蘇州，金雞湖畔，一幢“秋褲”式樣的建筑屹立多年卻始終未見交付，這就是知名的“東方之門”——旨在打造成蘇州地標(biāo)的商業(yè)綜合體。
近期，金鷹商貿(mào)(03308.HK)擬以12.86億元收購(gòu)“東方之門”控股權(quán)，讓大眾目光再次聚焦到這棟已經(jīng)11年還未交付的大樓，“秋褲”在過(guò)去的11年間究竟經(jīng)歷了什么?金鷹系收購(gòu)的目的何在?未來(lái)能帶動(dòng)金雞湖商圈嗎?
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者日前多方走訪調(diào)研獲悉，金鷹系收購(gòu)控股權(quán)后將主要經(jīng)營(yíng)低層購(gòu)物中心，而中高層樓面的寫字樓、住宅等則由專業(yè)物業(yè)管理公司運(yùn)作，金鷹系希望今年年中可以交付，然而目前還未封頂?shù)?ldquo;秋褲”開發(fā)商方面則預(yù)計(jì)最快可能在今年年底交付。
有接近人士透露，“秋褲”背后的資金鏈曾一度緊張，此后有所緩和，而金鷹系的注資則為“秋褲”打了“強(qiáng)心針”，但周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，“秋褲”未來(lái)前景如何還未可知。
11年風(fēng)雨路
被譽(yù)為“世界第一門”的蘇州東方之門因造型酷似“秋褲”而令人印象深刻。2004年2月蘇州乾寧置業(yè)有限公司(下稱“乾寧置業(yè)”)以約4億元競(jìng)得東方之門所在地塊，折合1104萬(wàn)元/畝。該項(xiàng)目總建筑面積約46萬(wàn)平方米，總投資約45億元，是當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)體量最大、投資最多的單體建筑。
仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，乾寧置業(yè)是一家頗有意思的公司，在地產(chǎn)界可謂“名不見經(jīng)傳”，有知情者透露，該公司創(chuàng)始人之一是一位學(xué)者，在某著名高校頗有名氣，該校很多學(xué)生對(duì)于“秋褲”樓都有所耳聞。據(jù)聽過(guò)該學(xué)者講課的學(xué)生評(píng)論，該學(xué)者的風(fēng)格就是“有錢+任性”，性格豪爽，平時(shí)喜歡收購(gòu)古董，有一個(gè)私人博物館。
乾寧置業(yè)內(nèi)部員工透露，這么多年以來(lái)，公司僅僅開發(fā)了“秋褲”和一個(gè)別墅項(xiàng)目。
“但‘秋褲’已非常引人注目，它位于金雞湖最邊緣位置。”知情者表示。
然而“秋褲”從2004年奠基至今已開發(fā)11年，最初計(jì)劃在2008年竣工，但其奠基后在2008年才開始動(dòng)工建設(shè)，交付時(shí)間一拖再拖，曾一度有傳2014年底交付，而事實(shí)上至今尚未完工。
有接近人士坦言，當(dāng)年“秋褲”開發(fā)商曾遭遇過(guò)資金鏈緊張的難題，且要將“秋褲”兩個(gè)“褲腿”即兩幢樓連接起來(lái)的建設(shè)難度非常高，這也拖延了建筑完工時(shí)間。其間，開發(fā)商更是因種種不滿而更換過(guò)約6家裝修工程公司，這也造成“秋褲”工程一拖再拖。
經(jīng)歷了11年的建設(shè)，如今“秋褲”如何呢?
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者來(lái)到蘇州東方之門，進(jìn)入售樓大堂。“我們現(xiàn)在的寫字樓可租可售，已經(jīng)有大約50%出售了，目前還在出售和招租中。東方之門地處金雞湖畔，下通地鐵很是方便，附近還有高爾夫球場(chǎng)。”現(xiàn)場(chǎng)工作人員熱情地介紹。
“東方之門是個(gè)巨大的綜合體，擁有頂級(jí)豪宅、甲級(jí)寫字樓、奢華五星級(jí)酒店和頂級(jí)購(gòu)物中心。我們?cè)陧敇菚?huì)做一個(gè)蘇州園林景觀，由于這個(gè)景觀具有一定的技術(shù)含量，因此目前還未封頂。”東方之門工作人員透露。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者隨后進(jìn)入工地看到，該項(xiàng)目依舊處于建設(shè)階段，負(fù)責(zé)“秋褲”其中一幢樓裝修工作的員工正穿著制服出入工地。寫字樓部分還是毛胚房，處在裝修中，現(xiàn)場(chǎng)滿是泥沙堆積。
“目前寫字樓出售的價(jià)格要看樓層和位置，平均水平大致在每平方米3萬(wàn)~4萬(wàn)元。”工作人員介紹道。蘇州中原地產(chǎn)提供給記者的數(shù)據(jù)顯示，目前東方之門已經(jīng)取得預(yù)售證，總面積為16.95萬(wàn)平方米，但已經(jīng)銷售的面積僅為3萬(wàn)多平方米。
值得一提的是，2014年?yáng)|方之門住宅部分全年僅銷售了16套;寫字樓方面，僅銷售面積2034平方米。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者聯(lián)系到上述寫字樓買家，該買家對(duì)于東方之門能否按期交付表示擔(dān)憂。該買家還稱，東方之門對(duì)于拖延交付時(shí)間將給予該賣家一定的賠償。
“蘇州的市場(chǎng)并沒有那么多的需求，面對(duì)這樣超高端的商辦還難以消化，因此東方之門的進(jìn)度會(huì)更加緩慢。”蘇州中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理程杰這樣評(píng)價(jià)該項(xiàng)目，“蘇州的承載能力有限。”
引領(lǐng)金雞湖?
