商業(yè)地產(chǎn)平臺印力集團(tuán)在納入萬科麾下后一直默默無聞。最近，萬科把旗下半壁商業(yè)地產(chǎn)江山統(tǒng)一打包，交與印力運營和管理，印力在業(yè)務(wù)上實現(xiàn)了較大進(jìn)展，再次引起各界對這家專業(yè)機構(gòu)的廣泛關(guān)注和臆想。
納入萬科麾下后的首秀
5月23日，萬科發(fā)布公告，擬通過下屬的珠海夢想家商貿(mào)有限公司出資50.31億元，與專業(yè)投資機構(gòu)共同設(shè)立兩支總規(guī)模達(dá)129億元的商業(yè)地產(chǎn)投資基金，投資萬科旗下所持有的（含在建和已完工的）42個商業(yè)地產(chǎn)項目（下稱“標(biāo)的資產(chǎn)包”）。如全部42個項目都達(dá)成交易，預(yù)計交易作價86-90億元。同時，根據(jù)萬科3月18日的公告稱，上述兩支商業(yè)地產(chǎn)投資基金的各參與方同意，委托印力集團(tuán)控股有限公司（下稱“印力集團(tuán)”）或其下屬公司運營管理標(biāo)的資產(chǎn)包。
萬科表示，這有助于集團(tuán)借助外部資本，通過輕資產(chǎn)化運作方式加快公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資運作。
印力集團(tuán)是萬科2016年聯(lián)合其他投資方以近130億元的價格從黑石手中收購的商業(yè)地產(chǎn)公司。萬科3月18日曾公告稱，基于印力集團(tuán)成熟的商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營管理能力，萬科決定把它定位為集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和管理平臺，借助外部資本的力量，對集團(tuán)存量資源進(jìn)行整合，促進(jìn)商業(yè)事業(yè)的發(fā)展。
據(jù)悉，印力集團(tuán)在中國商業(yè)地產(chǎn)尤其是購物中心領(lǐng)域，被視為國際化程度相當(dāng)高的企業(yè)之一，其合作方包括從沃爾瑪、凱德、西蒙、摩根士丹利到黑石、工銀國際等，這家企業(yè)已打下資本化、國際化的深刻烙印。
印力主要是靠資產(chǎn)管理來提升所有購物中心的價值。據(jù)媒體報道，印力有一套嚴(yán)格的投資模型，通過現(xiàn)金流量法來評估商業(yè)地產(chǎn)的投入、產(chǎn)出、回報、風(fēng)險等因素，并滿足國際資本的要求。這使得印力旗下所有購物中心不論是客流量、銷售評效，還是開業(yè)率、租售比等指標(biāo)都非常健康。過去幾年，印力旗下商場出租率高達(dá)98%，利潤復(fù)合年增長率為34%。
萬科相關(guān)人士表示，印力集團(tuán)是與萬科物業(yè)、長租公寓、教育、物流等并列的商業(yè)平臺，并將與萬科商業(yè)的現(xiàn)有資源進(jìn)行整合。盡管萬科方面做了這種表示，但事實上，萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域還有另一支不太受關(guān)注的強大力量——萬丈資本。
存量資產(chǎn)運營管理另藏玄機？
據(jù)悉，萬丈資本有限公司是萬科集團(tuán)旗下的一條新業(yè)務(wù)鏈，是萬科集團(tuán)全資直屬的存量資產(chǎn)管理平臺，主打金融與投資業(yè)務(wù)，意欲依托萬科大平臺，探索商業(yè)地產(chǎn)存量改造機遇，建立國內(nèi)存量資產(chǎn)的投資及資管平臺。換言之，萬丈資本作為萬億大萬科生態(tài)系統(tǒng)中的一環(huán)，也將以資管平臺的定位最大限度發(fā)揮萬科集團(tuán)的協(xié)同效應(yīng)。
據(jù)悉，萬丈資本作為萬科集團(tuán)白銀時代戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的核心環(huán)節(jié)之一，承擔(dān)起了為集團(tuán)探索“金融和城市存量資產(chǎn)收購改造”的任務(wù)，其未來三年的業(yè)務(wù)模式是：前端通過基金式的主動化管理，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營；后端通過資產(chǎn)管理，獲取資管費用，在退出時獲得項目回報。由此，在商業(yè)地產(chǎn)不斷金融化的當(dāng)下，為萬科集團(tuán)的地產(chǎn)金融化業(yè)務(wù)做積極探索。
據(jù)萬丈資本前CEO丁長峰接受采訪時曾表示，萬丈資本是“基于萬科這個大平臺，而不是像黑石、光大安石等機構(gòu)立足在資本的角度，色彩上有很大區(qū)別。可以理解為它是一個地產(chǎn)公司里面孕育出來的、類似于基金的、主要針對存量資產(chǎn)和不良資產(chǎn)的平臺。”
事實上，萬丈資本的設(shè)立既是萬科在資本領(lǐng)域真正的開端，也是萬科在利潤下滑中承載探索商業(yè)物業(yè)金融化的平臺。
“我們給萬丈資本設(shè)定的目標(biāo)是未來能夠成為像Blackstone這樣的全能型的選手，將來能夠管基金、管REITs，管很多東西。萬科認(rèn)為未來存量資產(chǎn)管理可能是一項更大的生意，所以愿意在這一塊提前做好安排。”
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