紅商網(wǎng)訊：俗語講，“穿珠不引線，千手難把持”。對于當了十多年房企標桿的萬科來講，興建大型購物中心、物流地產(chǎn)、社區(qū)養(yǎng)老，涉足醫(yī)療、學校等非專業(yè)領(lǐng)域，連串貌似不務正業(yè)的出擊一如隨手撒珠，讓外界一頭霧水。
然而，經(jīng)過幾年的探路、試錯、再出發(fā)，萬科心中的無形之線已逐漸成型。萬科高級副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶，終把這條串珠之線命名為“經(jīng)營性不動產(chǎn)”。
“商業(yè)地產(chǎn)已無法概括萬科將會開展的各種圍繞住宅、社區(qū)進行的服務業(yè)務。所以，用經(jīng)營性不動產(chǎn)來定義更為合適。”毛大慶日前對記者表示。
在購物中心、寫字樓、養(yǎng)老、教育、醫(yī)療、物流、BOT等方面的嘗試，萬科都用這根主線串聯(lián)了起來，毛大慶更直言，“只要在經(jīng)營性不動產(chǎn)范圍內(nèi)的事情，萬科都愿意嘗試。”
配套社區(qū)的經(jīng)營性不動產(chǎn)
“你有沒有想過，一個經(jīng)營性的醫(yī)院也叫商業(yè)地產(chǎn)或者說經(jīng)營性不動產(chǎn)？房子里辦了一所學校，辦了一個培訓中心，很賺錢，這也是經(jīng)營性不動產(chǎn)。一個房子里面辦了一個托老所、養(yǎng)老院，回報率非常好，這也是經(jīng)營性不動產(chǎn)。”對于經(jīng)營性不動產(chǎn)這一說法，毛大慶對《投資時報》記者如是表示，“比如，萬科廣深區(qū)域公司在做一個新的商業(yè)模式，狹隘的理解它就是一個商場，但里面賣的不是衣服、不是餐飲，而是教育，可它又不是學校，這也是一種城市配套服務模式。”
“目前，商業(yè)地產(chǎn)已無法概括萬科將會開展的各種圍繞住宅、社區(qū)進行的服務業(yè)務。所以，用經(jīng)營性不動產(chǎn)來定義更為合適。”毛大慶說道。
他表示，要認清萬科的長處，“萬科做了三十年住宅，長處是什么。人家有人家的長處，萬科有萬科的長處。最重要的是找到自己的本領(lǐng)和基礎(chǔ)，在這上面生發(fā)出更新的、更有意思的、更有引領(lǐng)意義的東西，這是我們現(xiàn)在正在干的事情。”
萬科正在考慮的是未來的中國城市和消費者需要什么東西，所有的經(jīng)營性不動產(chǎn)，將圍繞“做有人用的房子”來展開。社區(qū)需要什么樣的服務，萬科就做什么樣的經(jīng)營性不動產(chǎn)。據(jù)悉，萬科將立足自身的住宅資源，開發(fā)養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等各方面的服務配套。
然而，萬科所謂進軍“經(jīng)營性不動產(chǎn)”，也有被動因素在其中。
萬科副總裁周衛(wèi)軍此前接受《投資時報》記者采訪時就表示，“在政府出讓土地中，商業(yè)配建的比例不低于30%，在一線城市，商業(yè)配建的比例更是超過了50%，這是土地出讓帶來的一種開發(fā)行為的轉(zhuǎn)變，萬科不面對這種變化就沒有了發(fā)展機會。”
為了不被拋離一線城市，開發(fā)經(jīng)營性不動產(chǎn)是萬科不得不為的選擇。
因此，周衛(wèi)軍表示，未來，萬科還將以住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)配套仍是萬科的副業(yè)。“在商業(yè)方面，萬科希望為城市帶來配套，同時希望為自己的項目帶來配套，增加商業(yè)內(nèi)容，便利用戶。但總體發(fā)展格局沒有變化，在資源配置方面也不會做太大的調(diào)整，主業(yè)很鮮明，還是住宅。”
