紅商網(wǎng)訊：出海合作開發(fā)項目，入股徽商銀行，涉足養(yǎng)老地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，探索“小股操盤”模式，推動B轉H等，掌舵手郁亮帶領下的萬科在2013年忙得很。
2014年，對于萬科，還將是一個特殊的年份。業(yè)界估計，2014年萬科銷售額將超過2000 億元。這意味著，這家世界上最大的房地產(chǎn)開發(fā)商僅僅用5年時間，就完成了1000億元到 2000億元的跨越，接下來，還將怎么走？
在3月7日萬科2013年業(yè)績發(fā)布會上，郁亮及萬科董事會秘書譚華杰向時代周報在內(nèi)的多家媒體回答了行業(yè)老大地位、互聯(lián)網(wǎng)思維、走向海外等熱門話題。
“老大被超越也沒關系”
2013年，萬科以1709億元的銷售額蟬聯(lián)國內(nèi)房企銷售冠軍。盡管如此，“如何保持行業(yè)老大地位”，還是成為郁亮等萬科高管在大小場合下的必答題。
萬科面對的，是來勢洶洶的追兵。去年年末，保利、綠地、萬達、恒大、碧桂園、中海等6家房企跨過千億門檻，和萬科站到了一個新的起跑點上。據(jù)傳，綠地老板張玉良的2014年愿望，就是把萬科從第一寶座上拉下來。這并不是無可能，綠地去年以1660萬平方米的銷售面積位列全國第一，而銷售金額僅比萬科少80億元左右，“也就是兩個項目的銷售量”。
在業(yè)績會現(xiàn)場，郁亮顯得很淡定，“‘狼來了’喊了多年，促使萬科一直在奔跑，我們希望停一停，讓靈魂跟上腳步。”他說，萬科是跑馬拉松的好手，擅長長跑。但我們現(xiàn)在的跑道，已經(jīng)不是規(guī)模擴張的跑道，也不會以規(guī)模擴張來衡量是不是勝利了。”
“對于已經(jīng)進入下半場的內(nèi)地房企而言，再以規(guī)模來引領行業(yè)，只能是規(guī)模越大越危險，”郁亮以自己女兒的成長舉例，“青春期前，我用一年長了幾公分來證明我女兒確實成長了，沒白養(yǎng)她，過了青春期，個子不再長了，但心智更成熟，力量更強大，能為自己和社會承擔更多責任，是不是更好？”
郁亮稱，對萬科來說，我們未來能不能持續(xù)為客戶提供更好的性價比的產(chǎn)品和服務，能不能做好城市配套服務商，是衡量萬科的關鍵，而不是規(guī)模。這一年來，萬科做了兒童醫(yī)院、垃圾場項目，未來，萬科要將商業(yè)地產(chǎn)的占比從5%上升到20%，“所以，我們發(fā)自內(nèi)心地說，萬科從2008年以來我們就放棄了速度、規(guī)模的模式，我們走了質(zhì)量效益的模式。”
“其實，萬科現(xiàn)在真的不在乎老大問題，小股操盤更是為了瓦解所謂的老大意識，”郁亮介紹稱，所謂小股操盤，即萬科在合作項目中不控股，但項目仍然由萬科團隊操盤，雖不利于銷售額，卻有助于上市公司ROE(凈資產(chǎn)收益率)的提升，“我們會學會使用杠桿做這件事情，用盡可能少的股東投入來給股東創(chuàng)造更多的回報。”
萬科的2013年年報數(shù)據(jù)顯示，公司ROE自1993年以來不斷提高，2013年為19.66%。由于放下長久以來的規(guī)模爭奪，高利潤率自然也被放在一旁，公司的結算利潤率已經(jīng)連續(xù)3年下滑，2013年同比下降1.07個百分點至12.01%。
“小股操盤”下的輕資產(chǎn)運營模式，會是萬科接下來的重點方向。而據(jù)了解，目前，北京的金隅萬科廣場，已將90%的股份賣出，萬科只占10%的股份；而深圳萬科廣場也正在尋找買方準備全部賣出。而所說的養(yǎng)老地產(chǎn)，郁亮解釋，萬科也不會轉為房地產(chǎn)項目開發(fā)，只是提供養(yǎng)老服務而已。
“持有物業(yè)需要低成本融資能力，萬科不具備這個實力，因此不想自持物業(yè)。”譚華杰解釋說，萬科未來的方向都是如此，萬科的商業(yè)地產(chǎn)，都將采取售出的模式，萬科只做管理收取服務費。他還再次重申公司不拿地王、均衡投資的策略。
萬科的第四次學習浪潮
住宅專業(yè)化曾是萬科成為行業(yè)“老大”的利器，但時過境遷，一直以有遠見著稱的萬科不可能沒有意識到外部環(huán)境的變化。這幾年，萬科進軍商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、揮師海外，更多細微的變化在悄無聲息地進行。
在過去一年多里，萬科頻頻“觸網(wǎng)”：郁亮曾帶領萬科的管理團隊先后向騰訊、阿里、小米等移動互聯(lián)網(wǎng)公司訪問；在萬科的總部，會不時看到來自不同領域的專家，為萬科的管理層講課，包括身為90后的馬佳佳在萬科的演講——房地產(chǎn)遲早被顛覆，90后壓根就不買房！有人猜測，萬科親密接觸互聯(lián)網(wǎng)源于危機。對于被外界無限放大的萬科“互聯(lián)網(wǎng)取經(jīng)之旅”，郁亮笑言，房地產(chǎn)還有10-15年的好機會，隨著國內(nèi)城鎮(zhèn)化日益發(fā)展以及人口增長和人口素質(zhì)的提升，都將對國內(nèi)房地產(chǎn)起到支撐作用，萬科并不懼互聯(lián)網(wǎng)“搶飯碗”。
“從拿地到蓋房子，要蓋兩百多個章，一個項目的審批環(huán)節(jié)上百個，和政府部門打交道的步驟不能省略，”郁亮稱，房地產(chǎn)行業(yè)還是很難被顛覆的，“我們學習互聯(lián)網(wǎng)，不意味著丟了主業(yè)，而是用互聯(lián)網(wǎng)的思維和方法去更好地做好主業(yè)。”
這是繼向索尼、新鴻基和帕爾迪學習之后，萬科歷史上第四次學習浪潮，用譚華杰的話，要擁抱互聯(lián)網(wǎng)，才知道最合適的距離在什么地方。
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