現(xiàn)場提問：為什么是區(qū)域性購物中心呢？
魏�。喝绻f是城市的購物中心，往往別人會理解成是在一個(gè)城市的核心商圈，但其實(shí)現(xiàn)在城市的發(fā)展，多中心趨勢已不可抵擋了。再好的城市購物中心，消費(fèi)者一年能去幾次？他們會認(rèn)為太遠(yuǎn)了，還是去我家附近的吧。
我們的定位偏重于家庭，家庭有老人有孩子，我們的很多業(yè)態(tài)，包括兒童教育等，這些業(yè)態(tài)匹配了，導(dǎo)向一定是家庭型的。一個(gè)家庭的好去處我們避免一些很高端的東西，因?yàn)槭澄镦湹捻敹松鎵毫艽蟆?/p>
現(xiàn)場提問：您也提到商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展，很多城市出現(xiàn)了區(qū)域的泡沫，尤其在二三線城市，百貨型購物中心的空置率一直居高不下，這些市場的變化，對于龍湖集團(tuán)在未來的發(fā)展中，有沒有給出一些什么樣的警示？
魏�。涸谀睦锒加懈偁�，一個(gè)企業(yè)首先要做好面對競爭的準(zhǔn)備，把自己的事情做好。我認(rèn)為這種泡沫現(xiàn)象只是點(diǎn)狀的，在個(gè)別城市。很多感覺只是理論推出來的，認(rèn)為已經(jīng)出讓了很多土地了，所以有泡沫。但這些土地上的購物中心什么時(shí)候能蓋出來呢？拿地這家企業(yè)還會不會去蓋了？這個(gè)是一個(gè)比較大的疑問。
還有一些老的項(xiàng)目，早已規(guī)劃好的設(shè)計(jì)，存在很多的問題，注定它不可能成為一個(gè)優(yōu)質(zhì)的競爭對手了。另外真把商業(yè)做好后，未來龍湖會并購一些項(xiàng)目。公司會用這種方式進(jìn)一步地?cái)U(kuò)大自己，但是自身還是會遵循紀(jì)律，按每年定下的速度去發(fā)展新項(xiàng)目�？赡艿綍r(shí)候會有一些非常好的，但是又非常合適的項(xiàng)目，我們也愿意去進(jìn)行合作。
現(xiàn)場提問：現(xiàn)在市場這么激烈的競爭，會讓你們做一些調(diào)整嗎？我了解到北京的時(shí)代天街可能會更多增加一些獨(dú)立的主力店，可能不會像重慶北城天街一樣引進(jìn)大的百貨進(jìn)來。
魏�。簶I(yè)態(tài)方面總會在變，主力店還是需要的，肯定要有電影院、冰場、超市、百貨。這個(gè)地方適合什么就放什么，發(fā)生什么變化就去做什么，做正確的事，不去封閉自己。
龍湖現(xiàn)在公司內(nèi)部也在講創(chuàng)新，我們成立了兩個(gè)中心，專門在觀察尋找新的業(yè)態(tài)進(jìn)入購物中心開店。龍湖去扶持，幫助這些商戶，讓他們在公司購物中心亮相。也在思考做組合型的新東西。
關(guān)于這些新業(yè)態(tài)，現(xiàn)在大概有7個(gè)方向，其中4個(gè)基本上已經(jīng)有非常詳細(xì)的計(jì)劃，可能今年就會有1、2個(gè)落地。在此基礎(chǔ)上公司會有一些創(chuàng)新。包括智能商業(yè)WIFI、APP等。
現(xiàn)場提問：現(xiàn)在成都吸引了華潤、萬達(dá)等很多地產(chǎn)商，萬達(dá)在成都開業(yè)和即將開業(yè)的商業(yè)有三個(gè)，華潤不多，龍湖即將開業(yè)的有四個(gè)，萬達(dá)和龍湖在同一個(gè)區(qū)，經(jīng)常是面對面的競爭。我就是問現(xiàn)在競爭這么激烈的成都市場，在龍湖整個(gè)商業(yè)板塊里面占了怎么樣的地位？以后有怎么樣的一些規(guī)劃？
魏�。撼啥即_實(shí)商業(yè)的量很大，但龍湖并不是說去了才知道量大。公司非�？春贸啥�，成都是一個(gè)人口凈流入的地方，對整個(gè)的西部的號召力很大，品牌也很愿意去。北上廣深的品牌要去西部，先進(jìn)成都，并且成都人消費(fèi)的習(xí)慣也很新潮，是一個(gè)有消費(fèi)能力的城市�，F(xiàn)在成都在商業(yè)地產(chǎn)方面是一個(gè)兵家必爭之地。
關(guān)于量大，我還是兩個(gè)觀點(diǎn)，第一做好自己，就不怕量大，還是要把自己的功課做好。第二個(gè)，龍湖在不斷變化成長。公司去年開的將近30萬方的北城天街，周圍沒有什么競爭，所以也不擔(dān)心。如果這四個(gè)商業(yè)都開出來，包括時(shí)代天街的二期，龍湖很有可能在量上做到成都第一。
現(xiàn)場提問：商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橐恢币詠韺τ谫Y金的占壓周期比較長，規(guī)模比較大，他們都比較傾向于跟基金合作，咱們龍湖在接下來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，會不會走輕資產(chǎn)的方式？
魏�。菏紫瓤隙ㄟ@樣的方式，商業(yè)地產(chǎn)一定要做，而且公司內(nèi)部就有金融資產(chǎn)中心，一個(gè)專業(yè)人士組成的中心，專門做類似這樣跟基金的合作�，F(xiàn)在很多人在和基金合作，但基金對于收益率等各方面的要求非常高。
跟基金合作，首先要專業(yè)。其次，還要能夠滿足其對于收益的要求。對于我們團(tuán)隊(duì)來說，核心業(yè)務(wù)是商業(yè)地產(chǎn)。項(xiàng)目如果掙錢，跟基金的合作就很簡單；如果運(yùn)營得不好，基本上就沒有合作的空間。
從另一個(gè)角度講，選擇輕資產(chǎn)，把項(xiàng)目分一些股份出去，拿到錢繼續(xù)到別的地方去做。集團(tuán)10%的銷售回款支持加上盤活的這些資金，龍湖商業(yè)的發(fā)展速度會更快。所以有可能10到15年內(nèi)，這個(gè)一定是要嘗試的。
現(xiàn)場提問：您覺得體驗(yàn)性業(yè)態(tài)在購物中心中，最合理的占比是多少？
魏�。何椰F(xiàn)在有一個(gè)觀點(diǎn)，所有的業(yè)態(tài)都是體驗(yàn)性業(yè)態(tài)，比如說零售，只有做成真正的體驗(yàn)性業(yè)態(tài)，才能跟店鋪更好的合作。我覺得中國所有的零售業(yè)，跟體驗(yàn)還有很大的差距，隨著未來的發(fā)展，體驗(yàn)會越做越好，天街購物中心就是讓消費(fèi)者有體驗(yàn)的機(jī)會，有非常好的店鋪管理，未來的零售一定要往這個(gè)方面發(fā)展。
提問：今年年底將出來的長楹天街項(xiàng)目最大的不同是什么？
魏�。旱谝�，做到了與地鐵的無縫連接，這一點(diǎn)很難得。第二，在北京找這么大的項(xiàng)目挺難的，總建筑面積近30萬方。大就意味著全，能有很多的業(yè)態(tài)。另外就是我們按照新的標(biāo)準(zhǔn)去做，舒適型應(yīng)該不錯(cuò)，包括里面的品牌和餐飲。
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