彼時(shí)，正值太古匯進(jìn)駐天河，“太古匯開(kāi)業(yè)之后把整個(gè)廣州商業(yè)提升了一個(gè)等級(jí)，從天河城時(shí)代進(jìn)入到太古匯時(shí)代。之后，整個(gè)天河商圈里面一些國(guó)際化的、好的商業(yè)形態(tài)逐步呈現(xiàn)，一些落后的形態(tài)在邊緣化。如果維多利不抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，今后調(diào)整的空間和時(shí)間都會(huì)喪失。”越秀房托副行政總裁程九洲當(dāng)時(shí)表示。
決定對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整之后，越秀房托定位年輕人群體，開(kāi)始陸續(xù)引進(jìn)快時(shí)尚和國(guó)際性的品牌，除了陸續(xù)進(jìn)駐的優(yōu)衣庫(kù)、阿迪達(dá)斯等，還包括美聯(lián)英語(yǔ)、餐飲品牌探魚等教育、餐飲業(yè)態(tài)商家。
改造后的維多利廣場(chǎng)被重新命名為VT101，并于2014年9月28日再度開(kāi)業(yè)。利用多業(yè)態(tài)的商家，將從前經(jīng)過(guò)門口的人流吸引到了商場(chǎng)里。至目前，“作為主力店之一的優(yōu)衣庫(kù)和阿迪達(dá)斯兩個(gè)的銷售增長(zhǎng)都超過(guò)了兩位數(shù)，同時(shí)帶動(dòng)了租金的上漲。”
其他如美聯(lián)英語(yǔ)這種教育機(jī)構(gòu)，因?yàn)樵谫?gòu)書中心旁邊，也受到了很大的推動(dòng)。“本身是在白領(lǐng)區(qū)，很多人學(xué)英文，來(lái)培訓(xùn)要吃飯，不經(jīng)意要買東西，美聯(lián)英語(yǔ)集聚人的效益對(duì)餐飲貢獻(xiàn)很大。”
林德良總結(jié)稱，調(diào)整后的維多利廣場(chǎng)也即VT101不單單服務(wù)一般的銷售人群，還有上面的寫字樓人群。這可能不是原來(lái)的商業(yè)套路，不能全部是單一餐飲或者快時(shí)尚，一定要有相互的帶動(dòng)效應(yīng)。動(dòng)線分為人流動(dòng)線、貨品動(dòng)線、建筑動(dòng)線，這三條動(dòng)線組合在一起才是最佳的。
所以，在有了維多利廣場(chǎng)的調(diào)整經(jīng)驗(yàn)后，面對(duì)經(jīng)營(yíng)不夠理想且業(yè)態(tài)缺失的國(guó)際金融中心配套商業(yè)，越秀房托便決定在其中再次嘗試類似的商業(yè)調(diào)整。
不同的是，維多利廣場(chǎng)是一個(gè)以商業(yè)為主要業(yè)態(tài)的的項(xiàng)目，而國(guó)金中心卻是作為國(guó)際金融中心寫字樓的配套商業(yè)業(yè)態(tài)，因此為滿足多元化消費(fèi)需求，向白領(lǐng)提供“繁華外·生活里”休閑空間的國(guó)金中心應(yīng)運(yùn)而生。
“未來(lái)還會(huì)根據(jù)消費(fèi)情況繼續(xù)升級(jí)改造，商務(wù)人群需要什么就配套什么。”
順應(yīng)市場(chǎng)的定位調(diào)整
在國(guó)金中心之前，主打奢侈品、服飾、電器、家居生活用品的廣州友誼國(guó)金店在2010年年底開(kāi)業(yè)時(shí)，曾定位“城市中心高級(jí)百貨店”，希望為廣州CBD的高端商務(wù)白領(lǐng)提供綜合性、配套型的優(yōu)質(zhì)生活解決方案。
事與愿違的是，友誼國(guó)金店開(kāi)業(yè)幾年來(lái)經(jīng)營(yíng)一直不理想，雖然周邊人流量大，停留消費(fèi)的人卻未成正比。雖然此后有做過(guò)一些調(diào)整，增加一些有特色的配套商品、休閑元素，效果也并不如預(yù)期。
當(dāng)時(shí)友誼國(guó)金店負(fù)責(zé)人還表示：“廣州友誼國(guó)金店的定位還是百貨公司，主要是從賣場(chǎng)商品方面進(jìn)行調(diào)整，周邊商場(chǎng)餐飲、娛樂(lè)等都比較多，我們沒(méi)必要再做重復(fù)的東西。”
然而，為了保持百貨定位從而做到差異化的友誼國(guó)金店，在5年多的堅(jiān)持后，終于還是將近三分之一的面積讓步給了商圈內(nèi)需求日漸增長(zhǎng)的餐飲，并寄望通過(guò)餐飲業(yè)態(tài)吸引更多消費(fèi)群體，帶動(dòng)百貨消費(fèi)。
戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)部主管及董事伍林指出，珠江新城本來(lái)就缺餐飲業(yè)態(tài)，雖然存在經(jīng)營(yíng)不理想的因素，但如前不久天河商圈的正佳廣場(chǎng)也為了提升經(jīng)營(yíng)情況引進(jìn)海洋館一樣，友誼國(guó)金店此次的業(yè)態(tài)調(diào)整也是順應(yīng)商圈發(fā)展趨勢(shì)。
“未來(lái)的商業(yè)趨勢(shì)是多元化、綜合性、體驗(yàn)式業(yè)態(tài)為主的，所有的商業(yè)項(xiàng)目都要順應(yīng)這個(gè)潮流。”
不過(guò)有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)珠江新城還將有東塔K11、天匯廣場(chǎng)等大型商業(yè)體入市，加上原有的高德置地、花城匯等商業(yè)體，或許這也是國(guó)金天地在珠江新城內(nèi)商圈內(nèi)調(diào)整業(yè)態(tài)因應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)之舉。
對(duì)此，伍林分析表示，國(guó)金天地體量?jī)H1.38萬(wàn)平方米，滿足廣州國(guó)際金融中心寫字樓本身白領(lǐng)的消費(fèi)需求已經(jīng)足夠，所以談不上與商圈內(nèi)其他大型商業(yè)體的更多競(jìng)爭(zhēng)。
查閱資料獲悉，截至2015年年底，廣州國(guó)際金融中心寫字樓的出租率已經(jīng)達(dá)到97.36%，意味著每天都有一萬(wàn)左右的白領(lǐng)會(huì)在國(guó)金中心上班。
“國(guó)金天地圍繞本棟樓的消費(fèi)群體就可以了，我們預(yù)計(jì)這是比較大的增長(zhǎng)動(dòng)力，按現(xiàn)在簽訂的合同，今年的租金比上一年度有較樂(lè)觀的增長(zhǎng)。”在國(guó)金天地開(kāi)業(yè)前，接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)，林德良透露，國(guó)金天地將會(huì)是廣州國(guó)際金融中心未來(lái)的經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)點(diǎn)。（觀點(diǎn)地產(chǎn) 黃冬艷）
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