)更為龐大的商業(yè)帝國(guó)，從而實(shí)現(xiàn)海外優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的并購(gòu)計(jì)劃。
“對(duì)于孫宏斌來(lái)說(shuō)，海外優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并購(gòu)需要門(mén)檻，一般來(lái)講這種并購(gòu)動(dòng)輒千億，王健林擁有這種能力，他可以通過(guò)海外并購(gòu)的手段，將萬(wàn)達(dá)院線和萬(wàn)達(dá)體育做成品牌項(xiàng)目，從而獲得極高的收益。但是孫宏斌還沒(méi)有這種資格，他希望通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率換取控制全球優(yōu)質(zhì)資源的能力，也許那一天到來(lái)之后，孫宏斌也會(huì)將旗下的一般資產(chǎn)進(jìn)行銷售。”涂俊這樣分析。
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