“秋褲”或因金鷹系的資金介入而產(chǎn)生轉(zhuǎn)機(jī)。
公開信息顯示，金鷹商貿(mào)已從原股東手中收購(gòu)了乾寧置業(yè)51%的股權(quán)，金鷹商貿(mào)還將協(xié)助乾寧置業(yè)獲得30億元新的銀行融資，以償付其于2014年11月30日約23.67億元的現(xiàn)有債務(wù)以及向賣方解除北京融普唐持有的已抵押的蘇州乾寧置業(yè)50%股權(quán)。
金鷹商貿(mào)在接收東方之門時(shí)，還為保證項(xiàng)目的現(xiàn)金流設(shè)置一道保障墻。根據(jù)協(xié)議，楊休、胡玉玲、南京東方投資集團(tuán)有限公司及江蘇天地實(shí)業(yè)投資集團(tuán)有限公司作為賣方，需保證東方之門可銷售面積約20萬(wàn)平方米的收益不低于70億元，反之賣方將補(bǔ)償收益，并于2020年1月31日前完成差額補(bǔ)足。另外，賣方還需向金鷹商貿(mào)保證，在2015年1月1日至2018年6月30日期間東方之門的銷售面積將不少于10.9萬(wàn)平方米且銷售收益不低于40億元，否則，賣方需將補(bǔ)償收益于2018年7月31日前完成差額補(bǔ)足。
“對(duì)金鷹系而言，賣方的70億元銷售收益保障，保障了東方之門項(xiàng)目公司的現(xiàn)金，也實(shí)現(xiàn)了其希望靠低成本拓展商業(yè)物業(yè)的目的。其實(shí)金鷹系是經(jīng)過(guò)評(píng)估的，這是筆劃算的收購(gòu)。最根本的是，金鷹在蘇州最黃金商圈之一的觀前街店關(guān)閉了，因此其希望能在蘇州重新找到地標(biāo)進(jìn)行商場(chǎng)建設(shè)，尤其是目前金鷹系正從百貨向購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型，要知道百貨已經(jīng)越來(lái)越難生存，只有轉(zhuǎn)型具有體驗(yàn)式消費(fèi)的購(gòu)物中心才是‘王道’。”一位接近金鷹商貿(mào)的人士透露。
當(dāng)記者站在“秋褲”中高層樓層的寫字樓毛胚房?jī)?nèi)俯瞰周邊環(huán)境時(shí)發(fā)現(xiàn)，金雞湖畔已然矗立了眾多商業(yè)項(xiàng)目，“秋褲”邊上是正在建設(shè)的凱德系巨型商場(chǎng)，預(yù)計(jì)在2017年左右開業(yè)。而在湖的另一邊則是已經(jīng)開業(yè)的圓融時(shí)代廣場(chǎng)、久光、晉合廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目，這對(duì)金鷹系而言，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。
即便是在周末，金雞湖的圓融時(shí)代廣場(chǎng)、久光、晉合廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)人氣也并不旺。
記者觀察并采訪諸多零售業(yè)人士“金雞湖原本的定位是希望將城市商業(yè)中心轉(zhuǎn)移，甚至希望將觀前街商圈的客人引流到金雞湖商圈，但按目前這樣的招商與人氣，金雞湖商圈要火起來(lái)不容易。金鷹拿下“秋褲”控股權(quán)后能否如愿在蘇州市場(chǎng)“揚(yáng)眉吐氣”，就看蘇州項(xiàng)目是否能按計(jì)劃開業(yè)并營(yíng)運(yùn)得當(dāng)了。”一位接近金鷹商貿(mào)的人士坦言。
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