周政的大悅城速度
事實(shí)上，在過(guò)去十年的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，大悅城一度因?yàn)榘l(fā)展速度過(guò)慢而備受詬病，但與港資商業(yè)發(fā)展商“慢工出細(xì)活”的發(fā)展模式類(lèi)似，大悅城的用心經(jīng)營(yíng)也同樣為其贏得了市場(chǎng)美譽(yù)和良好的業(yè)績(jī)。
據(jù)大悅城最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，大悅城的營(yíng)業(yè)收入約為27.89億元，同比上升25.4%；上半年公司投資物業(yè)租金收入達(dá)12.98億元，占收入總額的46.6%，較2015年同期增長(zhǎng)20.9%，其中大悅城租金收入錄得人民幣10.50億元，同比增長(zhǎng)23.6%。
業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出，品牌認(rèn)可度較高，又是國(guó)企背景，并不存在太大的資金成本方面的壓力，為何突然一改此前重資產(chǎn)自持的模式而宣布大力發(fā)展輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，這是大家的一個(gè)疑問(wèn)。
對(duì)此，周政就表達(dá)，大悅城所講的快速是相對(duì)的。周政稱(chēng)，商業(yè)地產(chǎn)從資產(chǎn)配置的角度說(shuō)，最理想當(dāng)然是通過(guò)好的運(yùn)營(yíng)最終享受資產(chǎn)的增值，但如果背著重資產(chǎn)去跑，速度都不會(huì)快。而一方面，大悅城經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，自身已具備了快速跑的能力，另一方面，目前外部市場(chǎng)也給大悅城提供了快速跑的機(jī)會(huì)。
周政稱(chēng)，目前在國(guó)內(nèi)的二線城市甚至包括一些好的三線城市，購(gòu)物中心總體供應(yīng)量還是比較足的，但是整體的經(jīng)營(yíng)情況不是非常好，而這恰恰正是市場(chǎng)給予大悅城的“適當(dāng)放寬”發(fā)展速度的機(jī)會(huì)。大悅城希望更多地利用基金和社會(huì)資本的力量，實(shí)現(xiàn)更快速的發(fā)展，給股東更好地提高回報(bào)。
誠(chéng)然，存量時(shí)代的來(lái)臨確實(shí)讓并購(gòu)及資產(chǎn)管理輸出成為一種商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的常態(tài)，也給予了大悅城更多發(fā)展輕資產(chǎn)模式的機(jī)會(huì)，但這是否就是答案的全部？
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士就表示，大悅城此舉或意在降低杠桿和提高資本市場(chǎng)估值。
據(jù)大悅城財(cái)務(wù)總監(jiān)許漢平介紹，此番大悅城出售6項(xiàng)目49%股權(quán)所得的93億資金，部分都將用于還債，這在國(guó)家大力強(qiáng)調(diào)國(guó)企減債去杠桿政策背景下頗有深意。
國(guó)務(wù)院在10月10日公布的《關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見(jiàn)》就指出，將有序開(kāi)展市場(chǎng)化銀行債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、依法破產(chǎn)、發(fā)展股權(quán)融資，積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率�！兑庖�(jiàn)》同時(shí)要求，各級(jí)國(guó)資部門(mén)將國(guó)企降杠桿“納入國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)國(guó)企的業(yè)績(jī)考核體系”，并鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金、年金、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金等長(zhǎng)期性資金按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行股權(quán)投資，有序引導(dǎo)儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為股本投資。
據(jù)了解，截至6月30日，大悅城地產(chǎn)目前資產(chǎn)負(fù)債率降到了60%以下，倘若此番出售股權(quán)入賬的93億均用于還債，則大悅城的負(fù)債率將降至42.86%，后續(xù)如果大部分采用小股權(quán)并購(gòu)基金模式或者輕資產(chǎn)管理輸出模式，大悅城負(fù)債水平將得到有力的控制，而這也符合國(guó)家要求國(guó)企減債降杠桿的總體需求。
另一方面，有分析指出，大悅城此舉或也意在提升其在資本市場(chǎng)的估值，因?yàn)閷?duì)于商業(yè)地產(chǎn)的估值，香港資本市場(chǎng)看的一個(gè)重要指標(biāo)就在于凈資產(chǎn)負(fù)債率，大多數(shù)香港商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商凈資產(chǎn)負(fù)債率大約在20%-30%，好一點(diǎn)的商業(yè)甚至可能是現(xiàn)金流為正。（觀點(diǎn)地產(chǎn) 王柔金）
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