大悅城地產(chǎn)從做物業(yè)、商業(yè)管理、客流等運(yùn)營過渡到深耕資本層面。大悅城地產(chǎn)昨日正式發(fā)布了“大資管戰(zhàn)略”，在核心基金成立后，大悅城未來將與合作方開發(fā)，以基金模式并購和管理輸出擴(kuò)張為主，大悅城的收益結(jié)構(gòu)也將相應(yīng)調(diào)整。這也意味著大悅城在完成西單、朝陽、天津、杭州、成都、沈陽、上海七個(gè)全部自建開發(fā)的項(xiàng)目后，未來重資產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將不再是主流。

　　商業(yè)地產(chǎn)市場存量很大，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年底，全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積達(dá)到3.6億平方米，2016年以后將突破4.3億平方米。在昨日大悅城舉辦的“商業(yè)聚焦資本高峰論壇”上，中糧集團(tuán)副總裁、大悅城地產(chǎn)董事長兼總經(jīng)理周政表示，基于商業(yè)地產(chǎn)一片紅海的現(xiàn)狀，大悅城地產(chǎn)主動(dòng)調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略，通過過去十年積累的各類資源和經(jīng)驗(yàn)，將搭建平臺(tái)吸引外圍資本支持大悅城發(fā)展。

　　由于重資產(chǎn)導(dǎo)致的成本較高，大悅城地產(chǎn)擴(kuò)張速度受到影響，2015年大悅城凈利下滑了51.5%。相較于開發(fā)上的遲緩，在商業(yè)運(yùn)營方面，大悅城的各個(gè)項(xiàng)目均保持著高出租率和租金的高漲幅。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，大悅城地產(chǎn)一直較為穩(wěn)健，不過，今年以來，大悅城地產(chǎn)對(duì)提速擴(kuò)張的渴望尤為強(qiáng)烈和積極。北京商報(bào)記者了解到，首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目天津和平大悅城開業(yè)，昆明與貴陽大悅城將于2017年和2018年入市。

　　在周政看來，即使在市場高飽和的情況下，大悅城地產(chǎn)仍有較大發(fā)展空間和機(jī)會(huì)。周政表示，大悅城始終堅(jiān)定18-35歲客群的定位，在此基礎(chǔ)上，大悅城通過經(jīng)營客流積累了大量優(yōu)質(zhì)會(huì)員。通過對(duì)精準(zhǔn)客流的研究又能反哺到商業(yè)運(yùn)營中。

　　近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的市值普遍要比物業(yè)估值要低，有的甚至還低于賬面價(jià)值。與此同時(shí)，受市場因素影響，中國房地產(chǎn)開發(fā)商的整體杠桿水平持續(xù)提高，但由于估值低迷，股本融資并不具吸引力。這導(dǎo)致了很多投資者都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。值得注意的是，在大悅城過去幾年的年度論壇中，大悅城主要邀請(qǐng)了以戰(zhàn)略品牌、合作商戶為主的嘉賓，今年還要邀請(qǐng)很多金融界的朋友。這也可以看出，大悅城對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移到金融屬性層面，更加主動(dòng)地聚焦資本。

　　大悅城地產(chǎn)副總經(jīng)理吳錚表示，大悅城要發(fā)展必須借助資本的力量，從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)型資產(chǎn)管理公司，與其他商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商有所差異化。吳錚表示，過去大悅城把每個(gè)項(xiàng)目做成一個(gè)單獨(dú)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目做一個(gè)投資主體再進(jìn)行滾動(dòng)和發(fā)展。為了解決因資金問題造成的擴(kuò)張問題，大悅城將降低持股比例，以更少的錢撬動(dòng)更多資產(chǎn)。引入基金是大悅城輕資產(chǎn)管理輸出三步走的第一步，之后，大悅城將成立商業(yè)地產(chǎn)改造基金，針對(duì)一二線城市的核心項(xiàng)目做老項(xiàng)目改造。大悅城在基金中或占20%-30%的股份，剩下的則引入投資者，規(guī)�；�?qū)⑦_(dá)幾百億元。

　　在開發(fā)運(yùn)營模式向資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)型的同時(shí)，大悅城地產(chǎn)的公司架構(gòu)也隨之改變。大悅城地產(chǎn)將成立專門的商業(yè)管理公司，提供運(yùn)營管理服務(wù)。商業(yè)管理公司將選擇國內(nèi)優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目進(jìn)行管理輸出，在推動(dòng)大悅城版圖擴(kuò)張的同時(shí)，拓展如品牌使用費(fèi)、運(yùn)營管理費(fèi)以及未來物業(yè)增值等多項(xiàng)收益，并可在約定條件下參與并購。未來所有的大悅城項(xiàng)目將由這些不同的基金持有，大悅城地產(chǎn)將通過參與這些基金撬動(dòng)資本，投資發(fā)展新的項(xiàng)目，減少自身資本性開支。

　　吳錚介紹道，在從開發(fā)運(yùn)營公司轉(zhuǎn)型為資本管理公司后，大悅城的收益模式也將相應(yīng)發(fā)生變化。在開發(fā)運(yùn)營為主時(shí)，大悅城地產(chǎn)主要享有租金和銷售收益。轉(zhuǎn)型資本管理公司后，將獲得管理、基金、投資、超額等多項(xiàng)收益。

　　大悅城地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，上半年大悅城購物中心各項(xiàng)運(yùn)營指標(biāo)保持持續(xù)上漲，銷售額近68.5億元，同比上升19%，客流超6400萬人次，增長19%。商業(yè)整體平均出租率95.57%，租金同比增幅23.6%。

　　北京商報(bào)記者了解到，盤活資產(chǎn)存量是“大資管戰(zhàn)略”的第一步。今年9月，大悅城地產(chǎn)首創(chuàng)了中國第一個(gè)房地產(chǎn)核心基金，交易對(duì)價(jià)明顯高于市場對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的平均估值。交易完成后大悅城地產(chǎn)仍持有51%股權(quán)并將繼續(xù)擔(dān)任資產(chǎn)管理人管理旗艦項(xiàng)目。大悅城作為基金的管理人擁有運(yùn)營杠桿，可以通過部分持股實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營控制。通過基金管理模式，大悅城可以在項(xiàng)目和基金兩個(gè)層面享有資產(chǎn)增值收益，提高股東回報(bào)，釋放資產(chǎn)價(jià)值。“大資管戰(zhàn)略”的第二步將以打造多樣化的融資渠道為主，支持其他業(yè)務(wù)的發(fā)展，拓展除商業(yè)物業(yè)租金收益之外的其他業(yè)務(wù)收入。另外，降低大悅城負(fù)債率，改善資本結(jié)構(gòu)。北京商報(bào)訊（記者 劉宇）

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