蘇州難消化
經(jīng)歷了11年的爛尾，如今“秋褲”如何呢？
《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者來到蘇州東方之門，進(jìn)入售樓大堂，開發(fā)商一貫的富麗堂皇映入眼簾。“我們現(xiàn)在的寫字樓可租可售，已經(jīng)有大約50%出售了，目前還在出售和招租中。東方之門地處金雞湖畔，下通地鐵很是方便，附近還有高爾夫球場。”看著現(xiàn)場工作人員如此熱情地介紹，很難想象這是一個11歲“高齡”的爛尾樓 。
“東方之門是個巨大的綜合體，擁有頂級豪宅、甲級寫字樓、奢華五星級酒店和頂級購物中心。我們在頂樓會做一個蘇州園林景觀，由于這個景觀具有一定的技術(shù)含量，因此目前還未封頂。”東方之門工作人員透露。
《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者隨后進(jìn)入工地看到，該項(xiàng)目依舊處于建設(shè)階段，負(fù)責(zé)“秋褲”其中一幢樓裝修工程的員工正穿著制服出入工地。寫字樓部分還是毛胚房，且裝修中，現(xiàn)場滿是泥沙堆積。
“目前寫字樓出售的價格要看樓層和位置，平均水平大致在每平方米3萬~4萬元”工作人員介紹。蘇州中原地產(chǎn)提供給記者的數(shù)據(jù)顯示，目前東方之門已經(jīng)取得預(yù)售證總面積為16.95萬平方米，但已經(jīng)銷售的面積僅為3萬多平方米。該項(xiàng)目2011年開始銷售，在2011年和2012年這兩年中銷售了20671平方米，2013年銷售了10304平方米，2014年銷售了2623平方米。
上述數(shù)據(jù)可以看出“秋褲”銷售情況堪憂。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)同時顯示，2014年東方之門住宅部分全年僅銷售了16套；在寫字樓售賣上，東方之門也僅銷售了一層寫字樓共2034平方米。
《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者聯(lián)系到上述寫字樓買家，該買家表示了對于東方之門能否按期交付的擔(dān)憂。該買家還表示，東方之門對于拖欠交付時間將給與該買家一定的賠償。
冷清的數(shù)據(jù)背后是冷清的銷售現(xiàn)場，記者在現(xiàn)場還發(fā)現(xiàn)有客戶要求置業(yè)顧問退房，然而置業(yè)顧問的解釋是該客戶是因沒有完成銀行貸款而前來溝通。
“蘇州的市場并沒有那么多的需求，面對這樣超高端的商辦還難以消化，因此東方之門的進(jìn)度會更加緩慢。”蘇州中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理程杰這樣評價該項(xiàng)目，“蘇州的承載能力有限。”
金鷹的期望
爛尾11年的“秋褲”或因金鷹系的資金介入而產(chǎn)生轉(zhuǎn)機(jī)。
公開信息顯示，金鷹商貿(mào)已經(jīng)從原股東手中收購了乾寧置業(yè)51％的股權(quán)，金鷹商貿(mào)還將協(xié)助蘇州乾寧置業(yè)獲得30億元的新銀行融資，以償付其于2014年11月30日約23.67億元的現(xiàn)有債務(wù)以及向賣方解除北京融普唐持有的已抵押的蘇州乾寧置業(yè)50％股權(quán)。
金鷹商貿(mào)在接受東方之門時，還為保證項(xiàng)目的現(xiàn)金流設(shè)了道保障墻。根據(jù)協(xié)議擔(dān)保要求，楊休、胡玉玲、南京東方及江蘇天地作為賣方保證東方之門賣可銷售面積約20萬平方米的收益不低于70億元，反之賣方將補(bǔ)償收益，于2020年1月31日前完成差額補(bǔ)足。賣方更進(jìn)一步地向金鷹商貿(mào)保證，在2015年1月1日至2018年6月30日期間東方之門的銷售面積將不少于10.9萬平方米且銷售收益不低于40億元。如未達(dá)預(yù)期，賣方將補(bǔ)償收益與2018年7月31日前完成差額補(bǔ)足。
有業(yè)界人士認(rèn)為，按70億銷售收益計(jì)算，東方之門整體銷售均價必須達(dá)到每平方米3.5萬元，正是東方之門寫字樓目前的平均售價每平方米3~4萬元。
業(yè)界分析，金鷹商貿(mào)收購東方之門51%股權(quán)后并不為其銷售收益買單，僅持有除銷售部分外的25.5萬平方米物業(yè)，包括10萬平方米的購物中心、約5萬平方米的酒店及1880個停車位用作自有物業(yè)經(jīng)營。此次轉(zhuǎn)讓51%股權(quán)或許可以解除東方之門債務(wù)和資金問題。
“金鷹系收購注資后，東方之門暫時沒有太大資金問題了。”東方之門工作人員表示，預(yù)計(jì)“秋褲”可以在今年年底交付。
“但這并不是金鷹系想要的速度，按金鷹方面的想法，其希望可以在今年6月左右就交付，因?yàn)榻瘊椣Ｍ鼙M快投入營運(yùn)。”上述工作人員進(jìn)一步透露。
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