防空洞養(yǎng)大“地下商業(yè)王”，卻何以估值巨虧45億？
“地一大道”以另類方式完成易主，標(biāo)志著人和商業(yè)這一行走于中國(guó)商界的“另類”梟雄神話劇情發(fā)生了大逆轉(zhuǎn)。
23年前，這家公司在黑龍江的哈爾濱以“防空工程”為名，由哈爾濱人和地下購(gòu)物中心一期完成起步。此后，其不斷修煉獨(dú)有的發(fā)展模式，由2005年后如同超市般在國(guó)內(nèi)南下、西進(jìn)迅速?gòu)?fù)制，并通過(guò)出租商鋪和轉(zhuǎn)讓商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式獲取回報(bào)。
時(shí)至今日，國(guó)內(nèi)業(yè)界對(duì)人和商業(yè)的實(shí)際控制人仍知之甚少。但也因此，人和商業(yè)獨(dú)有的發(fā)展模式無(wú)法被同業(yè)所破解。
“地下商城通常是以‘防空工程’的名義興建的，戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期用于防空，和平時(shí)期就由投資人開發(fā)商業(yè)用途，并加以維護(hù)。”鄭州某地下商業(yè)運(yùn)營(yíng)商一高管稱，由于“防空工程物業(yè)”不被視作房地產(chǎn)，因而，投資方可在土地出讓金、土地增值稅等方面獲得諸多政策支持。
據(jù)人和商業(yè)2015年財(cái)報(bào)顯示，該公司近5年的毛利率保持在70％以上。也因其獨(dú)特發(fā)展模式，曾受香港鄭裕彤家族、紅杉資本等財(cái)團(tuán)的揮金相助。
2008年10月，人和商業(yè)以“中國(guó)最大的地下商城運(yùn)營(yíng)商及開發(fā)商”之概念，在香港交易所完成IPO。得殷實(shí)資本助力后，人和商業(yè)在國(guó)內(nèi)20余個(gè)城市開建及收購(gòu)了40余個(gè)地下商城。
然而時(shí)過(guò)境遷，人和商業(yè)多項(xiàng)公告信息匯總，截至2015年12月31日，該公司全年虧損44.36億元。被其此次售出44宗商業(yè)項(xiàng)目的估值虧損額(稅前)45億元。而上年同期，則為13億元。尤其是轉(zhuǎn)讓物業(yè)單位經(jīng)營(yíng)權(quán)，2012年度為2.7億元，至2015年度僅剩220萬(wàn)元。并且，其商鋪的租金收入也由2014年度的5.3億元，降至2015年度的4.8億元。
“地一大道”緣何會(huì)落此境地？要知道，2008年前后，“地一大道”涉足鄭州火車站商圈，曾引發(fā)商圈的批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商集體不安。而今，該項(xiàng)目雖被其在6年前完成變現(xiàn)，卻以異乎尋常的空鋪率令人唏噓。
如記者現(xiàn)場(chǎng)所見，該項(xiàng)目負(fù)二層正常經(jīng)營(yíng)的商鋪、訪客尤為稀少，更不乏被商戶當(dāng)做貨倉(cāng)、培訓(xùn)室使用。運(yùn)營(yíng)相對(duì)較好的負(fù)一層局部區(qū)域，其單平方米月租金也是在300元左右，這僅相當(dāng)于同商圈、同類型市場(chǎng)的三樓以上商鋪?zhàn)赓U價(jià)格。
“并不是所有城市的民眾、商戶都樂(lè)于接受地下商場(chǎng)模式。”這是同商圈多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)“地一大道”發(fā)展模式的看法。他們認(rèn)為，東三省及華南各省民眾能接受地下商業(yè)街，是因氣候條件決定的。但在鄭州，并非如此。
正因如此，相較于地面空間，要將地下空間的人氣做旺，難度要大大增加。
當(dāng)然，當(dāng)“地一大道”如楔子般打破各城市批發(fā)行業(yè)商圈的格局，也必受到市場(chǎng)對(duì)其真實(shí)成色的檢驗(yàn)：它能拿出何種市場(chǎng)定位特色？它的操盤能力又該如何？
而事實(shí)上，2008年之后，人和商業(yè)在鄭州、武漢、成都等國(guó)內(nèi)多地與承租商戶的摩擦不斷，“客流稀冷”卻是一致問(wèn)題。而這，與其在國(guó)內(nèi)超乎尋常的跑馬圈地的節(jié)奏吻合。
此后，便是人和商業(yè)在當(dāng)前公告所描述的，由2013年后，它經(jīng)歷了前所未有的壓力：轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)收入下滑、租金下降、電商沖擊、連年虧損以及到期債券的償還壓力。
“‘地一大道’雖完成了另類變現(xiàn)，但要想把大盤子重新做起來(lái)卻絕非易事。”河南豐匯商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)顧春強(qiáng)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入大分化階段，這將對(duì)運(yùn)營(yíng)商的物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等專業(yè)化水平，地產(chǎn)金融、電商運(yùn)營(yíng)等多類增值服務(wù)體系，提出更強(qiáng)挑戰(zhàn)。“位置絕佳是‘地一大道’無(wú)可替代的優(yōu)勢(shì)，但能否找準(zhǔn)市場(chǎng)定位、跟上商業(yè)市場(chǎng)大的轉(zhuǎn)型節(jié)奏，就要看其實(shí)際操盤人的真實(shí)能力。”（大河報(bào) 記者楊霄 古箏）
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