調(diào)整業(yè)務(wù)適應(yīng)環(huán)境變化
作為亞洲最大的購(gòu)物中心開發(fā)商，近年來凱德商用在中國(guó)面臨越來越嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。上市初，凱德商用立下“未來3-5年要在內(nèi)地?fù)碛?00家購(gòu)物中心”的豪邁誓言，截至目前，凱德在中國(guó)擁有62家購(gòu)物中心，年報(bào)顯示，2014年凱德商用計(jì)劃開設(shè)4家新購(gòu)物中心，其中兩家位于中國(guó)的成都和廣州，另外兩家位于印度。
據(jù)接近凱德商業(yè)的人士告訴時(shí)代周報(bào)記者：幾年前凱德內(nèi)部就不提這個(gè)說法了，也只有媒體拿出來說說。
凱德商用在中國(guó)曾有一段迅速擴(kuò)張期，2004年底，凱德商用與深圳國(guó)際信托（以下簡(jiǎn)稱“深國(guó)投”）簽署合作協(xié)議，雙方在中國(guó)聯(lián)合收購(gòu)大型購(gòu)物中心，這標(biāo)志著凱德商用正式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。
高通智庫的研究報(bào)告顯示，自從2004年12月起，凱德商用與深國(guó)投商置共同投資了33個(gè)以沃爾瑪為主力店的購(gòu)物中心。2009年資產(chǎn)置換后，凱德商用共獲得22個(gè)項(xiàng)目的全部股權(quán)，深國(guó)投商置獲得4個(gè)項(xiàng)目及深國(guó)投廣場(chǎng)的全部所有者權(quán)益及管理權(quán)。
2005年初，凱德商用又?jǐn)y手北京華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司進(jìn)軍北方市場(chǎng)。當(dāng)年1月，凱德商用便斥資約17.5億元收購(gòu)了北京華聯(lián)旗下的安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈。2006年10月，又斥資3億元將北京華聯(lián)鄭州店收入囊中。
雖然凱德商用收購(gòu)的項(xiàng)目租金均有增長(zhǎng)，但是受制于購(gòu)物中心自身設(shè)計(jì)、布局和主力店長(zhǎng)期租約的局限，部分項(xiàng)目租金增長(zhǎng)卻很低。
隨著凱德商用在中國(guó)市場(chǎng)的深耕，其也逐漸由依靠合作伙伴聯(lián)合收購(gòu)項(xiàng)目，變?yōu)閱为?dú)收購(gòu)或拿地。但是2011年12月，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部發(fā)布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，明確將房地產(chǎn)業(yè)列為限制外商投資行業(yè)。
凱德商用2013年報(bào)顯示，凱德商用持有的購(gòu)物中心中，只有3家是凱德商用直接持有的，合資公司持有的為10家，通過基金持有的為39家。
在凱德商用中國(guó)發(fā)展購(gòu)物中心降速的同時(shí)，國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心數(shù)量卻在激增。據(jù)世邦魏理仕地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司最新發(fā)布的信息，去年全世界建造商場(chǎng)最多的10個(gè)城市中，中國(guó)占了9個(gè)。此外，中國(guó)在建商場(chǎng)面積占全世界在建商場(chǎng)面積的一半多。
英國(guó)萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的數(shù)據(jù)顯示，在中國(guó)全國(guó)范圍內(nèi)，正在建設(shè)的多功能綜合地產(chǎn)項(xiàng)目有800多個(gè)，總面積達(dá)3億平方米。這相當(dāng)于1000多個(gè)美國(guó)最大購(gòu)物中心—“美國(guó)商城”的規(guī)模。
根據(jù)德勤與中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)的報(bào)告，截至2011年底，中國(guó)已開業(yè)購(gòu)物中心總量為2812家，但到2015年，這一數(shù)字預(yù)計(jì)將達(dá)到4000家。
在這場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)投資盛宴中，外資發(fā)展商、房地產(chǎn)開發(fā)商和零售企業(yè)共同爭(zhēng)搶著規(guī)模有限的市場(chǎng)蛋糕。一方面，菲律賓SM集團(tuán)投資在建的“天津SM城市廣場(chǎng)”，建筑面積達(dá)到53萬平方米，號(hào)稱亞洲單體純商業(yè)面積最大的購(gòu)物中心，這家菲律賓發(fā)展商的設(shè)想是在2015年前，每年在中國(guó)新開一家購(gòu)物中心；另一方面，萬達(dá)、萬科、綠地、中糧、華潤(rùn)等地產(chǎn)商都進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，而宜家、新華都、華潤(rùn)萬家、TESCO、沃爾瑪、茅臺(tái)、金威啤酒、天樂制藥等企業(yè)也紛紛建購(gòu)物中心，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。
而在開發(fā)商們大建購(gòu)物中心的同時(shí)，零售商們卻正在擱置其擴(kuò)張計(jì)劃，去年65%的奢侈品零售商在中國(guó)開設(shè)新店的數(shù)量少于預(yù)期。
高緯環(huán)球研究部數(shù)據(jù)顯示，從購(gòu)物中心空置率來看，一線城市購(gòu)物中心平均空置率接近10%，二線城市中，重慶、沈陽、青島及廈門幾個(gè)城市由于部分項(xiàng)目招商未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期，購(gòu)物中心空置率高達(dá)15%-20%。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌此前接受時(shí)代周報(bào)記者專訪時(shí)也反復(fù)強(qiáng)調(diào)，要警惕商業(yè)地產(chǎn)過度泡沫化和同質(zhì)化。
殷旭飛表示：凱德集團(tuán)現(xiàn)在退市并打算調(diào)整業(yè)務(wù)框架等，走輕資產(chǎn)路線，輸出商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理等，說明商業(yè)地產(chǎn)行情發(fā)生了變化，愈來愈多的地產(chǎn)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，凱德商業(yè)積極調(diào)整業(yè)務(wù)以適應(yīng)環(huán)境的變化。
不過紀(jì)言迅對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：中國(guó)市場(chǎng)是復(fù)雜的，不能單從落成量來衡量。主要是看一個(gè)購(gòu)物中心的定位和規(guī)劃。中國(guó)人均收入仍在增加，二三線城市的商業(yè)發(fā)展仍有很大空間，一線城市消費(fèi)者也有更高的要求。如果不能動(dòng)察這些新發(fā)展的話，就會(huì)有供求上的風(fēng)險(xiǎn)。
不過，面對(duì)愈發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)和電商的沖擊，凱德商用表示：“購(gòu)物中心不只是購(gòu)物，還包含餐飲、休閑和娛樂，因?yàn)樗鼈兪巧钪斜夭豢缮俚囊徊糠�，不能由網(wǎng)購(gòu)所取代。這部分需求也日益受到重視，我們正在增加這些業(yè)態(tài)的占比，目前占我們商場(chǎng)超過30％的凈出租面積。”“我們會(huì)根據(jù)不同城市和地區(qū)的消費(fèi)者需求，安排不同的業(yè)態(tài)配比。”凱德商用表示。
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