曾憑借小商品市場定位創(chuàng)造商業(yè)神話的國內(nèi)最大地下商業(yè)開發(fā)商人和商業(yè)，在整個商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整期潸然落幕。
3月18日晚間，人和商業(yè)發(fā)布關(guān)于建議招標(biāo)出售若干地下商城及潛在非常重大出售事項及關(guān)聯(lián)交易公告。
這筆交易涉及44宗物業(yè)，共計410萬平方米，是人和商業(yè)在國內(nèi)所持有全部物業(yè)，這意味著“地下城主”人和商業(yè)將徹底退出商業(yè)地產(chǎn)。人和商業(yè)也表示，此后公司將專注農(nóng)產(chǎn)品銷售相關(guān)業(yè)務(wù)。
“人和商業(yè)曾憑借當(dāng)初具有市場表現(xiàn)機(jī)會的‘小商品市場’定位火爆一時，但如今這種低端消費已難契合消費需求。”中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利表示，更大的問題在于，即便是經(jīng)過多年發(fā)展，如今地下商業(yè)面臨的市場和法律環(huán)境和上世紀(jì)90年代剛興起時并沒有區(qū)別。
“產(chǎn)權(quán)依然不清晰等進(jìn)一步束縛了地下商場的發(fā)展，也促使人和商業(yè)不得不考慮新的謀生方式。”郭增利表示。
但“接盤俠”并不好找。據(jù)接近人和商業(yè)的知情人士透露，由于地下空間沒有產(chǎn)權(quán)，大都依托地上公益空間，人和商業(yè)的發(fā)展大都基于地方上強(qiáng)大的人際關(guān)系。“這里面的關(guān)系錯綜復(fù)雜，地下商業(yè)模式本身存在灰色地段，人和商業(yè)老板和很多政壇負(fù)面人物有瓜葛，很難有人愿意摻乎到這門生意中。”知情人士稱，“況且地下商業(yè)模式本身也沒有任何競爭力。”
實際上，現(xiàn)在整個商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境都比較惡劣，國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)商萬達(dá)也開始轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)管理，商業(yè)地產(chǎn)面臨整個業(yè)態(tài)的演變和轉(zhuǎn)型。
“地下城主”
防空洞模式養(yǎng)成
3月18日的公告透露，人和商業(yè)出售的資產(chǎn)位于哈爾濱、廣州、武漢、東莞等12個城市的23幢已落成商城，以及11幢在建商城和10幢已取得相關(guān)建筑批文的規(guī)劃中的商城，這些將要出售的商城主力銷售均為服裝及配飾。
上個世紀(jì)90年代，戴永革家族創(chuàng)立的人和商業(yè)發(fā)跡于哈爾濱。
人和商業(yè)開創(chuàng)了一種全新的商業(yè)模式，它們將中國各地在文革時代修建的人民防空工程用作商業(yè)開發(fā)，并通過出租商鋪和轉(zhuǎn)讓商鋪經(jīng)營權(quán)的方式獲取回報。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，人和商業(yè)毛利率長期保持在70%以上。
因此，人和商業(yè)沿著地下人防工程進(jìn)行商業(yè)化開發(fā)這條道路不斷前行，并創(chuàng)造了中國首個地下商業(yè)品牌“地一大道”。
“‘地一大道’當(dāng)時火爆一時，是由于當(dāng)時地上的商業(yè)地產(chǎn)項目本身不太多，小商品市場貼近需求，‘地一大道’的地下商場模式那時候有市場表現(xiàn)機(jī)會，對投資人和經(jīng)營者都有吸引力。”郭增利表示。
對人和商業(yè)來說，主營業(yè)務(wù)收入也源自兩部分：一是租金收入，二是經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。所謂的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，其實就是商戶一次性付清若干年的租金。由于人和商業(yè)開發(fā)的地下空間并沒有土地使用權(quán)，因此商鋪無法實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)意義上的轉(zhuǎn)讓，只能轉(zhuǎn)讓商鋪的經(jīng)營權(quán)。
相比長期持有商鋪收取租金的做法，一次性轉(zhuǎn)讓商鋪經(jīng)營權(quán)好處是可以幫助其更快地收回項目成本以及改善現(xiàn)金流。這也意味著人和商業(yè)必須不斷開發(fā)新項目，以保證持續(xù)有商鋪經(jīng)營權(quán)可供轉(zhuǎn)讓。
不過，隨著市場整體環(huán)境的轉(zhuǎn)冷及人和商業(yè)模式的固化，2011年，人和商業(yè)的開工面積由年初計劃的150萬平方米，縮小到110萬平方米，2012年更是沒有開展新項目建設(shè)。
隨著新開工項目的減少，人和商業(yè)的竣工項目相應(yīng)遞減，而支撐其收入的可轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)的商鋪面積便逐漸減少，其收入呈現(xiàn)出斷崖式下跌。
與此同時，隨著市場冷卻，“地一大道”天然的缺陷和矛盾不斷暴露。
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