對于重資產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)而言，擁抱地產(chǎn)基金會是好的歸宿嗎?
萬科正試圖給出答案。5月22日晚，萬科通過公告宣布，聯(lián)合第三方設(shè)立兩支專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金用以收購、投資公司旗下商業(yè)項目的不動產(chǎn)或股權(quán)，變重資產(chǎn)為輕資產(chǎn)。
這是萬科在兩個月前作出的決定。3月11日，萬科董事會全票通過《關(guān)于萬科商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)整合安排及參與組建商業(yè)地產(chǎn)投資基金的議案》，擬設(shè)立兩支地產(chǎn)投資基金，收購萬科在建和已完工項目的42個項目中的部分或全部權(quán)益，并將這些項目優(yōu)先委托給印力經(jīng)營管理。
直至5月22日，萬科正式公開基金的合作對象，以及收益分配、退出機制等具體內(nèi)容。這是萬科在2014年確定十年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計劃后，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)布局走向的最清晰的計劃。
出資50億設(shè)立地產(chǎn)基金
根據(jù)萬科于5月22日晚發(fā)布的公告，這兩支專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金是萬科聯(lián)合招銀資本、長江招銀共同設(shè)立的，分別是招銀成長壹號投資(深圳)合伙企業(yè)(有限合伙)(以下簡稱“成長壹號”)、招銀成長玖號投資(深圳)合伙企業(yè)(有限合伙)(以下簡稱“成長玖號”)。
成長壹號的基金規(guī)模為68.9億元，招銀資本、長江招銀、萬科各自的認(rèn)繳額是6890萬元、41.34億元、26.87億元，所占據(jù)份額分別是1%、60%、39%。招銀資本是成長壹號的普通合伙人，長江招銀、萬科則為有限合伙人。
成長玖號的基金規(guī)模為60.01億元，招銀資本、長江招銀、萬科各自的認(rèn)繳額是6010萬元、36.06億元、23.44億元。所占據(jù)份額分別是1%、60%、39%。招銀資本是成長玖號的普通合伙人，而長江招銀、萬科則為有限合伙人。
根據(jù)公告，萬科在兩支基金中的總出資額為50.31億元。
萬科表示，成長壹號和成長玖號兩支基金的投資方向均為特定社區(qū)商業(yè)的不動產(chǎn)或股權(quán)等資產(chǎn)，投資范圍是萬科旗下的42個商業(yè)地產(chǎn)項目。根據(jù)前述公告，這42個項目的部分或全部權(quán)益將轉(zhuǎn)讓給投資基金，若全部項目都達成交易，預(yù)計作價為人民幣86-90億元。
萬科并未在公告中列明42個項目的名單。截止至2016年底，萬科擁有權(quán)益的商業(yè)地產(chǎn)項目約為80個，建面超過600萬平方米。
萬科公告亦作出了收入分配的優(yōu)先和劣后順序，將在扣除合伙企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的稅費和第三方負(fù)債后，合伙企業(yè)可用于向合伙人進行分配的凈額視為可分配收入，在分配可分配收入時，優(yōu)先向長江招銀分配，其次向萬科進行分配，最后向普通合伙人即招銀資本進行分配。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對第一財經(jīng)表示，可分配收入主要指招商運營等日常工作持續(xù)性產(chǎn)生的經(jīng)營性收入;而持有年限足夠后，資產(chǎn)本身增值，也會產(chǎn)生可分配收入。
萬科在公告中特別點出，地產(chǎn)投資基金的設(shè)立已經(jīng)綜合考慮市場融資環(huán)境。
居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴第一財經(jīng)，“從當(dāng)前資金面的層面看，監(jiān)管層打擊明股實債、銀行貸款也在收緊，會影響當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的融資情況。從這個角度看，成立此類地產(chǎn)基金有助于回避金融管制。”
兩支基金的存續(xù)期限皆為20年。公告顯示，經(jīng)普通合伙人及持有合伙份額三分之二以上的有限合伙人同意，可以延長或提前終止前述合伙期限。
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