|
(二)商場(chǎng)應(yīng)當(dāng)退還原告已繳納的履約保證金
“履約保證金是指為合同的履行所提供的一種金錢保證。”徐芳律師認(rèn)為本案中履約保證金不等同于定金，也不同于違約金。
在《租賃合同》中已經(jīng)對(duì)履約保證金的主要作用作了明確的約定：1、在原告欠繳各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)沖抵原告的欠款;2、在出現(xiàn)消費(fèi)者投訴原告所售商品或產(chǎn)品或提供服務(wù)出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)的賠償備用金或質(zhì)量保證金。“老張并沒有出現(xiàn)這兩種情況，所以交的履約保證金應(yīng)當(dāng)予以退還。”
(三)商場(chǎng)主張的違約金過高
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干司法解釋(二)》第二十九條的規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。
“當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”。徐芳律師認(rèn)為，本案中，履約保證金和違約金并用，相當(dāng)于原告承擔(dān)4個(gè)月的租金、管理費(fèi)、推廣費(fèi)的違約責(zé)任，這樣必然導(dǎo)致原告承擔(dān)了畸高違約金的結(jié)果，顯然有悖于公平原則。
被告商場(chǎng)則認(rèn)為，原告單方面停止了對(duì)外經(jīng)營，造成違約。所以，原告沒有理由要求商場(chǎng)返回已經(jīng)交納的預(yù)付款和履約保證金。
2015年12月2日，法院作出一審判決，認(rèn)為老張單方提前退租并撤場(chǎng)，屬于根本違約，應(yīng)當(dāng)向商場(chǎng)支付違約金。但商場(chǎng)格式合同中約定的違約金過分高于商場(chǎng)的損失，故應(yīng)當(dāng)在扣除違約金后返還老張交納的預(yù)付款及履約保證金。至于具體返還多少金額，法院最終酌定為3萬元。
贏了官司并將損失降至最低，老張滿足了。談及未來，他告訴律師，現(xiàn)在生意這么難做，店鋪?zhàn)饨饏s還是在漲，他也在考慮要不要雇人開個(gè)淘寶店。
律師建議
電商沖擊、房租上漲，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣也在發(fā)生著變化，實(shí)體店鋪正在夾縫中艱難生存著。對(duì)于像老張一樣的商鋪經(jīng)營者，徐芳律師也支了幾招：
1、在合同締約階段，應(yīng)當(dāng)對(duì)履約保證金及租金的支付、合同的期限、違約責(zé)任等核心的條款進(jìn)行充分的協(xié)商，避免出現(xiàn)“霸王條款”。
“鑒于商場(chǎng)的租賃合同大多為格式條款，承租方可與商場(chǎng)協(xié)商簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，對(duì)合同條款的部分內(nèi)容進(jìn)行變更。”徐芳律師說。
2、在簽訂合同時(shí)，要結(jié)合自己的實(shí)際情況，盡可能降低履約保證金的數(shù)額，在租金支付方式上盡可能避免選擇年付或者半年付的方式。
“如果老張與商場(chǎng)協(xié)商按月份或者季付，即使提前退租，那損失也在可控的范圍內(nèi)。”徐芳律師表示：“承租方在簽合同時(shí)，要堅(jiān)持這一點(diǎn)主張，這也是保障自己利益的最后一道防線。”
3、如果承租方迫不得已要提前解除合同，首先建議與商場(chǎng)進(jìn)行協(xié)商。“一般商場(chǎng)都會(huì)讓商戶遞交撤柜申請(qǐng)書，但在申請(qǐng)書中要將已經(jīng)交納的費(fèi)用列明，同時(shí)要保存好已經(jīng)交納的各項(xiàng)費(fèi)用的票據(jù)。”
�。▉碓矗罕本┩韴�(bào) 吳青瑜） 共2頁 上一頁 [1] [2] 就連百貨也開起了減價(jià)商鋪 這背后到底有啥秘密？ 三成珠寶商鋪都虧錢 店主：虧得連褲子都穿不起 濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)出租率再次下滑 二樓商鋪空置最嚴(yán)重 Apple Pay遇冷：與商鋪合作不夠 成本高 商鋪大面積空置 北京三里屯“雅秀”再度面臨轉(zhuǎn)型 搜索更多: 商鋪 |