周衛(wèi)軍進一步對記者介紹稱，萬科在商業(yè)的選擇上，更多聚焦在社區(qū)商業(yè)，在城市級的商業(yè)物業(yè)，萬科的量不大，“如果說與萬達有什么區(qū)別，它們可能做城市級的，我們可能做區(qū)域級的。”
“到今天萬科集團都沒有任何一個人說弄一個戰(zhàn)略，研究商業(yè)地產(chǎn)，從來沒有。”毛大慶對《投資時報》記者表示，“我們?yōu)槭裁匆岢鲎龀鞘信涮追⻊丈�，不是說把商業(yè)地產(chǎn)套一個外衣做城市服務商，我們是想在城市轉(zhuǎn)型、城市配套升級當中做哪一些東西更符合城市的發(fā)展，就應該去做。”
學習新鴻基凱德雙輪驅(qū)動
確定了整體方向后，在商業(yè)運作方面，萬科也找到了學習標桿。
談及此方面情況，毛大慶首先提及新鴻基的雙輪驅(qū)動模式：一個輪子做住宅，產(chǎn)生現(xiàn)金流；另一個輪子做經(jīng)營性物業(yè)，產(chǎn)生經(jīng)營性收入。在這個系統(tǒng)中，經(jīng)營性物業(yè)沉淀多少資金，跟整個企業(yè)的負債率掛鉤。
“住宅賣多少、產(chǎn)生多少現(xiàn)金流，取決于要做多少經(jīng)營性物業(yè)；另一邊經(jīng)營性物業(yè)能做多少杠桿，取決于賣多少房子。這是個二元二次方程。算出來的結(jié)果大致是，經(jīng)營性物業(yè)需要40%的杠桿和60%的自有資金。”毛大慶如是說道。
萬科另一個學習目標是凱德集團。這家新加坡公司亦為雙輪驅(qū)動，不過它的雙輪是分開處置，住宅和商業(yè)互不影響。“商業(yè)的輪子用20%的自有資金撬動80%的杠桿，企業(yè)靠收取費用生存，包括基金管理費、物業(yè)管理費等。”
綜合上述兩種運作模式，毛大慶總結(jié)稱，萬科一定會在兩個模式中取長補短，但目前還在探索自己的道路，尚未完全清晰�，F(xiàn)在唯一非常明確的就是做輕資產(chǎn)。
“萬科住宅與商業(yè)的發(fā)展模式，到今天亦是兩個輪子，但之間到底是何種關(guān)系還需要再明確。可以確定的是，商業(yè)的輪子一定要輕。所以萬科在開發(fā)第一批經(jīng)營性不動產(chǎn)的過程中，非常明確要做輕資產(chǎn)。在這一點上像凱德，但是模式又不一樣。輕是必須的，因為只有輕資產(chǎn)萬科才可以踏實的做運營。”
據(jù)毛大慶透露，金隅萬科廣場在去年年底開業(yè)時就實現(xiàn)了輕資產(chǎn)。至于8月底公布的與凱雷合作的進展，他對《投資時報》記者表示，“正在針對有合作意向的項目進行商業(yè)調(diào)查。具體的時間表很難講，因為是第一次做，萬科更希望穩(wěn)健進行，因此并不是特別著急。”
頂層設(shè)計刺激基層創(chuàng)新
做配套住宅的經(jīng)營性不動產(chǎn)已成為萬科接下來發(fā)展的重點之一，而貫徹此理念需要對此有深刻理解的管理層。顯然，萬科正在努力準備與此相適應的內(nèi)部環(huán)境。
2014年3月，公司總裁郁亮在萬科春季例會上宣布，2014年開始萬科將嘗試“事業(yè)合伙人制度”。
其事業(yè)合伙人制主要有兩種具體做法，一是業(yè)務層面的跟投制，二是集團層面的合伙人持股計劃。萬科通過事業(yè)合伙人制度，一方面穩(wěn)固公司管理層對公司的控股權(quán)；而另一方面也期望實現(xiàn)管理層個人利益的最大化。
“這項制度是面向未來，解決萬科未來十年問題的重要舉措。”郁亮曾如是表示。
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